Acórdão nº 135/11.4TVPRT.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 23 de Abril de 2013

Magistrado ResponsávelANTÓNIO BEÇA PEREIRA
Data da Resolução23 de Abril de 2013
EmissorTribunal da Relação de Guimarães

Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães I T.., L.da instaurou, na comarca do Porto [1], a presente acção declarativa, com processo ordinário, contra U.., S.A., pedindo a condenação desta: - a pagar a quantia de € 118 080,00, acrescida de juros vencidos desde as datas referidas no artigo 101,º da petição inicial e desde a data da assinatura do contrato e vincendos, à taxa legal para os juros comerciais; - ou subsidiariamente a quantia que resultar da aplicação das percentagens indicadas em 90.º e 91.º da petição inicial sobre o valor que vier a ser apurado e constante do contrato entre a ré e a sociedade C.., L.da, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos à taxa legal para os juros comerciais e desde as datas referidas em 101.º da petição inicial até efectivo e integral pagamento; - ou ainda subsidiariamente a quantia a quantia que se vier a apurar a liquidar em execução de sentença referente às remunerações vencidas e não pagas e devidas em consequência do contrato outorgado entre a Ré e a sociedade C.., L.da, dado esta não ter remetido à autora cópia do referido contrato, acrescida de juros der mora vencidos e vincendos a incidir sobre o valor da remuneração apurada e contabilizados taxa legal para os juros comerciais e desde as datas referidas em 101.º da petição inicial até efectivo e integral pagamento.

Alegou, em síntese, que se dedica à actividade de mediação imobiliária e que a ré exerce a actividade de compra e venda de imóveis e promoção imobiliária. A 2 de Março de 2009 celebrou com a ré um contrato denominado de Contrato de Mediação Imobiliária, pelo qual obrigava-se a prestar a esta serviços de comercialização dos espaços destinados a comércio/serviços, no prédio urbano desta, constituído por duas caves, r/c e um piso com a área bruta total acima do solo de 10 280 m2, sito na Rua.., concelho de Braga. Entre Março e Novembro de 2009 desenvolveu a sua actividade e em Outubro desse ano a ré informou-a de que se encontrava em negociações com um interessado (O C..,L.da) para arrendar a totalidade da área comercial solicitando-lhe que comparecesse a uma reunião para discutirem em conjunto os termos a estabelecer no contrato de arrendamento a outorgar. Esse encontro deu-se a 4 de Novembro de 2009, prolongando-se pelos dias seguintes, tendo, a partir daí estado presente em todas as reuniões subsequentes realizadas para definir os termos do negócio. Posteriormente a ré veio a celebrar com O C.., L.da um contrato de arrendamento desse prédio e a 19 de Novembro de 2010 o espaço comercial abriu ao público, não tendo a ré pago as remunerações devidas à autora.

A ré contestou [2] dizendo, em suma, que o contrato está assinado por quem não tinha, por si só, poderes para a representar, que o prédio objecto da mediação imobiliária não era seu e que não celebrou contrato algum de arrendamento com O C.., L.da. Disse igualmente que entregou à autora a quantia de € 6 000,00, a título de adiantamento, e que esta só deu algumas ideias e não apresentou qualquer cliente.

A autora replicou mantendo, no essencial, as posições assumidas inicialmente.

Foi proferido despacho saneador, fixaram-se os factos assentes e elaborou-se a base instrutória.

Procedeu-se a julgamento e foi proferida sentença em que se decidiu que: "Pelo exposto, julgo a acção parcialmente procedente e condeno a Ré a pagar à Autora a quantia de € 72 000,00 (setenta e dois mil euros) acrescida de juros de mora à taxa legal prevista para os juros comerciais a contar da citação e até integral pagamento." Inconformada com esta decisão, a ré dela interpôs recurso, que foi recebido como de apelação, com subida imediata, nos próprios autos e com efeito devolutivo, findando a respectiva motivação, com as seguintes conclusões: I- O presente recurso versa não só sobre a matéria de direito mas, igualmente, sobre a própria matéria de facto e, nesta, a reapreciação da prova gravada (art. 685.º n.ºs. 1 e 7 do CPC.).

II- As três questões levantadas pela douta sentença e expressas no início, só podem ter resposta negativa, isto é, entre a Autora e a Ré foi celebrado um contrato de mediação imobiliária que só pode ser nulo e, por tal, completamente ineficaz relativamente à Ré e, em todo o caso, mesmo que assim não fosse, nunca assistiria à Autora o direito a receber da Ré qualquer remuneração estipulada ou não no contrato de mediação imobiliária ou qualquer outra.

III- Assim não se entendendo, mesmo que por mera hipótese académica se admita a validade do contratos em causa, mormente do contrato de mediação imobiliária, do seu teor não resulta a obrigação de pagamento de quaisquer quantias da Ré à A., o que a acontecer, para além de uma errónea interpretação do mesmo, pelos motivos acima referidos, constituiria manifesto abuso de direito, violação dos princípios da boa-fé, proporcionalidade, razoabilidade e adequação, da doutrina e jurisprudência dominante, e de todos os preceitos legais, particularmente do DL. 211/2004 de 20-08 que rege estas matérias, nomeadamente dos seus arts. 2.º n.ºs 1 e 4 -a), 4.º n.º 2, 5.º, 6.º, 16.º n.º 1 a),b),c),d) e e), 18.º, 19.º n.ºs 2, 7 e 8, e arts. 334.º e 364.º do C. Civil.

