Acórdão nº 2290/16.8T8BCL.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 10 de Janeiro de 2019
| Magistrado Responsável | JOS |
| Data da Resolução | 10 de Janeiro de 2019 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Guimarães |
Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Guimarães.
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RELATÓRIO.
Recorrente: Maria (…).
Recorrido: Abílio (…) S.A.
Abílio (…) S.A.
, com sede na …, freguesia de …, concelho de …, intentou a presente ação declarativa com processo comum, contra Fernando (…) e Maria (…), pedindo que se decrete a resolução do contrato de arrendamento dos autos e se ordene o consequente despejo dos réus, ou de quem quer que ocupe o arrendado e se condene estes no pagamento à autora de todas as rendas em dívida, no montante de 2.520,00 euros, além das que entretanto se vencerem, acrescidas de juros, à taxa legal de 4%, contados dos vencimentos respetivos e até pagamento, os quais atingem, nesta data, 49,70 € (quarenta nove euros setenta cêntimos), continuando a vencer.
Para tanto alega, em síntese, ter celebrado com os Réus o contrato de arrendamento de fls. 4 verso e 5, mediante o qual lhes deu de arrendamento, para habitação, o prédio urbano sito em …, …, inscrito na matriz urbano sob o art. …, pelo prazo de cinco anos, com início em 1.10.2014, mediante a renda mensal de 180,00 euros, a pagar até ao dia oito do mês a que dissesse respeito; Acontece que os Réus não pagaram a renda relativa aos meses de setembro de 2015 a outubro de 2016, ambos inclusive; Acresce que desde, pelo menos, setembro de 2015 até ao presente, ininterruptamente, os Réus não utilizam o locado, uma vez que nele não comem, não dormem, não recebem família, amigos ou correspondência.
Os Réus contestaram defendendo-se por exceção e por impugnação.
Impugnaram parte da factualidade alegada pela Autora.
Arguiram erro vício na formação da vontade relativa ao contrato de arrendamento celebrado sustentando que o prédio objeto desse contrato já pertenceu àqueles, tendo sido adquirido pela Autora por negociação particular no âmbito dos autos de execução que correram termos no 4º Juízo Cível do Tribunal Judicial de Viana de Castelo, sob o n.º 113/07.8TBVCT; A Ré Maria … adquiriu, por herança, o terreno onde estão localizados os dois prédios que se encontram inscritos na matriz sob os artigos … e … da freguesia da …, …; O prédio de habitação sempre foi o inscrito no art. …, já que o inscrito no art. … é um anexo, que nunca foi legalizado, de modo que enquanto foi propriedade da Ré nunca teve licença de utilização, fornecimento de água ou eletricidade próprias, sequer certificado energético; Por isso, os Réus estavam convencidos que o prédio que tinha sido penhorado e que, consequentemente, estava a ser objeto do contrato de arrendamento seria a habitação principal, uma vez que apenas este tinha condições para ser objeto de contrato de arrendamento; Os Réus andaram assim, por erro e ignorância, a pagar rendas de um locado que nunca utilizaram como habitação; Caso estes estivessem conscientes de que o prédio em causa se tratava do anexo, que estava abandonado, pelo menos, desde 2005, sem água e eletricidade próprias, sequer licença de construção, resumindo, sem quaisquer condições de habitabilidade, nunca teriam realizado o negócio; A Autora, como senhoria, nunca cumpriu com a sua obrigação de assegurar o gozo da coisa para os fins a que se destina; Invocaram a exceção da nulidade do contrato de arrendamento em virtude do local arrendado não dispor de licença de utilização; Invocaram a exceção do não cumprimento do contrato, alegando que o estado do locado nunca permitiu o uso para o qual estava destinado – a habitação - e que apenas aceitaram celebrar o contrato por estarem em erro; O local arrendado não possui água e eletricidade, sequer nunca esteve em condições minimamente habitáveis, tratando-se de um comportamento manifestamente abusivo por parte da Autora em estar a exigir rendas quando sabe que o locado não possui condições para o fim a que alegadamente se destina; Invocaram a exceção do pagamento, sustentando que já após setembro de 2015, fizeram, pelo menos, os depósitos que elencam nos artºs. 31º e 32º da petição inicial.
Concluem pela improcedência da ação, pedindo que sejam absolvidos do pedido.
Declarou-se a contestação apresentada pelos Réus como não escrita relativamente ao Réu Fernando … (fls. 77).
Dispensou-se a realização de audiência prévia, proferiu-se saneador tabelar, fixou-se o valor da ação (7.920,00 euros) e atenta a simplicidade da causa dispensou-se a fixação do objeto do litígio e os temas da prova, admitindo-se os requerimentos de prova e designando-se data para a realização da audiência final.
No início da audiência final, a Autora pronunciou-se, por escrito, quanto às exceções invocadas pela Ré em sede de contestação, concluindo pela improcedência das mesmas.
