Acórdão nº 261/14.8TBVRL.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 23 de Março de 2017

Magistrado ResponsávelJOÃO DIOGO RODRIGUES
Data da Resolução23 de Março de 2017
EmissorTribunal da Relação de Guimarães

Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães: I- Relatório 1- C, intentou a presente ação declarativa, sob a forma comum, contra, F, alegando, em breve resumo, que, no ano de 2009, celebrou com esta sociedade um contrato de mediação imobiliária, sem exclusividade, mediante o qual se comprometeu a promover e a mediar a venda de determinadas frações autónomas àquela pertencentes, que identifica, auferindo como contrapartida pela sua atividade uma comissão de 5% sobre o preço final acordado.

Sucede que a Ré, ao contrário do convencionado, não lhe pagou essa comissão num negócio que foi por si angariado.

Por isso mesmo, pede que a Ré seja condenada a pagar-lhe a quantia de 8.000,00€, acrescida de IVA, à taxa legal de 23%, o que perfaz o montante de 9.840,00€, a título de remuneração devida pela mediação, encontrada por aplicação da percentagem de 5% sobre o valor pelo qual foi prometido vender o imóvel, e subsidiariamente, a condenação da Ré no pagamento da quantia de 7.500,00€a qual, acrescida de IVA à taxa legal de 23%, perfaz o montante de 9.225,00€, a título de remuneração devida pela mediação, encontrada por aplicação da percentagem de 5% sobre o valor da compra e venda declarado na escritura, ou a apurar-se que o preço real que as partes venderam e compraram a fração em causa foi superior ao preço declarado na escritura, o valor encontrado por aplicação da percentagem de 5%, acrescida de IVA, sobre o valor da compra e venda e em qualquer dos casos a quantia respeitante aos juros de mora calculados à taxa supletiva comercial, desde a data da celebração do contrato-promessa, 20/07/2013, até efetivo e integral pagamento e que ascendem na data da propositura da ação a 401,54€ ou, caso assim não se entenda, desde a data da celebração do contrato definitivo, 07/08/2013, até efetivo e integral pagamento.

2- Contestou a Ré refutando esta pretensão, porquanto diz nunca ter celebrado com a A. o convénio por esta referido. Aliás, a provar-se que tal contrato existiu, então terá de ser declarado nulo por falta de forma.

3- Em articulado autónomo veio a A. pedir a condenação da Ré como litigante de má-fé, invocando o abuso de direito na alegação de nulidade do contrato, o que a Ré, em resposta, refutou.

4- Terminados os articulados, instruída e julgada a causa, foi proferida sentença que julgou a presente ação parcialmente procedente e condenou a Ré a pagar à A. a quantia de 2.250,00€, acrescida de IVA à taxa legal, absolvendo-a do mais pedido.

5- Inconformada com esta sentença, reagiu a A., interpondo recurso, que remata com as seguintes conclusões: “I. O presente recurso tem como objecto, quer a decisão sobre a matéria de facto, quer a fundamentação jurídica e as questões de direito, as quais foram incorrectamente julgadas pelo tribunal recorrido.

  1. Os depoimentos produzidos em sede de audiência de discussão e julgamento, quer do representante legal da Apelante, quer da testemunha D, quer mesmo do representante legal da Apelada, impõem uma diferente decisão sobre a matéria de facto, no sentido de serem dados como provados os factos constantes dos n.ºs 1 e 4 dos factos não provados.

  2. Existe uma contradição insanável entre a decisão sobre a matéria de facto, mormente quanto à circunstância de ter sido dado como não provado o facto n.º 1 dos factos não provados, e a decisão sobre a matéria de direito.

  3. Com efeito, se - como refere a Meritíssima Juiz a quo – “é do conhecimento comum” que as empresas de mediação imobiliária cobram uma comissão correspondente a 3% a 4% sobre o valor da venda, deveria, por recurso às regras de experiência comum, ser dado como provado que “no âmbito do acordo referido em 4. dos factos provados, a Ré obrigou-se a pagar à Autora, a título de remuneração/comissão, a quantia correspondente a 3% (três por cento) calculada sobre o preço que viesse a ser acordado com o terceiro interessado para a pretendida compra e venda de cada fracção, acrescida de IVA à taxa legal em vigor.” V. Da fundamentação da sentença resulta que, afinal, o tribunal ficou convencido que a comissão estabelecida entre a Apelante e a Apelada era de 3% sobre o valor do preço, acrescido de I.V.A., facto que terá sido confessado pelo representante legal daquela.

  4. Relativamente à subsunção jurídica efectuada pela Meritíssima Juiz a quo, a mesma não se mostra correcta, quer no que diz respeito à decisão de improcedência da excepção peremptória impeditiva de verificação de abuso de direito decorrente da invocação da nulidade do contrato de mediação imobiliária em apreço, quer quanto à determinação dos efeitos jurídicos decorrentes da declaração dessa nulidade.

  5. Quanto à decisão de improcedência da excepção peremptória impeditiva de verificação de abuso de direito decorrente da invocação da nulidade do contrato de mediação imobiliária em apreço, não se entende a relevância da falta de alegação de “um contrato genérico baseado em usos e costumes”.

