Acórdão nº 10547/20.7T8LSB.L1-7 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 15 de Setembro de 2020
| Magistrado Responsável | MICAELA SOUSA |
| Data da Resolução | 15 de Setembro de 2020 |
| Emissor | Court of Appeal of Lisbon (Portugal) |
Decisão Texto Parcial:
Acordam as Juízas na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa I – RELATÓRIO A [ …. HOTÉIS, S.A.], com sede na Rua Braamcamp, N.º 10, 1250-050 Lisboa apresentou, em 20 de Maio de 2020, requerimento inicial de procedimento cautelar não especificado contra B [ AIR …, S.A.
], com sede na Rua das Sesmarias, N.º 3, Quinta da Beloura, 2710-692 Sintra e C [ …., S.A. ] , com sede na Avenida da Liberdade, n.º 195, 1250-142 Lisboa requerendo que, sem prévia audição das requeridas, estas sejam condenadas a: Respeitar a posse da requerente, por via do direito de retenção de que goza relativamente ao Estabelecimento Comercial “Hotel Astória”, instalado no prédio urbano composto por cave, rés-do-chão e oito andares, sito na Rua Braamcamp n.º 10 e 10A, em Lisboa, freguesia de São Mamede, concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º 44 e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 1007, de que é proprietário o C.
Alega para tanto, muito em síntese, o seguinte (cf. Ref. Elect. 26239322): A requerente dedica-se à exploração de hotéis com restaurante e bar e a primeira requerida é locadora financeira do prédio urbano composto por cave, rés-do-chão e oito andares, sito na Rua Braamcamp n.º 10 e 10A, em Lisboa, freguesia de São Mamede, concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º 44 e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 1007, de que o C é proprietário; Em 14 de Agosto de 2014, a requerente e a “Evidência Astória, Lda.” celebraram um contrato denominado de “Cessão de Posição Contratual, Assunção de Dívida e Trespasse” por meio do qual esta declarou ceder àquela a posição contratual de locatária no contrato de locação financeira imobiliária n.º 2032427, celebrado em 22 de Agosto de 2007, sendo locador o actual C, tendo por objecto o aludido prédio urbano sito na Rua Braamcamp, n.º 10 e 10-A, em Lisboa e ainda posição de locatária no contrato de locação financeira mobiliária n.º 2052700, celebrado em 28 de Janeiro de 2010, tendo por objecto equipamento diverso; mais declarou ainda ceder à requerente a posição contratual de mutuária no contrato de financiamento n.º 2889/07, celebrado em 22 de Agosto de 2007, sendo mutuante o actual C e tendo por objecto a concessão de crédito para a finalidade de apoio à tesouraria; Nesse contrato foi acordado o trespasse da “Evidência Astória, Lda.” para a requerente de todos os móveis, artigos de decoração, aviamento, clientela, marca “Hotel Astória” e licença de exploração da unidade hoteleira denominada “Hotel Astória”, que, à data, era por aquela explorado no imóvel objecto do contrato de locação financeira imobiliária, de que então tomou posse, assumindo o passivo bancário, com vista a compensar a dívida que a Evidência Astória, Lda. tinha para com a “ExpoMundo, S. A.”, no valor de cerca de € 1 750 000,00 (um milhão setecentos e cinquenta mil euros); Na sequência da medida de resolução aplicada ao Banco Espírito Santo, S.A. e estando em curso um processo negocial com vista à aquisição do prédio, foram interpostas providências cautelares e um processo de insolvência, que travaram esse processo negocial com o BES/Novo Banco durante mais alguns meses; O C fixou em 12 milhões de euros o valor do edifício e recusou o financiamento à requerente para a sua aquisição; Foi proposto o negócio de aquisição do prédio através de uma sociedade veículo a constituir, e subsequente celebração de um contrato de arrendamento entre tal sociedade e a requerente, o que originou a constituição da sociedade “Air Barcelona, Lda.”, que teve como sócios Ali ……. (com a grande maioria do capital), Thomaz …. e Eugénio …..; Para garantir o financiamento pelo C para a aquisição do prédio, a B carecia de um contrato de sublocação para assegurar o contrato de locação por 12 anos, junto do C, tendo ficado estabelecido (cláusula Décima Primeira do contrato de locação financeira celebrado entre os requeridos), que a B deu o prédio sublocado em sublocação à requerente; Por via de negociações e investimentos que o sócio maioritário pretendia efectuar em Portugal, entre a requerente e aquele estabeleceu-se uma relação de confiança, o que levou a que os legais representantes da primeira nunca tivessem suspeitado da possibilidade de a cláusula atinente ao período de vigência da sublocação ser alterada sem o seu conhecimento; Foi apresentada pelo sócio Ali ….. uma proposta de aquisição do Estabelecimento “Hotel Astória”, que continuaria a ser gerido pela A, mediante pagamento de 15% dos respectivos lucros, tendo o estabelecimento sido avaliado em 7 milhões de euros, negócio que não se concretizou porque, por carta de 5 de Abril de 2017, a B informou que o contrato de sublocação iria cessar em 27 de Maio de 2017, o que a requerente não aceitou, tendo depositado a renda, objecto de acção de impugnação do depósito (processo n.