Acórdão nº 6856/11.4TBBRG.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 31 de Maio de 2012
| Magistrado Responsável | MARIA LU |
| Data da Resolução | 31 de Maio de 2012 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Guimarães |
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães Maria e outros, instauraram acção declarativa de condenação, com processo ordinário, nº 6856/11.4TBBRG, da Vara de Competência Mista do Tribunal Judicial de Braga, contra Delfina e outros, alegando, em síntese, que os 2º a 6ª autores (na qualidade de proprietários da raiz) e a 1ª autora (na qualidade de usufrutuária) em conjunto, são donos (plenos) e legítimos possuidores da Loja nº …, rés-do-chão, destinada a actividades económicas, com entrada pelo nº …, da Rua Nova de Santa Cruz, Braga (S. Vitor), fracção autónoma designada pela letra “F”, descrita na Conservatória do Registo Predial de Braga sob o nº 1371-F e inscrito na matriz respectiva sob o artº 4199-F BRAGA (S. Vitor), tendo a referida e identificada loja vindo ao domínio dos autores por havê-la adquirido por compra, a “José Gomes, S.A.”, sendo que tal acto foi levado ao registo, definitivo, em 15.07.1996.
No dia 22 de Fevereiro de 2011, Autores e Réus celebraram um contrato de arrendamento por documento escrito, mediante o qual os Autores deram de arrendamento aos 1ª e 2º Réus, que o aceitaram, e intervindo o 3º Réu como fiador, a fracção autónoma designada pela letra “F”, Loja nº …, destinada a actividades económicas, no piso do r/c, com entrada pelo nº …, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua Nova de Santa Cruz, freguesia de Braga (S. Vitor), descrita na Conservatória do Registo Predial de Braga, sob o nº 1371/19960112-F e inscrito na respectiva matriz sob o artº 4199-F, Braga (S. Vitor), destinando-se o local arrendado ao funcionamento de um estabelecimento de restauração e tendo o arrendamento sido celebrado pelo período inicial de cinco anos, com início em 01 de Março de 2011 terminando, por isso, em 28 de Fevereiro de 2016, sem prejuízo de ulteriores renovações, nos termos da lei.
A renda anual estipulada foi de € 21.000,00 (vinte e um mil euros), pagos em duodécimos de € 1.750,00 quantia esta que, por isso, corresponde à renda mensal acordada e cujo pagamento teria que ser efectuado até ao dia oito do mês a que respeitar.
Todavia, desde o início do arrendamento até hoje, apenas pagaram aos Autores, a título de rendas, € 3.500,00, ou seja, apenas pagaram as rendas relativas aos meses de Março e Abril, estando em divida as rendas dos meses subsequentes de Maio a Outubro, no montante global de € 10.500,00, verificando-se a previsão do n.º3 do art.º 1083º do Código Civil.
E, concluem, pedindo: a. Seja declarada a resolução do contrato de arrendamento titulado pelo documento junto sob o documento nº 3, com o fundamento na falta de pagamento de rendas; b. Sejam os Réus (arrendatários e fiador) condenados a desocupar o local arrendado, entregando-o aos autores, livre de pessoas e de bens e no estado em que o receberam; c- Sejam os Réus (arrendatários e fiador) condenados a pagar aos Autores, solidariamente, a quantia de € 10.600,46 (dez mil e seiscentos euros e quarenta e seis cêntimos), a título de rendas em mora (€ 10.500,00) e juros vencidos (€ 100,46), bem como a pagar-lhes as rendas vincendas até efectiva devolução do locado, livre e desocupado, acrescidas dos juros de mora vincendos, desde o dia 20 de Outubro de 2011, à taxa de 4% ao ano.
Citados regularmente, os Réus vieram apresentar contestação, por excepção, invocando a falta de interesse em agir dos Autores, alegando não ser a forma de processo escolhida pelos Autores a que a lei exige para as causas de resolução do contrato de arrendamento com base na falta de pagamento de rendas, e concluem pedindo sejam os Réus absolvidos da instância por procedência da invocada excepção dilatória.
