Acórdão nº 305/20.4T8PTM.E1 de Tribunal da Relação de Évora, 14 de Outubro de 2021
| Magistrado Responsável | MARIA ADELAIDE DOMINGOS |
| Data da Resolução | 14 de Outubro de 2021 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Évora |
Acordam na 1.ª Secção do Tribunal da Relação de Évora I – RELATÓRIO Em 30-01-2020, HINO ALGARVIO – RESTAURAÇÃO E BARES, UNIPESSOAL, LDA intentou ação declarativa condenatória contra XUFRE E LOURENÇO, LDA, pedindo a condenação da Ré nos seguintes pedidos: «a)- Reconhecer que o contrato de cessão de exploração e respetivo aditamento são válidos e eficazes; b)- Por via disso, ser a R. obrigada a proceder — no prazo máximo de 90 (noventa) dias — a contar do trânsito em julgado da presente ação, à constituição em P.H. do prédio sub judice, por forma a possibilitar o cumprimento do contrato de cessão de exploração e seu aditamento, designadamente que a A. possa exercer a sua opção de compra do imóvel; c)- Caso assim não se entenda, em alternativa e ainda por via da sentença a proferir, deverão então ser conferidos à A. todos os poderes necessários para a constituição em P.H. do prédio sub judice, tudo a expensas da R., por forma a que a A. possa exercer o direito de opção de compra e direito de preferência do mesmo; d)- Por outro lado e caso não venha a ser declarada a validade do aludido contrato de cessão de exploração e respetivo aditamento, mas sim a invalidade do mesmo e a A. fique impossibilitada de explorar o estabelecimento até 18.02.2024, então deverá a R. ser condenada a pagar à A. a título de lucros cessantes, quantia média/anual não inferior a € 30.533,44 e em valor a fixar em sede de execução de sentença; e)- Ainda caso não venha a ser declarada a validade do aludido contrato de cessão de exploração e respetivo aditamento deverá, então, a R. ser condenada a restituir à A. todos os valores entregues por via dos mesmos, designadamente: f)- € 84.300,00 (oitenta e quatro mil e trezentos euros) a título de financiamento à R.; - € 187.094,78 (cento e oitenta e sete mil e noventa e quatro euros e setenta e oito cêntimos) despendidos pela A. em obras e equipamentos no imóvel em questão; - € 51.000,00 (cinquenta e um mil euros) a título de adiantamento; -€ 28.000,00 (vinte e oito mil euros) correspondentes à diferença entre o valor de € 39.200,00 (trinta e nove mil e duzentos euros) pagos pela A. à R. entre Fevereiro a Dezembro de 2019 e os €11.000,00 (onze mil euros) que efetivamente teriam sido pagos, caso tal contrato de aditamento não tivesse sido celebrado, bem como na diferença mensal de € 3.000,00 a partir de 01.01.2020 até integral pagamento e a apurar em sede de execução de sentença; f)- Mais deverá a R. ser condenada a pagar à A. a título de valorização do imóvel, quantia não inferior a C 650.000,00; g)- Deverá ainda a R. ser condenada no pagamento dos juros de mora, calculados à taxa legal, bem como nos juros vincendos, até integral pagamento, a contar da citação.
» Para fundamentar o peticionado, alegou, em suma, o seguinte: Por contrato de cessão de exploração de estabelecimento, celebrado por escrito e datado de 19-02-2014, a Ré deu de exploração à Autora um estabelecimento comercial destinado à atividade de bar ou snack-bar, instalado na loja 1, composta por um compartimento e uma instalação sanitária, sita no r/c do prédio urbano localizado na Avenida Eduardo Rios, nº 20, em Albufeira, tendo as partes, em 22-12-2014, acordado e realizado um aditamento ao contrato, por via do qual foi concedido à Autora o direito de opção de compra do imóvel.
Efetivamente, a Ré, logo após a assinatura do contrato, e por estar a iniciar obras de remodelação do aludido estabelecimento, mas sem fundos monetários suficientes, propôs à Autora a venda do imóvel pelo preço de €700.000,00, e solicitou adiantamentos de dinheiro à Autora, aceitando a prorrogação do contrato de cessão de exploração até 18-02-2024.