º 14150/17.0T8LSB) e subsequente procedimento especial de despejo, que correu os respectivos termos sob o nº 2556/17.0YLPRT, com fundamento na caducidade do contrato de sublocação; Em 21 de Fevereiro de 2018, no processo nº 2556/17.0YLPRT, foi proferida sentença que, entre o mais, julgou cessado o contrato de sublocação celebrado em 27-05-2016 e condenou a aqui requerente a entregar o locado ao ali autor, livre e devoluto de pessoas e bens, decisão confirmada por acórdão de 11-7-2019; O contrato de subarrendamento entre a requerente e a requerida B foi negociado durante os meses de Abril e Maio de 2016 e, inicialmente, com um período de 25 anos, depois acordado para 12 anos, o que teve como pressuposto a viabilidade financeira do investimento da requerente, mas não foi isso que ficou vertido na cláusula 2ª, nº 2, onde se refere o prazo de um ano, renovável, se não houver oposição, o que nunca poderia ter sido aceite pela requerente; A requerente continuou a desenvolver a actividade e contraiu um empréstimo a reembolsar no prazo de 9 anos e realizou benfeitorias no prédio, na convicção de que teria assegurado os direitos de exploração do Hotel Astória por um período de 12 anos, pelo que deve ser ressarcida pelas perdas decorrentes da cessação do contrato de sublocação, designadamente, pela circunstância de não poder retirar do prédio todos os móveis e equipamentos que integram o estabelecimento Hotel Astória, sem perder o próprio estabelecimento, pelo que, sendo impossível separar o estabelecimento do prédio onde o Hotel está instalado, a requerente deverá ser por ele ressarcida, se outra via não houver, pelas regras do enriquecimento sem causa; A requerente deve ser ressarcida à luz da responsabilidade civil decorrente do art. 227º do Código Civil, atendendo à violação dos deveres gerais de boa fé, por parte das requeridas no âmbito da negociação dos contratos de locação financeira e sublocação, celebrados em 27 de Maio de 2016, que decorre do facto de sempre ter sido negociado um prazo de sublocação correspondente ao prazo fixado na sublocação financeira, de 12 anos, alterado para 1 ano, “à última da hora” por um colaborador do C e sem que à requerente fosse prestada qualquer informação e pelos prejuízos decorrentes dos lucros cessantes por inviabilização da exploração o hotel e das indemnizações a que haja de proceder a trabalhadores e pelo encerramento do restaurante instalado no hotel; Foram efectuadas obras no prédio para permitir o seu uso para o destino em vista, de que a requerente deve ser ressarcida, o que lhe confere o direito de retenção sobre o imóvel; A requerida B foi constituída, exclusivamente, com o objectivo de aquisição do prédio, não tem qualquer outro activo que não o direito de arrendamento, a que acresce a expectativa de aquisição à data do termo da locação financeira celebrada com o C e, a tomar posse do prédio, poderá ceder a respectiva posição contratual, ou mesmo rescindir o contrato de locação financeira, caso em que a requerente perderá o único património detido pela requerida susceptível de garantir o pagamento dos créditos que detém.
Em 3 de Junho de 2020 foi proferido despacho a ordenar a citação das requeridas, nos termos do art. 366º, n.ºs 1 e 2 do CPC (cf. Ref. Elect. 396544038).
Citadas as requeridas estas deduziram oposição (cf. Ref. Elect. 26480648 e 26490249).
O C alegou, em síntese, o seguinte: O requerido nada tem que ver com a factualidade alegada nos autos, com excepção da imputação que é feita a um seu funcionário quanto a uma alteração de um contrato em que nem sequer é parte; Quando recebeu uma proposta da B para celebração de uma locação financeira quanto ao imóvel em causa nos autos, os financiamentos concedidos à Evidência Astoria, Lda. já se encontravam em incumprimento há três anos, existindo uma litigância desta com a requerente que impediu a solução de financiamento e a restituição do imóvel ao requerido para o poder rentabilizar; As alterações às minutas contratuais foram efectuadas por Pedro ... na sequência das solicitações que lhe foram feitas, pelo facto de o requerido, na qualidade de proprietário, ter que autorizar qualquer sublocação para que esta lhe fosse oponível, daí que para que a B contratasse com a requerente a sublocação tinha de negociar com o requerido as condições da locação financeira, e com a requerente as condições da sublocação financeira, transmitindo os desenvolvimentos ao requerido, que centralizava a elaboração das minutas à medida que as negociações evoluíam; A requerente não fundamenta, em nenhuma medida, qualquer urgência ou qualquer risco de ser colocado irremediavelmente em causa o direito indemnizatório de que se arroga titular perante o requerido; Impugna, no mais, os factos alegado e conclui pela improcedência do procedimento cautelar e sua absolvição do pedido.
A requerida B alegou, em síntese, o seguinte: Por decisão já transitada em julgado proferida em procedimento especial de despejo a requerente foi condenada na restituição imediata do imóvel à requerida, com fundamento na caducidade, pelo...
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