Na réplica, os Autores pugnaram pela improcedência da invocada excepção dilatória e pedem a condenação dos Réus como litigantes de má-fé em multa a fixar pelo Tribunal.
Foi proferido despacho saneador, no qual, julgando-se improcedente a excepção dilatória deduzida e conhecendo-se do mérito da causa, decidiu a Mª Juiz “ a quo “ julgar a acção procedente, nos seguintes termos: “ a. declaro a resolução do contrato de arrendamento identificado nos autos, com o fundamento na falta de pagamento de rendas; b. condeno os réus inquilinos a desocupar o local arrendado, entregando-o aos autores, livre de pessoas e de bens e no estado em que o receberam; c. condeno todos os réus a pagar aos autores, solidariamente, a quantia de € 10.600,46 (dez mil e seiscentos euros e quarenta e seis cêntimos), a título de rendas em mora (€ 10.500,00) e juros vencidos (€ 100,46), bem como a pagar-lhes as rendas vincendas até efectiva devolução do locado, livre e desocupado, acrescidas dos juros de mora vincendos, desde o dia 20 de Outubro de 2011, à taxa de 4% ao ano; Absolvo os réus do pedido de condenação como litigantes de má-fé.” Inconformados viram recorrer os Réus, interpondo recurso de apelação.
O recurso foi recebido como recurso de apelação, com subida imediata, nos próprios autos e efeito suspensivo.
Nas alegações de recurso que apresentam, os apelantes formulam as seguintes conclusões: 1. Nos presentes autos, os RR. alegaram a falta de interesse em agir dos AA. porquanto a dedução da ação de despejo com a finalidade de obter a resolução do contrato de arrendamento para entrega de prédio e pagamento de rendas vencidas há mais de três meses não carece de tutela judicial.
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O artigo 1080º, preceitua explicitamente que todas as normas inseridas nesta subsecção tem natureza imperativa, salvo disposição em contrário. Assim, todas as disposições previstas nos artigos 1079º a 1090º devem ser aplicadas imperativamente, salvo disposição legal em contrário, impondo-se direta e imediatamente aos particulares que ficam impossibilitados de as afastar por acordo ou decisão unilateral.
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De acordo com a nova Lei do Arrendamento, o senhorio pode agora também resolver os contratos de arrendamento.
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No entanto, tal liberdade resolutiva é mitigada pela imperatividade, imposta pelo artigo 1080º da aplicação dos preceitos que no presente regulam a resolução do contrato de arrendamento.
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Portanto, em todas as situações descritas nas alíneas a) a e) do nº 2 do artigo 1083º quando não exista acordo na cessação do contrato (art.º 1082º nº 1), pretendendo o senhorio fazer cessar o arrendamento, é imperioso que o faça conforme dispõe o nº 2 do art.º 1084º “nos termos da lei do processo”, ou seja, através da indispensável ação de despejo, como prevê o art.º 14º nº 1 do NRAU.
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No que respeita à falta de pagamento da renda pelo inquilino, diz o nº 3 do art.º 1083º do Código Civil: “É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas, ou de oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo do disposto nos nºs 3 e 4 do artigo seguinte”.
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Aqui, o legislador pretendeu claramente presumir que a mora de três meses no pagamento da renda, preenche a condição do nº 2, tornando inexigível a manutenção da relação locatícia.
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Assim, impõe o nº 1 do artº 1084º, que “A resolução pelo senhorio quando fundada em causa prevista no nº 3 do art.º anterior…opera por comunicação à contraparte onde fundamentalmente se invoque a obrigação incumprida”.
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A causa prevista no nº 3 do artigo 1083º do Código Civil é precisamente a existência de mora superior a três meses no pagamento da renda.
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Se assim é, na situação constante dos autos, é este o procedimento a seguir, já que esse critério é imposto de modo imperativo pela lei do processo.
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Ao senhorio não lhe é lícito instaurar acção de despejo quando ocorra situação justificativa de resolução do contrato por falta de pagamento de rendas cuja mora seja superior a três meses. O senhorio apenas pode resolver o contrato pela via do artigo 1084º...
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