Acórdão nº 129/18.9T8PRG.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 07 de Maio de 2020
| Magistrado Responsável | HELENA MELO |
| Data da Resolução | 07 de Maio de 2020 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Guimarães |
Acordam em conferência no Tribunal da Relação de Guimarães: I - Relatório M. R., intentou acção declarativa com processo comum contra PASTELARIA X & FILHOS, LDA, formulando os seguintes pedidos: - Seja declarado resolvido o contrato de arrendamento celebrado em 29 de Janeiro de 2007, entre Autora e Ré e respeitante ao rés-do-chão, destinado a estabelecimento comercial com todas as partes que o compõem ainda que não situadas exclusivamente ao nível do referido rés-do-chão, do prédio urbano sito na Rua dos ..., n.°s ..., em ...; - Seja a Autora condenada a restituir o locado à Autora nas condições em que lhe foi entregue em 29 de Janeiro de 2007, bem como no pagamento de todas as rendas vincendas até à sua efectiva entrega.
Fundamenta tais pretensões nos seguintes argumentos: - A ré construiu divisória no interior do local arrendado e realizou obra na fachada sem previamente pedir autorização à autora, violando assim o preceituado no artigo 1074º, n.º 2 do Código Civil.
- A ré realizou as obras sem a autorização da autora nem do Município, o que é fundamento de resolução do contrato de arrendamento ao abrigo do artigo 1083.º, n.ºs 1 e 2 do Código Civil.
- A renda que a ré recebe do sublocatário é excessiva e atentatória do princípio da boa fé, comparando com a renda que ela própria paga à autora, violando o disposto no artigo 1062.º do Código Civil, o que constitui fundamento de resolução do contrato, nos termos do artigo 1083.º, n.º 2, alínea b), do Código Civil.
Por seu turno, a ré apresentou contestação em que pugnou pela improcedência dos pedidos, sustentando que o contrato de arrendamento a autoriza a realizar as obras em causa e a sublocar nos termos em que fez.
Realizada a audiência de discussão e julgamento foi proferida sentença que absolveu a R. do pedido.
A A. não se conformou e interpôs o presente recurso de apelação, finalizando as suas alegações com as seguintes conclusões:
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Através do presente recurso pretende a recorrente impugnar determinados segmentos da decisão da matéria de facto, através da reapreciação da prova gravada e de documentos juntos aos autos que considera mal apreciados pela M.ª Juiz a quo, constituindo esta impugnação a primeira parte deste recurso..
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Visa, ainda, com o mesmo ver reapreciada a decisão de mérito, que considera ter feito má aplicação do Direito à matéria de facto provada, sendo esta má aplicação evidenciada pela matéria de facto cuja reapreciação é requerida.
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A consideração de facto “não provado” que a Ré “a Ré recebe mensalmente em virtude do contrato de sublocação uma renda com o valor de €666,67”, contraria frontalmente o teor dos recibos juntos pela própria Recorrida, devidamente identificados no corpo destas alegações dos quais se extraí a conclusão contrária à convicção da M.ª Juiz a quo.
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Em elementar respeito pelo conteúdo de tais documentos, aceites por ambas as partes impõe-se – que seja dado como provado o seguinte facto: “A ré recebe mensalmente em virtude do contrato de sublocação uma renda com o valor de €666,67”.” E) Da prova produzida e das declarações das partes, exaradas nos articulados, resulta ter sido edificado e não apenas instalado um quarto de banho no arrendado, pelo que se requer seja alterada a redação deste segmento da decisão da matéria de facto sugerindo-se a seguinte redação: “O subarrendatário edificou na área do seu estabelecimento comercial (com entrada pelo n.º 35) uma casa de banho, com ligação à canalização pré-existente no local.” F) Resultou do depoimento de parte do representante legal da Ré, F. M., devidamente identificado no corpo das alegações e aí parcialmente transcrito, que a redução a escrito, em 2007, do contrato de arrendamento, resultou de uma redação proposta pela Recorrida à Recorrente elaborada por Advogado a pedido daquele não tendo sido negociadas ou discutidas as cláusulas do mesmo.
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A relevância de tal facto, inequivocamente resultante da instrução e cognoscível pelo Tribunal nos termos do nº 2 do artigo 5º do CPC, impõe a sua consideração em sede da decisão da matéria de facto, nos termos do nº 4 do artigo 607º do CPC., devendo passar a constar como facto provado o seguinte “O contrato de arrendamento celebrado em 2007 visou essencialmente reduzir a escrito um contrato vigente há mais de 30 anos, não tendo sido negociados ou sequer discutidos os termos do contrato”.
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Resultou igualmente da prova produzida, concrectamente do depoimento da testemunha M. C., devidamente identificado no corpo das alegações e parcialmente transcrito nas mesmas, que “No contrato celebrado inicialmente entre a. e ré, sem forma escrita, não constava a autorização para cessão do locado a terceiros, mas apenas a autorização para alteração da atividade pela arrendatária”, cognoscível e a ser considerado pelo Tribunal nos termos das disposições acima referidas, pelo que se sugere que tal facto seja considerado provado com a redação indicada.