Quanto ao pretenso erro vício, sustentou que com a celebração do contrato de arrendamento, aquela e os Réus quiseram, respetivamente, dar e tomar de arrendamento um prédio destinado a habitação e quanto a saber se o prédio de habitação é o art. … ou … não tira nem põe, não justificando mais que uma mera retificação, caso tivesse havido erro na indicação do número, erro esse que alega inexistir; Os Réus sempre souberam, tanto assim que pagaram a renda, enquanto o fizeram, como contrapartida da utilização que, efetivamente, fizeram, de uma habitação, prédio este em que vinham residindo desde 2005, de que deixaram de ser donos e chegaram a acordo com a Autora, atual proprietária do mesmo, quanto à celebração do contrato de arrendamento.
Quanto à exceção da nulidade do contrato de arrendamento, alega que os prédios dos artºs. … e …, ..., provieram do prédio anteriormente inscrito na matriz sob o art. … que o prédio dado de arrendamento é o antigo art. …e atual art. … enquanto o anexo é uma construção feita no logradouro desse prédio, sendo que o prédio arrendado foi inscrito na matriz no ano de 1948, não lhe sendo aplicável o RGEU; Em relação à exceção do não cumprimento do contrato, sustenta que os Réus, ao invocarem essa exceção estão a referir-se ao anexo, em relação ao qual, conforme bem sabem, não foi objeto de arrendamento; Quanto aos pretensos pagamentos, aceita que os Réus pagaram 540,00 euros aludidos no art. 31º, 1, da contestação (três meses) em 05/12/2016, já depois da instauração da presente ação; Aceita que os Réus pagaram as rendas referidas no art. 31º, 2, 3 e 4, mas que, na altura em que ocorreram esses pagamentos já havia rendas em atraso deste setembro de 2015, sendo que os últimos nunca os preveniram dos depósitos bancários feitos e a primeira não deu conta da origem desses pagamentos; Aceita que os Réus pagaram a quantia de 524,29 euros referida no art. 32º da contestação.
Concluem pedindo a condenação dos Réus como litigantes de má fé em multa e em indemnização; Requerem ainda que caso venha a ser considerado que o prédio penhorado, destinado à habitação e dado de arrendamento pela Autora aos Réus é o inscrito no art. …, e não o art. …, seja tal declarado, em ordem a possibilitar a retificação respetiva na descrição predial, com a condenação dos Réus no reconhecimento da aludida alteração.
Finda a audiência final, proferiu-se sentença, julgando a ação totalmente procedente, constando essa sentença da seguinte parte dispositiva: “Por tudo o expendido, julga-se a presente ação totalmente procedente e, em consequência:
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Decreta-se a resolução judicial do contrato de arrendamento em vigor entre a Autora e os Réus, sobre o prédio identificado em 1.; b) Condenam-se os Réus a desocuparem o local arrendado, restituindo-o livre e devoluto; c) Condenam-se, ainda, os Réus a pagarem à Autora: . a título de rendas, do período de setembro de 2015 a outubro de 2016, o valor de €735,71 e no montante das rendas vincendas até efetiva entrega do arrendado; . a quantia devida a título de juros vencidos desde a data do vencimento de cada uma das rendas e nos juros vincendos até integral pagamento.
*Custas a cargo dos Réus, nos termos do disposto no artigo 527º, nº 1 do Código de Processo Civil”.
Inconformada com o assim decidido, veio a Ré Maria … interpor o presente recurso de apelação, em que apresenta as seguintes conclusões: I- A sentença agora recorrida enferma de erro na apreciação das provas e na aplicabilidade do direito.
II - A Ré, aqui recorrente, entende que foi produzida prova bastante no sentido de demonstrar que, pelo menos desde setembro de 2015, ninguém habitou o locado objeto de arrendamento nem a Autora fez por proporcionar o gozo do imóvel para o fim a que alegadamente se destinava.
III – Acresce que o próprio contrato de arrendamento padece de nulidade pois não disponha de licença de utilização (cf. art. 1070.º/1 e 294.º do C. Civil e 2º/d) e 5.º/1 do DL 160/2006, de 8 de Agosto) nem fazia menção a uma eventual desnecessidade da mesma.
IV – O Tribunal “a quo” deu como não provado que desde, pelo menos, setembro de 2015 e até ao presente, ininterruptamente, que os réus não utilizam o locado, já que nele não comem, não dormem, não recebem família, amigos ou correspondência, enfim, não fazem dele o centro da respetiva vida económica e social.
V – Deve ser eliminado este facto da matéria dada como não provada e passar a constar nos Factos provados, VI – Devem ser ainda adicionados os factos: - O prédio em causa no contrato de arrendamento trata-se de prédio urbano sito no Lugar de …, freguesia de ..., concelho de …, inscrito na matriz predial urbana respetiva sob o artigo … e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº ….
- Este prédio que tem uma área coberta de 60,16m2 proveio da desanexação do prédio mais antigo que se encontra inscrito na matriz predial urbana respetiva sob o artigo … e descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o nº ….
- Este prédio identificado sob o art.º … tem uma área coberta de 105,31m2.
- Pelo que não restam dúvidas que o prédio mais antigo é manifestamente maior que o prédio mais novo.
- Se a Ré habita no prédio que é maior e mais antigo, não pode habitar no prédio identificado sob o artigo … pois a origem deste proveio de uma desanexação do … e tem uma área coberta muito inferior a 100m2 - Este prédio...
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