Acórdão nº 356/11.0TBPVL.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 31 de Janeiro de 2013
| Magistrado Responsável | RITA ROMEIRA |
| Data da Resolução | 31 de Janeiro de 2013 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Guimarães |
Acordam na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães I – RELATÓRIO A A., B..., Lda., com sede ... na Vila de Póvoa de Lanhoso, veio intentar a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo sumário, contra a R. C..., residente na ... Póvoa de Lanhoso, terminando com o pedido que deve a acção ser julgada procedente e, por via disso, a ré condenada a pagar-lhe a quantia de 5.000,00 €, acrescida do IVA à taxa legal em vigor, correspondente à remuneração acordada no contrato de mediação imobiliária, montante aquele acrescido dos juros de mora, à taxa dos juros comerciais, desde a citação até ao efetivo pagamento.
Fundamenta o seu pedido, alegando, em síntese, que foi celebrado entre as partes um contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, por nove meses, tendo sido acordada a remuneração da autora correspondente a uma percentagem de 5%, sobre o valor final da venda, sendo que nunca a mesma poderia ser inferior ao montante de € 5.000,00, ambas as quantias acrescidas de IVA à taxa legal em vigor, a ser liquidado com a celebração do contrato promessa.
Mais, alega que, após terem sido efectuadas pela autora as diligências de publicidade, necessárias à execução do contrato e encontrada potencial compradora, interessada em efectuar a compra pelo preço pretendido pela ré, esta começou a esquivar-se, acabando por dizer que já não vendia o apartamento, impossibilitando a concretização do negócio objecto do contrato de mediação que haviam celebrado.
Citada, a ré apresentou contestação, nos termos que constam a fls. 26 e ss, impugnando o alegado pela autora quanto aos factos que referem ter a mesma se esquivado à concretização do negócio de compra e venda. Alega que tal se deveu a motivo de força maior e alheios à sua vontade, uma circunstância da vida que se alterou e cuja inevitabilidade a autora tinha conhecimento e, para o caso de acontecer, como de facto aconteceu, até dado a sua anuência, uma vez que se haviam gorado algumas expectativas, já não se concretizaria a celebração de um contrato de trabalho entre a ré e um terceiro na cidade de Braga e o seu filho também não iria para essa cidade estudar, factos estes logo comunicados à autora. Conclui que a acção deve ser julgada improcedente, com a sua consequente absolvição do pedido.
A autora, a fls. 42 e ss., apresentou resposta, na qual impugna o alegado pela ré, negando que a ré haja celebrado o contrato de mediação sob qualquer condição, mantendo, no mais, o articulado na petição inicial.
A fls. 50 foi proferido despacho saneador tabelar e dispensou-se a selecção da matéria de facto.
Instruído o processo, procedeu-se a julgamento, tendo a matéria de facto que resultou assente sido fixada nos termos constantes do despacho de fls. 79 a 83, da qual reclamou a autora, através do requerimento junto a fls. 85, o qual foi julgado improcedente, nos termos que constam do despacho de fls. 88.
Por fim, foi proferida sentença a julgar a acção improcedente e, em consequência absolveu a Ré do pedido.
Inconformada com essa decisão a Autora interpôs recurso, tendo terminado as suas alegações com as seguintes CONCLUSÕES: 1ª O presente recurso visa a impugnação da matéria de facto dada por provada nos pontos T e U da mesma sentença, e, também a decisão de direito.
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Como questão prévia, a matéria do ponto U, a considerar-se provada, configura uma condição. Como tal, estando o contrato de mediação sujeito à forma escrita.- artº19º,nº1, do DL.211/2004 de 2º de Agosto, deveria ter sido levada ao contrato escrito.
Não o tendo sido, essa condição, não poderia ser provada por testemunhas, sob pena de se contrariar o comando inserto no artº 393º,1 do código civil.
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Por outro lado, compulsando-se o articulado /contestação da ré, não se encontra alegado que a “ Autora conhecia” os motivos que fundavam a vontade de contratar da ré.
Por se tratar de matéria nova, ao Tribunal “ A Quo” estava vedado decidir de direito sobre factos que não foram alegados ao fazê-lo violou os artºs 664º e 264º do Código Processo Civil.
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Dos depoimentos das testemunhas Engª Maria..., Rosa... e do filho da ré, Nelson..., conjugados com os factos provados dos pontos C a R, os factos dos pontos T e U da douta sentença não devem ser considerados provados.
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Dos indicados depoimentos, supra transcritos nas partes que relevam, resulta que não é verdade que a Ré/Apelada tivesse sido movida, na venda do apartamento, por uma promessa de emprego na cidade de Braga, que se não concretizou, e pela colocação do filho numa escola da mesma cidade que, também, não se concretizou, motivação essa conhecida da autora.
