Acórdão nº 25679/17.0YIPRT.E1 de Tribunal da Relação de Évora, 22 de Novembro de 2018
| Magistrado Responsável | M |
| Data da Resolução | 22 de Novembro de 2018 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Évora |
Sumário: 1. Assiste à empresa de mediação a obrigação de certificar-se, no momento da celebração do contrato de mediação, que os seus clientes têm capacidade e legitimidade para contratar nos negócios que irá promover.
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Sabendo a empresa de mediação, desde o início, que o imóvel integra uma herança indivisa da qual o seu cliente é o cabeça-de-casal, e não tendo exigido dos herdeiros não outorgantes a ratificação do contrato de mediação, corre por sua conta o risco da recusa de outorga do negócio visado por um desses herdeiros.
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Neste caso, a empresa não pode exigir a remuneração acordada no contrato de mediação imobiliária celebrado em regime da exclusividade, por recusa de outorga do negócio visado por parte de um dos herdeiros não outorgantes, já que o referido contrato lhe é ineficaz.
Acordam os Juízes da 2.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora: No Juízo de Competência Genérica de Sesimbra, (…) – Sociedade de Mediação Imobiliária, Unipessoal, Lda., apresentou requerimento de injunção contra (…), pedindo o pagamento de € 8.977,71, na sequência da celebração de um contrato de mediação imobiliária para alienação de um imóvel, para a qual encontrou interessado, mas que não se concretizou por desistência da Ré.
Na sua oposição, a Ré afirma que o imóvel integrava uma herança indivisa, facto que era conhecido da A., e que o negócio só não se concretizou por recusa dos demais herdeiros.
Após julgamento, a causa foi julgada improcedente.
Recorre a A. e conclui: A. O Tribunal a quo julgou incorrectamente como não provados os pontos E), H) e L), sendo que o Ponto H) conclui-se assim, pois permite uma leitura incorrecta; B. A prova documental junta – Contrato de Mediação e Proposta de Venda, juntamente com a própria oposição, seria o suficiente para retirar as conclusões que levaram à condenação da R.
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As Declarações de Parte da Ré e o Depoimento da Testemunha arrolada pela A., vieram ainda mais confirmar a razão da A.; D. Ao decidir como decidiu o Tribunal a quo, violou os artigos 341.º, 342.º e 351.º do Código Civil, Artigo 30.º, n.º 1 e 2, 414.º, 571.º, n.º 1 e 2, 572.º, als. b) e c) e 573.º do Código de Processo Civil; E. A Autora demandava à Ré a comissão devida pelo seu serviço de mediação imobiliária, na medida em que única responsabilidade pela não concretização do negócio era da própria Ré, tendo a Ré angariado o comprador, como era sua obrigação e como se houvera comprometido, havendo posteriormente uma desistência por parte da Ré.
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A Ré alega, em sede de Oposição, que a desistência foi devida ao facto do imóvel ser compropriedade sua e dos filhos – fruto da herança do marido – que tal facto não foi averiguado pela Autora e uma vez que os filhos se opuseram à venda, a Ré nada podia fazer, pelo que a responsabilidade seria da Autora que não verificou, como devia, quem eram os legítimos proprietários do imóvel.
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Os factos em sede de 1.ª Instância foram apurados de forma substancialmente diferente, tanto como resulta das Declarações de parte da Ré, como da testemunha ouvida, o vendedor da Autora.
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Não houve, a final, particular discordância entre ambos, sendo que as conclusões jurídicas do Tribunal a quo são mais relevantes, por estarem incorrectas, se bem que as conclusões de facto enfermam de dois erros.
I. O primeiro, referente ao facto dado como provado no ponto “H”, já que, da forma simplista como está redigido, transforma-o numa conclusão errada, pois que se é verdade que o corpo do contrato foi preenchido pelo vendedor, também é verdade essencial que foi preenchido na presença da Ré, com os dados que esta forneceu, sendo totalmente explicado à Ré o seu teor e, fundamentalmente, sendo a própria a assinar, manifesta a sua concordância, sendo por isso essencial a correta leitura que o Tribunal a quo faz quanto à total capacidade de compreensão da Ré, não manifestando qualquer debilidade ou limitação intelectual, bem pelo contrário.
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O segundo resulta da conjugação das conclusões dos pontos “L” e “K”, pois não só ficou indubitavelmente provado que a A. foi informada ab initio que o imóvel era compropriedade da Ré e dos filhos – ao contrário do alegado na oposição – como a A. através do seu vendedor e testemunha – contactou com os filhos mais do que uma vez, dois deles estando na Alemanha, e que todos manifestaram a concordância com a venda.
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A Ré foi a única a constar no contrato, porque na prática não era possível constarem a identificação de todos e mesmo recolher a assinatura de todos, só a Ré pode ser demandada, por ser a única a ter legitimidade passiva.
L. A Ré a defesa pouco legítima da Ré já que, em sede de Oposição à Injunção, a Ré defende-se invocando a sua ilegitimidade, ou seja, invocando um facto que configura um venire contra factum próprio.
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A Ré alega ser cabeça de casal mas ter realizado um negócio à revelia dos demais herdeiros, pelo que não tinha legitimidade para tal. Ora, tal alegação poderia fazer sentido acompanhada de uma outra de insanidade, de inabilitação ou até interdição, porém vir alegar ilegitimidade de ato que a própria livre e voluntariamente realizou é manifestamente um absurdo fáctico e legal.
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A Autora sabia que a R. era a Cabeça de Casal porque a própria o disse e entregou a respectiva Habilitação de Herdeiros, conforme cópia que foi junta. Foi a própria que assinou o contrato e disse encarregar-se da venda. Aliás, a R. recebeu e fez propostas negociais aceites, pelo que sempre se mostrou apta e capaz, dizendo aliás que previamente consultava os demais herdeiros, algo que ficou claro, em sede de julgamento que, a própria A...
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