  6. Dos autos resulta uma violação flagrante das obrigações secundárias, senão mesmo laterais, que decorrem do princípio da boa-fé, nascidas por efeito da celebração e execução de um contrato que se prolongou durante, pelo menos, quatro anos, não estando em causa quaisquer usos ou costumes.

  7. Ao arguir a nulidade do contrato de mediação imobiliária, a Apelada exerceu, abusivamente, um direito que abstractamente lhe poderia assistir, na modalidade de venire contra factum proprium.

  8. Afigura-se manifestamente ilegítimo a Apelada comportar-se durante anos como parte de um contrato válido, aproveitando-se das vantagens e do trabalho desenvolvido pela Apelante em execução do mesmo (factum proprium), e, posteriormente, após a conclusão do negócio visado pelo contrato de mediação, assumir uma conduta contrária, mediante a invocação de uma invalidade atípica desse mesmo contrato com o intuito de não ter de pagar a respectiva contrapartida e nada desembolsar.

  9. O funcionamento do instituto do abuso de direito obsta, in casu, a que a nulidade produza os seus efeitos, sendo o contrato de mediação imobiliária válido.

  10. Por outro lado, a fundamentação da sentença, nesta parte, está em contradição com o facto dado como provado sob o n.º 4.

  11. É inequívoca a existência de um contrato genérico que vincula as partes independentemente do imóvel a vendar.

  12. Como pode a Meritíssima Juiz a quo dar como provado que, em 2009, foi celebrado um contrato de mediação que se referia a um conjunto de fracções autónomas todas integradas nos lotes 7 e 8, e, seguidamente, não tomar em consideração que tal facto, por si só, configura um contrato suficientemente genérico que vincularia as partes independentemente do imóvel a vender? XV. Dada a matéria de facto dada como provada e a fundamentação sobre a mesma, e atendendo-se ao depoimento das testemunhas nos termos supra referidos e mesmo ao depoimento do representante legal da Apelada, deverá entender-se que estão verificados, in casu, os requisitos legais constantes da sentença para a verificação da excepção de abuso de direito.

  13. Face ao teor dos factos provados nos n.º 4, 8,9 e 10, é evidente a existência de uma situação objectiva de confiança, nomeadamente a existência de uma relação contratual desde 2009 até pelo menos 2013, e, assim, durante o período mínimo de quatro anos.

  14. E dúvidas não existem de que a Apelante investiu nessa confiança, quer porque trabalhou durante anos para a Apelada sem nunca ter exigido a redução a escrito de qualquer contrato, quer porque tirou fotos ao imóvel, publicitou-o e esteve na posse da respectiva chave mestra, que permitia o acesso a todas as fracções.

  15. Por fim, resultando da sentença a afirmação de que “F referiu que a Autora costumava angariar compradores para os apartamentos que construía” -, não se extrai imediatamente da mesma a existência de uma relação contratual duradoura e genérica com a Apelante? XIX. A fundamentação da sentença, nesta parte, não convence e é destituída de qualquer mérito, violando expressamente o artigo 334.° do CC, pelo que deverá considerar-se não verificada a nulidade do contrato de mediação e que este é plenamente válido e eficaz.

  16. Resulta do exposto que, considerando-se como provado que a comissão acordada era de 5% sobre o preço de venda, que foi de € 150.000,00 (cento e cinquenta mil euros), a Apelante tem direito à remuneração no montante de €7.500,00 (sete mil e quinhentos euros), acrescidos de I.V.A. à taxa legal em vigor, bem como aos juros de mora vencidos desde a data da citação até efectivo e integral pagamento.

  17. Ou à remuneração de €4.500,00 (quatro mil e quinhentos euros), acrescida de I.V.A. à taxa legal em vigor, bem como aos juros vencidos desde a data da citação até efectivo e integral pagamento, caso se conclua que a comissão era de apenas 3% do preço oferecido pelo comprador.

  18. Mesmo que se entenda que não se verifica, in casu, a excepção de abuso de direito, sempre importa referir que, face ao regime jurídico dos efeitos da declaração de nulidade, a Apelante mantém o direito à remuneração nos termos acima referidos.

  19. Tendo por base o disposto no artigo 289.°, n.º 1, do CC, a Meritíssima Juiz a quo, contrariamente àquilo que consta da sentença, deveria ter propugnado um critério mais justo para avaliar os serviços prestados pela Apelante, designadamente porque estes conduziram à aproximação das partes e à concretização do negócio jurídico de compra e venda realizado.

  20. Tal critério, segundo a jurisprudência pátria dominante, corresponde à comissão acordada entre as partes - in casu, 5% sobre o valor da venda, acrescido de I.V.A. à taxa legal (ou 3%, caso se determine que a comissão deverá cifrar-se nessa percentagem) -, bem como aos juros vencidos desde a data da citação até efectivo e integral pagamento.

  21. Não se conforma a Apelante com o facto de a Meritíssima Juíza a quo ter decidido fixar uma compensação de 1,5% (ou seja, metade da comissão genericamente contratualizada), tendo por base a circunstância de aquela não ter diligenciado nem preparado os actos e...

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