Acórdão nº 272/17.1T8BGC.G1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 29 de Novembro de 2018
Magistrado Responsável | MARIA JO |
Data da Resolução | 29 de Novembro de 2018 |
Emissor | Tribunal da Relação de Guimarães |
Acordam, em conferência (após corridos os vistos legais) os Juízes da 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães, sendo Relatora - Maria João Marques Pinto de Matos; 1º Adjunto - José Alberto Martins Moreira Dias; 2º Adjunto - António José Saúde Barroca Penha.
*I - RELATÓRIO 1.1.
Decisão impugnada 1.1.1. A. G.
e mulher, M. F.
(aqui Recorridos), residentes na Rua …, em Bragança, propuseram a presente acção declarativa, sob a forma de processo comum, contra Banco A, S.A.
(aqui Recorrente), com sede na Avenida …, em Lisboa, pedindo que · se reconhecesse que um imóvel que lhes foi vendido pela Ré tem a área real, correcta e efectiva de 4.506 m2 (e não de 9.500 m2, como foi declarado vender), condenando-se aquela a reconhecê-lo; · se declarasse a redução do preço de € 190.500,00, que eles próprios pagaram à Ré pela aquisição do imóvel, em valor não inferior a € 50.500,00, inerente à venda de coisa defeituosa, sendo a Ré condenada a devolver-lhes a aludida quantia, acrescida de juros de mora, calculados à taxa supletiva legal, contados desde a citação até integral pagamento; · fosse a Ré condenada a suportar todas as despesas necessárias à rectificação da área do dito imóvel nos respectivos registo predial e inscrição matricial; · ou (subsidiariamente) fosse a Ré condenada, com base no instituto do enriquecimento sem causa, a pagar-lhes a referida quantia de € 50.500,00, por se ter com ela ilegitimamente enriquecido à custa do património deles próprios, nessa mesma medida empobrecido, acrescida de juros de mora, calculados à taxa supletiva legal, contados desde a citação até integral pagamento.
Alegaram para o efeito, em síntese, terem adquirido à Ré um prédio urbano (que melhor identificaram), publicitado como possuindo 9.500 m2 de área total (edifício e logradouro), e por isso aceitando pagar pelo mesmo o preço de € 190.500,00.
Mais alegaram terem verificado posteriormente que o referido prédio apenas possui 4.506 m2; e, se tivessem conhecido antes essa sua área, nunca teriam aceite adquiri-lo por preço superior a € 140.000,00, já que computam em € 50.500,00 a desvalorização real e de mercado que a referida redução de área consubstancia.
1.1.2.
Regularmente citada, a Ré (Banco A, S.A.) contestou, pedindo que a acção fosse julgada improcedente Alegou para o efeito, em síntese, terem os Autores conhecido o imóvel antes de o terem adquirido, tendo sido também eles quem fez a proposta de preço, que acabaria por ser aceite por si.
Mais alegou desconhecer a divergência de área invocada pelos Autores, e a essencialidade para os mesmos (nomeadamente, para o preço proposto e pago) da correcção da área publicitada, por isso impugnando tais factos.
1.1.3.
Em sede de audiência prévia, foi proferido despacho saneador (certificando tabelarmente a validade e a regularidade da instância e fixando o valor da acção em € 50.500,00); definindo o objecto do litigio («em via principal, o direito à redução do preço e o direito ao valor das despesas com a rectificação do registo e a matriz, e, em via subsidiária, o direito à indemnização com base no instituto do enriquecimento sem causa») e enunciando os temas da prova («em via principal, os “pressupostos do direito à redução do preço e pressupostos do direito à indemnização das despesas”, e, subsidiariamente, “os pressupostos do enriquecimento sem causa”»); apreciando os requerimentos probatórios das partes e designando dia para a audiência final.
1.1.4.
Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença, julgando a acção procedente, lendo-se nomeadamente na mesma: «(…) Pelo exposto, julgo a acção, pela forma indicada, procedente e, em consequência: a) Declaro que o imóvel vendido pelo Réu aos Autores tem a área de 4 506 m2 (quatro mil, quinhentos e seis metros quadrados); b) Condeno a Ré Banco A, S. A. a reconhecer que o imóvel tem a área de 4 506 m2 (quatro mil, quinhentos e seis metros quadrados); c) Declaro que os Autores têm direito à redução do preço correspondente ao valor da desvalorização do prédio, no montante que vier a ser liquidado; d) Condeno a Ré a devolver aos Autores a quantia referida em c), acrescida de juros de mora à taxa legal desde a citação e até efectivo e integral pagamento; e) Condeno a Ré a suportar todas as despesas necessárias à rectificação no registo predial e na matriz da área do imóvel; e f) Absolvo a Ré do demais peticionado; e g) Condeno a Ré nas custas (artigo 527.º, números 1 e 2, do C. P. Civil), sem prejuízo do acerto devido em razão do valor que se apure no incidente de liquidação.