Nesse sequência, a Autora entregou à Ré, a pedido desta e a título de empréstimo para financiamento das obras que a Ré inicialmente levava a cabo no locado e de sua responsabilidade, a quantia de €84.300,00 e, ainda, um adiantamento por conta do pagamento das rendas, no valor de €51.000,00, pagos à data de 22-12-2014.
Também a Ré aceitou que a Autora realizasse obras no imóvel, nas quais a Autora despendeu €187.094,78, para adequar o estabelecimento ao funcionamento de um bar.
Por notificação judicial avulsa efetuada à Autora em 13-02-2019, a Ré veio invocar nunca ter sido sua vontade a inserção no aditamento do contrato de cessão de exploração de uma cláusula que habilitaria a Autora a adquirir a propriedade do imóvel onde se encontra instalado o estabelecimento, mas tão somente o alongamento do período de validade do contrato.
O que não corresponde à verdade, pois, não obstante e após a Autora ter concluído as obras no imóvel e ter colocado o estabelecimento em pleno funcionamento, logo no ano de 2015 a Ré comunicou à Autora que tinha um comprador para a totalidade do prédio onde se insere o estabelecimento em causa, demonstrando ter perdido o interesse em dar continuidade e cumprir com o contrato celebrado com a Autora, uma vez que o potencial comprador do imóvel pretendia pagar o preço na íntegra.
Por sua vez, a Autora também notificou judicialmente a Ré para comparecer no dia 31-05-2019, em Cartório Notarial indicado, para: a)- que que se proceda ao reconhecimento presencial das assinaturas no contrato de cessão de exploração comercial e sua alteração; b)- fazer-se acompanhar de ata de Assembleia Geral da Ré onde conste a deliberação que autorizou a outorga do contrato de cessão de explotação e alteração, entregando cópia à Autora; c)- entregar à Autora nova procuração idêntica à agora revogada e conferindo poderes a esta para junto da Câmara Municipal de Albufeira tratar de todos os seus assuntos, incluindo constituir em regime de propriedade horizontal o prédio em causa; d) - ou, em alternativa, proceder a Ré à constituição do prédio em regime de propriedade horizontal, máxime, no prazo de 90 dias a contar da data em que a Ré seja recebedora da presente Notificação, porquanto e caso tal não aconteça, a Ré poderá exercer a qualquer momento o seu direito de opção de compra relativamente ao prédio na sua totalidade pelo preço de €700.000,00, por facto totalmente imputável à Ré; e, e)- entregar à Ré a procuração por si revogada.
A Ré não compareceu no Cartório Notarial.
Mais alegou a Autora que a Ré, em maio de 2019, instaurou contra a ora Autora uma ação que corre termos no Juízo Central Cível de Portimão —Juiz 3, com o processo nº 1381/19.8T8PTM, no âmbito da qual veio requerer a resolução do contrato de cessão de exploração, bem como a reposição da situação do estabelecimento antes das obras ilegais e não autorizadas, alegadamente levadas a cabo pela Autora.
Contudo, defende a ora Autora, que o contrato de cessão de exploração do estabelecimento e seu aditamento (opção de compra) são válidos; mas, para o caso do Tribunal assim não entender, deve a Ré ser responsabilizada pelos prejuízos indemnizáveis ao abrigo do artigo 564.º, n.º 1, do Código Civil (lucros cessantes e danos emergentes) e valor das obras finalizadas pela Autora, bem como na correspondente valorização do imóvel.
A Ré contestou a presente ação por exceção (litispendência; relação de prejudicialidade; preclusão do direito; abuso de direito) e por impugnação, pedindo a procedência das exceções invocadas e a sua absolvição do pedido e a condenação da Autora como litigante de má-fé.
Depois do Tribunal ter consultado o processo n.º 1381/19.8T8PTM, em 14-09-2020, foi proferido despacho, a ordenar a notificação da Autora para se pronunciar sobre o...
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