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Do depoimento da testemunha N. G., devidamente identificado e parcialmente transcrito no corpo destas alegações, resultou provada a edificação de um quarto de banho com sanita e tubo de ligação ao esgoto, cuja relevância justifica que passe a constar da decisão da matéria de facto, como facto provado, o seguinte “Foi edificado um quarto de banho, com sanita e tubo de ligação ao esgoto”.
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Da perícia realizada noa presentes autos, cujos resultados não foram de áreas usadas pela Recorrida e pela sua arrendatária no arrendado, o que, não obstante ter sido considerado pela M.ª Juiz a quo nas considerações exaradas na douta sentença, não mereceu acolhimento expresso na decisão da matéria de facto, impondo-se, atenta a sua relevância que seja dado como provado que “A ré encontra-se a ocupar 69,98% do espaço arrendado pela autora, enquanto a subarrendatária se encontra a ocupar apenas 30,02% do espaço arrendado.” K) Todos estes factos se mostram relevantes para a boa apreciação da matéria em causa e adequada aplicação do Direito à mesma, devendo ser fixados por este Venerando Tribunal ao abrigo no nº 2 do artigo 5º do CPC, nos termos sugeridos pela Recorrente.
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Constituem fundamento do pedido de resolução do contrato de arrendamento a realização de obras não autorizadas que alteraram substancialmente o arrendado e a cessão ilícita (porque proibida pelo artigo 1062º do Código Civil) de parte do arrendado, pela Ré a um terceiro, tendo ambos os fundamentos – que constituíam causas de pedir distintas – sido desatendidos pela Mª Juiz a quo, sendo julgados improcedentes os pedidos formulados pela A., ora Recorrente.
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Os factos provados, no que respeita às obras realizadas pela Recorrida no arrendado respeita, revelam que estas obras constituíram inequívocas alterações substanciais do prédio, levadas a cabo pela arrendatária e pela subarrendatária, com consentimento daquela, justificando a decisão de procedência dos pedidos formulados suportados naquela causa de pedir.
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Constam, entre essas obras, a edificação de uma casa de banho com ligação de tubagens à rede de esgotos e necessária edificação de paredes novas no interior do arrendado, bem como a alteração da estrutura da fachada exterior do prédio, da sua cor bem como de uma porta existente na mesma fachada, obras que manifestamente alteram a estrutura externa do prédio modificando a sua fisionomia, imagem e traço arquitectónico, delas resultando evidente alteração do projecto a que o prédio arrendado obedeceu.
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Tais obras não foram – reconhecidamente, nos termos da decisão sobre a matéria de facto - autorizadas expressamente pela Recorrente, não podendo admitir-se que as mesmas, pela sua natureza ofensiva da estrutura do prédio e pela implantação parcial no seu exterior, sejam consideradas realizadas a coberto da autorização genérica da realização de obras de “adaptação” do arrendado a actividade da Recorrida, em que, manifestamente, não se inseriram.
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Com estes pressupostos – que, com todo o respeito pela douta sentença recorrida, são mais corretos do que aqueles de que partiu a M.ª Juiz a quo – deveria a sentença proferida, na parte que julgou improcedentes os pedidos formulados com suporte nesta causa a pedir, ser revogada, devendo aqueles pedidos ser julgados procedentes, por provada esta causa de pedir.
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Considerou, também, a M.ª Juiz a quo, improcedente o pedido de resolução do contrato de arrendamento com base na violação, pela Ré, da proibição expressa no artigo 1062º do Código Civil, por entender que a matéria de facto provada permite concluir que à Ré foi atribuída, pela Autora, uma ampla margem de manobra no tocante ao direito de subarrendar, não vislumbrando que tal direito, concedido à Ré, tenha sido exercido por esta de forma excessiva ou violando os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico do direito contratualmente atribuído.
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Carece, no entanto, em absoluto, de qualquer sustentação na matéria de facto sob apreciação o entendimento expendido pela M.ª Juiz a quo, relevando, ainda, a douta decisão proferida na sequência desse entendimento errado, uma má aplicação do Direito aos factos interessantes para a formulação de conclusões.
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Dos factos provados concretamente os vertidos em 3, 4, 5, 8, 9, 11, 12 e13 da matéria de facto (a que se espera estar associados, nesta fase, já os sugeridos neste recurso) necessário se torna concluir, desde logo, que o contrato “celebrado” em 2007 não traduziu mais do que a redução a escrito de um contrato celebrado verbalmente vários anos antes, cujos termos as partes não pretenderam alterar, visando reforçar a segurança das partes no contrato, no interesse da Ré que, antes dessa alteração, havia alterado a composição do seu capital social e a sua gerência.
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Resultou, ainda, provado que o contrato escrito terá sido “dado à senhoria”, ora A., para o assinar, não o tendo discutido, resultando de proposta elaborada por um Advogado a pedido da Ré (e atuando no seu interesse).
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Nessa redução a escrito do contrato verbal celebrado entre as...
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