Acórdão nº 9212/15.1T8LSB.L2-7 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 15 de Setembro de 2020

Magistrado ResponsávelISABEL SALGADO
Data da Resolução15 de Setembro de 2020
EmissorCourt of Appeal of Lisbon (Portugal)

Decisão Texto Parcial:


Acordam os Juízes na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa I.RELATÓRIO 1. Do litígio e sua tramitação A A… – Companhia de Seguros Vida, S.A. demandou nesta acção de condenação e processo declarativo comum, o I…., Lda. , J… e JJ…, pedindo que sejam condenados a pagar-lhe a quantia de €25.227,25, correspondente ao valor das rendas vencidas e não pagas dos meses de Abril a Agosto de 2012, acrescido de €10.090,90 de indemnização por não cumprimento do prazo de denúncia do contrato de arrendamento, sem prejuízo da quantia que se vier a apurar como sendo devida em sede de liquidação de execução de sentença e dos respectivos juros de mora vencidos e vincendos, até integral e efectivo pagamento.

Em fundamento da pretensão alega, que a 1ªRé celebrou com a Autora pelo prazo de 5 anos o contrato de arrendamento comercial, relativo a fracção da sua propriedade, destinando-o ao exercício do ensino de línguas, figurando os 2º e 3ºRR como fiadores da arrendatária, Sucede que, a partir de Março 2012 a Ré propôs a redução do pagamento da renda para valor inferior, não aceite pela Autora, e por isso devolveu –lhe os cheques subsequentes nesse quantitativo; acresce que, volvido um ano, veio a entregar o locado à Autora, não cumprindo o prazo de denúncia do contrato, mostrando-se assim responsável pelo pagamento à Autora das quantias peticionadas.

Os Réus contestaram e deduziram reconvenção.

Invocaram que o locado, devido a infiltrações de água, ficou parcialmente indisponível para o uso a que se destinava, sendo que a Autora apesar de interpelada para fazer as obras necessárias, nada fez.

Nesse contexto, a partir de Março de 2012 a Ré deixou de poder dar formação em 4 das salas do locado, não podendo também utilizar a despensa e o gabinete virado para a rua. O que motivou a sua carta de 8 de Março de 2012, na qual manifestava que não podia usar 35% da área do locado, e por isso apenas pagaria a renda correspondente à parte usada, ficando assim a pagar somente €3.250,00. Esta situação determinou também que a Ré não tivesse podido dar aulas de formação nos espaços do locado mencionados, ficando privada de facturar €125.000,00 por serviços de acompanhamento técnico e pedagógico, a que haveria de deduzir €53.179,81 de custos de pessoal não docente, equipamentos e materiais e outros encargos, tudo num prejuízo que ascende a €71.820,19. Por outro lado, a R. foi obrigada a abandonar o locado e transferir-se para outro lugar, no que despendeu €5.000,00. Acresce ainda que, a Ré pagou em Fevereiro de 2013 o valor de €2.713,75 relativa ao mês de Março, sendo certo que o locado foi entregue em 28 de Fevereiro de 2013, pelo que deveria ser devolvido esse valor. Concluindo pela condenação da Autora a pagar à Ré a quantia de €79.533,94.

Em resposta a Autora pugna pela improcedência do pedido reconvencional, mantendo o seu pedido.

Realizou-se audiência prévia, na qual além do mais, foi admitida a reconvenção e fixados os temas de prova.

Mantendo-se os autos suspensos por iniciativa das partes por mais de seis meses, julgou-se deserta a instância. Em recurso, foi revogada a decisão e determinado o prosseguimento dos ulteriores termos do processo.

Teve lugar a audiência de discussão e julgamento, seguindo-se sentença que julgou a acção improcedente e parcialmente procedente a reconvenção, consagrando-se o seguinte dispositivo: «Destarte, o tribunal decide julgar a presente acção improcedente, por não provada, e absolver os Réus do pedido. Decide julgar o pedido reconvencional parcialmente procedente e condenar a Autora a restituir à Ré a quantia de €2.713,75, absolvendo-a do restante pedido. As custas são da responsabilidade de ambas as partes na proporção do respectivo decaimento.» 2. Do Recurso Inconformada a Autora apelou da sentença.

As suas alegações estão sintetizadas nas conclusões que seguem: «I. A douta decisão recorrida não poderá manter-se uma vez que a decisão nele inserta consubstancia uma solução que viola os preceitos legais e os preceitos legais e os princípios jurídicos aplicáveis, afigurando-se, pois, como injusta.

  1. Como resulta da factualidade provada a Recorrente é dona e legítima proprietária do prédio urbano, sito na Rua …– 4º andar, em Lisboa, inscrito na matriz urbana, sob o artigo 760 da freguesia do ...

