Acórdão nº 353/08.2TBVVD.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 26 de Junho de 2012

Magistrado ResponsávelMARIA DA PURIFICA
Data da Resolução26 de Junho de 2012
EmissorTribunal da Relação de Guimarães

Acordam nesta Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães I- RELATÓRIO J.., residente na Rue .., em França, intentou contra M.., V.., ambas residentes no lugar.., Vila Verde e A.., residente no lugar .., Vila Verde, a presente acção de condenação, sob a forma de processo ordinário, pedindo que estes sejam condenados: a) a ver reduzido o preço estipulado no contrato promessa para a importância de € 149.639,36; b) restituir ao Autor a quantia de € 170.459,06; Se assim não se entender deverão os Réus ser condenados a: c) ver declarado anulado o contrato promessa; d) restituir ao Autor a quantia de € 320.098,42; Se assim não se entender deverão os Réus ser condenados a: e) ver declarada inexistente ou, se se considerar existente, ilícita a resolução contratual declarada ao Autor e, assim f) ver declarado em vigor, válido e eficaz o contrato promessa celebrado.

Para tanto, alegou em síntese que, por acordo escrito apelidado de “contrato promessa de compra e venda”, celebrado em 22/01/2002, o Autor e E.. declararam prometer comprar e o 3º Réu, em nome e em representação da 1ª. Ré e de J.., entretanto já falecido, declarou prometer vender os prédios identificados no item 1º da p.i., livres de ónus e encargos, pelo preço de € 374.098,42.

Mais refere que a escritura pública que formalizaria o contrato definitivo seria celebrada no prazo máximo de 8 meses, sendo marcada por J.. e pela 1ª. Ré, para o que avisariam o Autor e o referido E.., por carta registada com aviso de recepção, com 10 dias de antecedência.

Diz ainda que em 21/04/2005, o mencionado E.. lhe cedeu a posição contratual que ocupava no aludido contrato promessa, o que fez mediante o preço de € 140.000,00, já lhe tendo pago € 45.000,00.

Em relação ao preço acordado no mencionado contrato promessa pagou à 1ª. Ré e ao aludido J.. a quantia de € 320.098,42, pelo que apenas falta pagar € 54.000,00.

Acresce que nas negociações prévias à celebração do dito contrato promessa, os promitentes vendedores lhe garantiram que os prédios em causa dispunham de aptidão construtiva, em toda a respectiva área, com possibilidade de construção de 20 moradias, porém, a Câmara Municipal de Vila Verde informou-o de que apenas seria possível construir em 6060 m2 daqueles prédios, uma vez que a restante área de 3730 m2 se encontra integrada na RAN, pelo que lá não é possível construir 20 moradias mas apenas 8.

Alega ademais que, faleceu o referido J.., desconhecendo o Autor quem são os únicos e universais herdeiros, pois aqueles jamais o provaram documentalmente.

Para além disso os Réus não estão em condições de lhe vender os aludidos prédios, porquanto os mesmos não lhes pertencem.

Concluiu por isso que os Réus voluntariamente não cumpriram o contrato promessa em causa, sendo certo que a resolução do contrato levada a cabo por um advogado alegadamente em representação dos Réus, por não comparência a uma escritura, é ilícita já que desconhece se o dito advogado tem poderes de representação dos Réus para a prática daqueles actos.

Regularmente citados, os Réus contestaram, arguindo desde logo a excepção de caducidade do direito do Autor arguir a anulabilidade do contrato pois, pelo menos desde 20/10/2005, este tem conhecimento de que os prédios objecto do contrato não permitem a construção das 20 moradias alegadamente garantidas pelos promitentes vendedores.

Dizem também que aquele foi validamente notificado em 27/02/2007 para celebrar a escritura definitiva de compra e venda dos prédios objecto do contrato promessa celebrado e não compareceu à escritura.

Pelo que a acção deu entrada em juízo dois anos e meio após ter tomado conhecimento dos factos que alega como fundamento da acção e mais de um ano depois de ter sido notificado para a celebração da escritura definitiva de compra e venda.

Por impugnação afirmam que do contrato promessa apenas resulta, da sua cláusula primeira, que o prédio misto objecto do contrato se situa em zona de construção urbana e os promitentes compradores, pessoas experientes e directamente ligadas ao ramo da compra e venda de imóveis sabiam e conheciam ou tinham obrigação de saber e conhecer com exactidão a área do prédio em causa que tinha capacidade construtiva e a área que não detinha tal capacidade.

Não asseguraram por isso a alegada capacidade construtiva para 20 moradias, tendo sempre agido de boa fé, dizem ainda os Réus.

Por sua vez ficou esclarecido e acordado que a escritura definitiva poderia ou não vir a ser celebrada directamente dos anteriores proprietários, ou de quem os representasse ou de terceiros a favor dos promitentes compradores sem que o prédio previamente fosse inscrito e registado em nome dos promitentes vendedores.

Também alegam que os promitentes compradores não cumpriram os pagamentos conforme o estabelecido na cláusula terceira do contrato promessa celebrado, tendo ficado em divida 54.000,00 €, e posteriormente acordado, com os respectivos advogados, o seu fraccionamento em três prestações, sendo a terceira contra a celebração da escritura, as quais não foram pagas, nem realizada a escritura definitiva.