IV- Desta forma, o contrato de mediação imobiliária deve ser considerado nulo, dado o primeiro e segundo dos factos provados só podiam ser considerados provados por documento escrito (licença e certidão da Conservatória do registo Comercial), nos termos do art. 364.º do C. Civil, o que não aconteceu; V- Depois porque identifica a Ré como proprietária quando há mais de 4 anos era o B.. o seu titular e tem como objecto outro prédio ou identifica erradamente o prédio em causa que, em todo o caso, não tinha licença de utilização, "ónus" que não foi comunicado à interessada; VI- Mesmo que assim não fosse, como é, as pessoas que assinaram o contrato de mediação em representação da A. e da Ré não tinham comprovadamente legitimidade para tal.

VII- Não se demonstra que o contrato de mediação tenha sido comunicado à entidade reguladora e possua seguro obrigatório, que não existe ou não foi, também, apresentado, tudo incumbências legais da A. não respeitadas por esta.

VIII- Não basta, por isso, dizer-se que o contrato de mediação foi, por assim dizer, ratificado por alguns actos avulsos posteriores, ratificação essa que depois não acontece, como deveria, quanto à exclusão da cláusula de exclusividade que o contrato consagra a favor da A., como resulta, claramente da notificação judicial avulsa intentada por esta à Ré junta aos autos, mormente através dos arts. 8.º, 9.º, 10.º, 11.º e 12.º, quanto à angariação do interessado C.. por parte da testemunha M...

IX- A intervenção da A., neste caso, resume-se a algumas ideias de carácter geral e abstracto plagiadas de outras empresas e a alguns contactos que todas as testemunhas e a própria sentença entende serem todas anteriores e nada terem a ver com aquilo que o potencial interessado queria.

X- O único "interessado" que apareceu não foi angariado pela A. que não apresentou uma só proposta ou lojista à Ré.

XI- Com o "interessado" C.., o proprietário B.. só celebrou um contrato promessa de arrendamento não habitacional com prazo certo, ficando o contrato visado, o contrato "definitivo" ou seja o contrato de arrendamento pp. dito, condicionado a uma série de condições plasmadas nesse contrato junto aos autos, particularmente de duas: a obtenção da licença de utilização e a entrega por parte do C.. de uma garantia bancária, que nunca chegaram a ser cumpridas, motivo pelo qual, o contrato não passou disso mesmo, uma promessa, promessa que não consta como objecto da actividade de mediação imobiliária, de acordo com a legislação aplicável; XII- Refere, citando a Lei, a doutrina e a Jurisprudência que " por interessado deve entender-se o terceiro angariado pela empresa de mediação, desde que esse terceiro venha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação.", o que não aconteceu – nem a angariação, nem o contrato visado, nem a concretização do negócio XIII- Como ensina o Prof. Doutor Menezes Cordeiro, amplamente referida na Jurisprudência dominante, mas referida no douto Aresto ora em crise, quando diz quanto a este contrato de mediação ( in estudo do contrato de mediação publicado na "revista do Direito ", ano 139, 2007, págs. 516 a 554 ) " … para existir mediação imobiliária importa que haja um contrato de natureza civil ou comercial, que o mediador tenha sido, expressa ou tacitamente incumbido pelo comitente, que só fica constituído na obrigação de remunerar o mediador se o negócio incumbido for concretizado e em virtude da actividade do mediador, ou seja, a obrigação de meios que lhe incumbe há-de desembocar no resultado pretendido – a celebração de negócio para que foi mandatado o mediador – sob pena de se considerar que o negócio não almejou a perfeição e, não surtindo efeito útil a actividade do mediador – o risco, a álea negocial – não há lugar à remuneração ( comissão ), nem ao pagamento de despesas…".

XIV- Não só aqueles Acórdãos referenciados pelo douto Aresto que são nesse sentido, ou seja, no sentido inverso da decisão proferida, mas outros como os do STJ de 31-05-2001, 19-01-2004, 03-04-2008, 28-4-2009, 11-02-2010; RL de 30-11-2010; RE de 17-03-2010 e RG de 20-04-2010, entre outros.

XV- O art. 18.º n.º 1 do referido diploma legal que diz inequivocamente: " A remuneração é devida com a conclusão e a perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.", preceito legal que pode e deve estar associado ao art. 2.º n.º 4, alínea a) quando se diz que: "«Interessado» é o terceiro angariado pela empresa de mediação desde que esse terceiro venha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação.".

XVI- Em todas as interpelações que a A. fez para receber a remuneração foi no sentido e no pressuposto de existir contrato de arrendamento, o que nunca veio a acontecer, o que demonstra, mais uma vez, desconhecimento daquilo que se passou, não intervenção no negócio e ignorância porque o mesmo só...

Para continuar a ler

PEÇA SUA AVALIAÇÃO

VLEX uses login cookies to provide you with a better browsing experience. If you click on 'Accept' or continue browsing this site we consider that you accept our cookie policy. ACCEPT