  2. No dia 01.05.2004 a mesma deu de arrendamento à Recorrida I…, o imóvel e apreço.

  3. Os Recorridos J… e JJ... intervieram no aludido contrato na qualidade de fiadores da Arrendatária/Inquilina, obrigando-se, desse modo, ao cumprimento integral do mesmo.

  4. O arrendamento foi efectuado pelo prazo de 5 (cinco) anos, com início em 01.05.2004, renovando-se por iguais e sucessivos períodos, enquanto não existisse denúncia válida do mesmo, nos termos legais.

  5. Como renda foi estabelecido o montante anual de €51.200,88 a ser pago em duodécimos de €4.266,74 na sede da Recorrente ou por transferência bancária no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito.

  6. A Recorrida procedia ao pagamento das rendas através do envio de cheques em nome da Recorrente para a morada desta.

  7. Em resultado da convenção de actualização do valor da renda, de acordo com os índices legais instituídos para os arrendamentos comerciais, a renda mensal passou a ser de €5.045,45.

  8. A Arrendatária deixou de pagar a totalidade da renda que era devida propondo-se pagar apenas parte desse mesmo valor.

  9. Para o efeito, a Recorrida enviou carta à Recorrente, datada de 08.03.2012, propondo-se passar a pagar apenas €3.250 euros mensais.

    XI. A Recorrente recusou tal proposta.

  10. A partir da referida data a Recorrida passou a emitir cheques relativos à renda do imóvel arrendado por aquele valor que se propôs, de forma unilateral, a pagar e que sabia ser inferior ao valor acordado e legalmente exigível.

  11. A Recorrente, a partir de Abril de 2012 passou a devolver todos os cheques emitidos pela Arrendatária em nome da mesma a título de pagamento das rendas porque não eram passados pela totalidade do valor.

  12. Apesar de os cheques terem sido devolvidos à Recorrida e de esta saber que não procedia ao pagamento do montante que era legalmente devido continuou a ocupar o espaço arrendado e nele fazer comércio, sem pagar a renda devida à Recorrente.

  13. E fê-lo até 28.02.2013.

  14. Durante aquele período de tempo, a Recorrida/Arrendatária ia pontualmente enviando cheques à Recorrente para pagamento das rendas, mas sempre de valor inferior à renda que sabia ser devida.

    XVII. Esses cheques eram prontamente devolvidos pela Recorrente à Recorrida.

  15. Efectivamente, os Recorridos (seja na qualidade de arrendatários seja de fiadores), não pagaram as rendas respeitantes aos meses de Abril, Maio, Junho, Julho e Agosto de 2012, rendas que perfaziam a quantia de €25.227,25.

  16. A este valor acrescia o valor de 50% de indemnização, devidos pela mora nos termos e para os efeitos do n.º 1 do art.º 1041.º do Código Civil.

  17. A Arrendatária deu conhecimento à Recorrida de várias situações no prédio arrendado onde desenvolve a sua actividade comercial e manifestou o seu desagrado em relação a essas mesmas situações.

  18. O disposto no art.º 1042.º do Código Civil não tem, no caso, aplicação por falta dos elementos e requisitos necessários a fazer funcionar aquele dispositivo legal.

  19. Mas mais se diga que, seria, no mínimo, pouco curial e desprovido de qualquer razoabilidade que a Recorrida, de mote próprio e de forma unilateral, ao arrepio do legalmente estabelecido e contratualmente firmado, pudesse decidir reduzir a renda sem dar previamente conhecimento à outra parte da situação de desinteresse na utilização do imóvel.

    XXIII. Não é possível defender a tese de que a Recorrida estava desinteressada do imóvel desde 2010, mas que se manteve lá até 28.02.2013! XXIV. Se a situação era de molde a não poder ser utilizado o arrendado a Recorrida tinha uma solução: resolver o contrato e entregar as chaves do arrendado.

  20. A Recorrida determinou de forma unilateral, uma redução “ope legis” (por si declarada) do valor da renda mensal a liquidar sem sequer avisar previamente a parte contrária do que se propõe fazer, caso não venham a ser eliminados os defeitos ou “anomalias” de que o locado sofria.

  21. A Recorrida sempre pretendeu quando encetou todo este processo, foi de forma consciente e voluntaria, baixar substancialmente a renda do local arrendado e, posteriormente, sair para outro local, mais do seu agrado fazendo-o o entanto de modo improprio e ao arrepio da Lei.

  22. Não desconhece a Recorrida que, caso fosse tão premente e urgente a situação, e se afectasse a sua actividade de modo tão...

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