6º Com efeito, resultou do depoimento da testemunha Engª Maria..., cuja isenção e falta de interesse nesta causa são de assinalar, que a ré trabalhava em Braga - como ela lhe disse - , e que só após acertada a compra e venda, a ré/apelada se escusou a celebrar o contrato promessa, tentando aliciá-la a deixarem para o mês de Outubro, após terminar o contrato de mediação, para negociarem directamente, a compra e venda.
Aliás, esta foi a verdadeira razão pela qual a ré/apelada se escusou a concretizar a venda.
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Resulta, também, do depoimento da testemunha Rosa..., que a ré foi quem procurou a autora para obter interessado na compra do apartamento. Que já então, a ré tinha o apartamento à venda noutra agência ( REMAX) e tentara vendê-lo directamente (sem mediação), não o tendo conseguido.
Mais resulta que a ré, quando da celebração do contrato, trabalhava na cidade de Braga e o filho estudava Inglês em Braga. Que nunca a ré referiu ser condição para fazer a venda conseguir um emprego que lhe fora prometido na cidade de Braga e o filho conseguir colocação em escola da mesma cidade.
Que, também, se aperceberam que a ré somente a partir do momento em que a compradora (Engª Maria...) se dispôs a pagar o preço pedido (85.000,00 euros), é que surgiram os entraves colocados pela ré.
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Do depoimento do filho da ré, Nélson..., também resultou que este já estudava em Braga quando a mãe pôs o apartamento à venda através da autora e que só porque a mãe não vendeu o apartamento é que não foi estudar para a cidade de Braga.
9º Ademais, cotejando os factos provados dos pontos C a R, conclui - se que não são compagináveis com a condição /motivação alegada pela ré/apelada para “desculpabilizar” a sua recusa em a vender.
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Donde os factos apontados e em crise, também por via da prova testemunhal e da conjugação dos demais factos provados, analisados à luz das regras do direito probatório .- Artºs 342º e 346ºdo Código Civil; 516º do C. P. Civil -, devem ser julgados como não provados.
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Considerando não provada essa matéria (pontos T e U), impõe-se julgar provado, por procedente, o pedido, uma vez que está demonstrado o articulado contrato de mediação celebrado entre a A. e a R., em regime de exclusividade, pelo qual àquela era devida a comissão cujo pagamento se pede. Isto porque, só por motivo imputável à ré/apelada o negócio da compra e venda se não concretizou - Artº 18º, nº 2, a) do cit. DL.211/2004 - 12ª Mais, ainda que se considere aquela matéria como provada, não resulta dos autos que a ré não tenha agido com culpa, aliás presumida - Cfr-. Artº 799º,1 no C. Civil.
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Com efeito, não se pode aceitar que a ré, ao celebrar o contrato de mediação não tivesse previsto que as circunstâncias que alega poderiam ocorrer, sem que tivesse prevenido a autora e, também, agido com outra diligência.
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No cumprimento da obrigação as partes devem agir de boa fé, esta entendida como lealdade nas relações, proceder honesto, esmerado e diligente - Artº762º;nº2 C. Civil -.
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A conduta revelada pela ré – aquela que se considerou provada - é censurável e reprovável – pelo que deve ela responder pelas respectivas consequências. No caso, pelo cumprimento da obrigação de pagar a comissão devida à autora – Cfr. artº18, nº2 a), cit. DL. 211/2004 -.
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A douta sentença ao decidir pela improcedência da acção, fez uma errada e desconforme interpretação, entre outras disposições, dos Artºs 393º;1, 342º; 346º; 762º e 792º do Cód. Civil; 264º, 516º e 664º do C. P. Civil; art.º 18º do cit. DL. 211/2004.
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Deve, pois, a douta sentença ser revogada, substituída por outra que julgue a acção totalmente procedente, por provada, assim se fazendo Justiça.
A Ré apresentou contra-alegações as quais terminou com as seguintes CONCLUSÕES: •A Ré não celebrou o contrato de venda do imóvel uma vez que ficou sem efeito a promessa de emprego que lhe haviam feito na cidade de Braga e porque o seu filho não foi estudar para a mesma cidade de Braga, tendo-se mantido na escola secundária da Póvoa de Lanhoso.
•O trabalho em Braga da Ré e mudança de escola do filho para Braga, foram os motivos que tinham fundado o seu interesse em vender o referido imóvel e que a Autora conhecia.
•Estamos perante um contrato de mediação imobiliária, contrato de prestação de serviço nominado, com regime legal estabelecido no Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto, onde a mediadora se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais...
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