Acórdão nº 113/11.3TBVNC.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 21 de Maio de 2013
| Magistrado Responsável | ANA CRISTINA DUARTE |
| Data da Resolução | 21 de Maio de 2013 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Guimarães |
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães I. RELATÓRIO M.. intentou ação declarativa contra A.. e mulher C.. pedindo que seja declarado nulo por falta de forma o contrato promessa de compra e venda que celebrou com os réus ou, quando assim se não entenda, que se declare o mesmo contrato nulo por força do disposto na respetiva cláusula sexta e da verificação da condição resolutiva nele inserida, uma vez que no prédio objeto mediato do documento em causa não é possível edificação com a área mínima prevista pelas partes. Num ou noutro caso, deve condenar-se os réus a restituírem à autora a quantia de 10.000,00 € acrescida de juros de mora vencidos desde o dia 1 de agosto de 2009 (estes no montante de 670,68 €) e vincendos até integral pagamento.
Contestaram os réus, alegando que apuseram as suas impressões digitais no documento, por não saberem assinar e que foi uma mediadora, que chamam à demanda – por a mesma ter recebido parte do sinal entregue pela autora -, quem negociou com a autora os termos do contrato, não constando do mesmo qualquer área concreta.
Respondeu a autora para manter o já alegado.
Em despacho autónomo foi deferido o incidente de intervenção de terceiros, mas convolando-o (indeferindo a requerida intervenção principal), admitindo a mediadora “H.., Lda.” a intervir como parte acessória.
Contestou a interveniente, aceitando ter mediado a celebração do referido contrato, lido e assinado (com impressão digital por parte dos réus) na presença de todas as partes e tendo a sua área sido retificada, com o conhecimento de todos já após a assinatura do mesmo.
Respondeu a autora, mantendo o já alegado.
Elaborou-se despacho saneador e definiu-se a matéria de facto assente e a base instrutória, sem reclamações.
Realizou-se a audiência de julgamento, no decorrer da qual, os réus aceitaram que as impressões digitais foram apostas no documento sem que a autora estivesse presente, com a consequente alteração da matéria de facto assente e da base instrutória.
Foi proferida sentença que julgou a ação totalmente procedente e, em consequência, declarou nulo o contrato promessa celebrado entre a autora e os réus, condenando estes a restituírem à autora o valor de € 10.000,00, acrescido de juros legais contados desde 01/08/2009, até efetivo e integral pagamento e absolvendo a interveniente de todos os pedidos contra si formulados.
Discordando da decisão, dela interpuseram recurso os réus, tendo finalizado a sua alegação com as seguintes Conclusões: 1ª Os recorrentes perfilham o entendimento, salvo melhor opinião, de que a douta sentença não terá decidido de forma acertada, atendendo a todos os factos que foram transpostos para os autos e submetidos a julgamento, assim como, ainda aos normativos legais aplicáveis neste caso.
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Desde logo porque na decisão final considerou provados factos contraditórios com os factos julgados provados no despacho de julgamento sobre a matéria de facto, a analisar por V/ exas. como questão prévia, o que importará na nulidade da sentença proferida.
Sem prescindir, 3 ª Os réus limitaram-se a por à venda um prédio rústico, na H.., Lda, a fim de ser vendido pelo montante inicial de 100.000,00.
4 ª Os réus admitem que apuseram as suas impressões digitais num contrato promessa que lhes foi apresentado pela H...
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– Efectivamente, não presenciaram a assinatura da promitente compradora, pelo que não podem asseverar se o contrato promessa que esta assinou é o mesmo.
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– Os réus nunca falaram com a compradora, nem lhes foi entregue por esta qualquer sinal.
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– A compradora assumiu em julgamento que todos os seus contactos foram com a H.., e que o cheque foi entregue à H...
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– Os réus não conferiram mandato à H.. para os representar, nem lhe deram poderes para garantir qualquer área, pelo que a área a considerar no momento da ortorga do contrato, só pode ser a área conhecida (objectiva) nessa data – 3480m2 (área matricial).