E dizem que o Autor comunicou não querer celebrar a escritura por a totalidade da área do prédio não se encontrar em área de construção urbana, e chegou a propor uma redução do preço, que porém sempre recusaram.

Após o falecimento do J.., os seus herdeiros aqui Réus, outorgaram procuração a favor do Dr. C.., concedendo-lhe poderes forenses gerais e especiais, o qual, notificou os promitentes compradores para comparecerem em 31/10/2006 num escritório notarial com vista à celebração da escritura definitiva, a qual não se realizou.

Foi de novamente marcada uma escritura para 29/03/2007, à qual o Autor também não compareceu enviando um fax para a notária em 28.03.2007.

Terminam pedindo a procedência da excepção e improcedência da acção.

Notificado da contestação, veio o Autor replicar, pugnando pela não ocorrência da alegada excepção de caducidade e concluindo como na petição inicial.

Frustrada a tentativa de conciliação em audiência preliminar designada, foi proferido de seguida o despacho saneador, relegada para decisão final a excepção suscitada pelos Réus, e organizou-se a matéria de facto assente e base instrutória, que foram alvo de rectificação ordenada por despacho de fls. 345 e 346.

Por fim teve lugar a audiência de discussão e julgamento com observância do formalismo legal aplicável e respondeu-se à base instrutória nos termos constantes do despacho de fls. 393 a 397, que não foi objecto de censura.

Foi proferida sentença com o seguinte teor Pelo exposto, julgo a presente acção totalmente improcedente por não provada, e em consequência, absolvo os Réus M.., V.., e A.. de todos os pedidos formulados pelo Autor J...

Custas a cargo do Autor Inconformado com o assim decidido, recorreu o autor para esta Relação, encerrando o recurso de apelação interposto com as seguintes conclusões (transcrição): C1) MATÉRIA DE FACTO 1ª) Face à prova produzida deveriam ter sido dados como provados os seguintes factos: - Como era do conhecimento dos RR. e era do J.., a vontade do A. de comprar aqueles prédios fundou-se, essencial e exclusivamente, na garantia que lhe foi dada pelos promitentes vendedores de que a totalidade da área dos mesmos tinha aptidão construtiva (20 moradias), uma vez que pretendia ali proceder a um loteamento e, posteriormente, vender tais lotes a que nisso mostrasse interesse.

- Se em 22/01/2002, o A. soubesse que os prédios em causa não tinham a aptidão construtiva assegurada pelos promitentes vendedores (20 moradias), então não teria celebrado o referido contrato-promessa, o que era do conhecimento destes e dos RR., que também sabiam que essa aptidão construtiva era, para o A., condição essencial do negócio.

Quanto a esta matéria, constante dos quesitos 3º e 4º da base instrutória, a testemunha E.., indicada pelo A., que depôs na audiência de discussão e julgamento, realizada em 21/09/2011 e cujo depoimento foi registado em CD, faixa 2, 15:48, disse (02:32 em diante): - Depois de lhe ter sido perguntado qual a capacidade construtiva do prédio, que o A. lhe disse que “(…) o terreno deve dar para 20 ou para 20 e qualquer coisa casas (…)”; - Que o A. “(…) não ia comprar aquele terreno se não fosse (…)” para lotear; e - Depois de lhe ter sido perguntado se o A. soubesse, aquando da celebração do contrato, que o prédio não tinha a aptidão construtiva para 20 moradias não teria celebrado o contrato, que “Não, nunca na vida fazia esse negócio, porque o interesse dele era lotear (…)”.

Face ao exposto, aos quesitos 3º e 4º da base instrutória deveria ter se respondido provado.

  1. ) O A. desconhece, uma vez que lhe não foi exibida procuração bastante, se o referido Exmº. Senhor Dr. A. C.. tem poderes de representação dos RR. para a prática daqueles actos.

    Quanto a esta matéria, integrada no quesito 6º da base instrutória, não foi produzida qualquer prova testemunhal como se pode verificar dos registos áudio dos depoimentos prestados em audiência, uma vez que, apesar das testemunhas terem sido indicadas a estes factos, o certo é que não depuseram sobre os mesmos.

    Ora, a única prova que foi produzida relativamente a esta matéria, integrada no quesito 6º da base instrutória, é a que resulta dos documentos nos 15, 17 e 19 juntos aos autos com a inicial e documentos nos 5 e 14 juntos aos autos, pelos RR., com a contestação.

    Os documentos nos 15, 17 e 19 juntos aos autos com a inicial e o documento nº 14 junto aos autos com a contestação consistem, respectivamente, em 3 cartas enviadas pelo A. aos RR., que estes apenas não receberam porque optaram por não as reclamar nos serviços do correio (ponto 9 dos factos provados) e um fax enviado pelo A. à Exma. Senhora Notária Drª. E.. (ponto 36 dos factos provados).

    De todos esses documentos resulta claramente que o A. desconhecia, uma vez que lhe não foi exibida procuração bastante, se o referido Exmº. Senhor Dr. A. C.. tinha poderes de representação dos RR. para a...

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