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– A invocada nulidade ao abrigo da cláusula 6 do contrato não tem pois sustentabilidade, já que os 20% nessa cláusula exigidos, foram manifestamente ultrapassados pelo facto de posteriormente se ter verificado que o prédio afinal tinha área superior.
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– Quanto à nulidade fundamento da decisão recorrida, não tem aplicação nos presentes autos: a norma do nº3 do artigo 410 – como norma de protecção social dos consumidores- é aplicável a negócios sobre prédios urbanos ( normalmente fracções autónomas, onde o contrato promessa funciona como fundamento de pedido de crédito bancário, ou na aquisição de bem futuro – isto é, a construir) 11ª- O objecto do contrato promessa sub iudice, é um prédio rústico, pelo que não se verifica a violação da norma imperativa de exigência dos requisitos nela contidos.
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- Assim sendo, e tendo o tribunal entendido que esta seria a única causa de nulidade, dado que a mesma não de verifica, terá o contrato em questão de ser julgado válido, não tendo os réus incorrido em qualquer conduta de incumprimento.
Sem prescindir 13ª – Caso V/ Exas. entendam que o contrato padece de nulidade, deverão ainda assim absolver os réus do pedido de restituição, dado que não foram os réus que receberam da Autora o alegado sinal.
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– Dada a boa fé dos réus em todo este processo, não deverão ser condenados em restituir o que não receberam e muito menos nos juros legais (Ac. STJ – proc. 04A1959) 15ª – A decisão recorrida violou as norma dos artigos 653/2, 659/2, 668/1 b) e c), 672/1, 258, 268/1 , 269, 289/1 , 410/3 todos do Código Civil.
Terminam pedindo a revogação da decisão recorrida, julgando-se a ação improcedente por não provada.
A autora contra alegou, pedindo que seja negado provimento ao recurso.
O recurso foi admitido como de apelação, com subida imediata, nos próprios autos e efeito meramente devolutivo.
Foram colhidos os vistos legais.
As questões a resolver traduzem-se em saber: - se houve lapsos na transcrição da matéria de facto para a sentença; - se o contrato promessa celebrado entre as partes é nulo; - se a mediadora imobiliária pode ser responsabilizada pela restituição do sinal, em caso de nulidade; - se são devidos juros de mora e, no caso afirmativo, a partir de que data.
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FUNDAMENTAÇÃO Na sentença foram considerados provados os seguintes factos: 1) Em 12 de Julho de 2008, por documento particular, A.. e C.. e M.. outorgaram o seguinte acordo: “Contrato Promessa Compra e Venda Contraentes: Primeiro Contraente: A.., (…), casado, em regime de bens adquiridos, com C.., (…) na qualidade de promitentes vendedores.
Segundo Contraente: M.. (…) na qualidade de promitente compradora.
Entre os aqui contraentes é celebrado o presente contrato promessa de compra e venda que é composto pelo seguinte clausulado: Cláusula Primeira O primeiro contraente é dono e legítimo proprietário do seguinte imóvel: Terreno de pinhal e mato, no lugar de .., concelho de Vila Nova de Cerveira, inscrito na respectiva matriz, sob o artigo...
Cláusula segunda Pelo presente contrato, o primeiro contraente promete vender ao segundo, ou a terceira pessoa, singular ou colectiva, que este venha a indicar, que por sua vez, promete comprar, livre de quaisquer ónus ou encargos, o imóvel melhor identificado na cláusula primeira.
Cláusula Terceira O preço da prometida compra e venda é de 85.000,00 € (oitenta e cinco mil euros), sendo o valor correspondente ao terreno identificado na alínea a) da cláusula primeira.
Clausula Quarta A título de sinal e princípio de pagamento, o segundo contraente paga nesta data ao primeiro, de cujo recebimento esta, pela outorga do presente dá total e plena quitação, a quantia de 10.000,00 € (dez mil euros).
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