Registe e notifique.
(…)» *1.2. Recurso 1.2.1. Fundamentos Inconformada com esta decisão, a Ré (Banco A, S.A.) interpôs o presente recurso de apelação, pedindo que o mesmo fosse julgado provido, revogando-se a sentença recorrida.
Concluiu as suas alegações da seguinte forma (reproduzindo-se ipsis verbis as respectivas conclusões): 1.ª - Salvo o muito respeito que é devido, vem o douto aresto recorrido inquinado por um flagrante erro de julgamento quanto ao seminal facto controvertido e, bem assim, por um outro erro na selecção do legal enquadramento ao qual é subsumível o enquadramento factual sub judice; 2.ª - Os AA. intentaram a presente acção alegando que apuraram que a real dimensão do imóvel que compraram ao R. é inferior à dimensão que consta do registo predial e da matriz e que o R. havia reproduzido no anúncio colocado no seu sítio na internet; 3.ª - Tendo o R. impugnado a alegada dissidência na dimensão do imóvel, sobre os AA. passou a impender o ónus de provar tal facto controvertido; 4.ª - O Insigne Tribunal Recorrido deu como provado, mal, com base estritamente num documento particular junto pelos AA. com a petição inicial - e cujo teor foi impugnado pelo R. - e nas declarações de parte do A. que a área do imóvel era a por si alegada; 5.ª - Nos termos e para os efeitos do disposto na alínea a) do n.º 1 do artigo 640.º do Código de Processo Civil, são os pontos reduzidos aos números 9.º, 10.º, 11.º e 15.º a 18.º da douta sentença recorrida os pontos da matéria de facto cujo sentido decisório vem inquinado por erro de julgamento e que mereciam resposta em sentido diametralmente oposto; 6.ª - E, da mesma sorte - cautelarmente e sem prejuízo da repartição do ónus da prova - deveriam os factos reconduzidos aos artigos 27.º e 38.º da contestação aduzida pela ré ter sido jugados provados, ao contrário do que sucedeu no douto decisório recorrido; 7.ª - Os meios de prova que implicariam a prolação de decisão em inverso sentido, e que aqui se deixam consignados nos termos e para os efeitos do preceituado pela alínea b) do n.º 1 e pelo n.º 2 do artigo 640.º do Código de Processo Civil, são: (i) quanto aos factos julgados provados, pela sua inépcia para sustentar o sentido decisório perfilhado pelo Insigne Tribunal Recorrido, o depoimento do próprio Recorrido e o impugnado documento que instruiu a douta petição inicial como “Documento D”; e, (ii) quanto aos factos julgados não provados, o depoimento testemunhal de C. T. e José; 8.ª - Controvertida a dimensão do imóvel – e pretendendo os AA. colocar em causa a área que se encontra relevada na Conservatória do Registo Predial e na matriz predial, ademais com a presunção registral que daí resulta – de modo algum se pode o Tribunal bastar com um documento particular, elaborado a mando do A. e meras declarações deste, sem a produção de prova pericial, sem um levantamento topográfico realizado no âmbito do processo ou, sequer, uma inspecção ao local; 9.ª - Por outro lado, o Recorrente alegou desconhecer da existência de um qualquer desfasamento entre as dimensões que constam do registo predial e matriz como sendo as do imóvel e a área medida; 10.ª - Mesmo não sendo seu o ónus de provar o alegado desconhecimento, este facto resultou evidente dos depoimentos das duas testemunhas que arrolou. E terá de se ter por certo que uma instituição como um banco, que recebe em dação ou adjudicação centenas, senão milhares, de imóveis por ano, aquilo que faz, quanto a estes imóveis, é levar a efeito as diligências curiais à sua venda; 11.ª - Ou seja, tratar dos registos a seu favor, da obtenção de certificado energético quanto aplicável ou, assegurar o licenciamento quando necessário. Outrossim, não se afigura - neste enquadramento - uma diligência necessária ir confirmar que estão correctas as confrontações dos prédios no registo predial e na matriz, ou a área que aí consta; 12.ª - Daí que a testemunha José tenha manifestado uma espontânea surpresa, aos 8 minutos da sua inquirição, quando lhe foi perguntado se o Banco mede os imóveis que recebe no seguimento de incumprimento de créditos; 13.ª - Da prova produzida, aquilo que se poderá considerar certo é que existe um documento particular que refere que a área do imóvel é de 4.506 m2, existe uma certidão predial que consigna que a área do imóvel é de 9.500m2 e uma certidão matricial que diz, também, que a área do prédio é de 9.500m2.
14.ª - Não podia, de modo algum, ter o Insigne Tribunal Recorrido julgado provado, como o fez, o teor dos artigos 9.º, 10.º, 11.º e 15.º a 18.º do acervo material relevado no decisório, por claríssima falta de prova sobre a matéria que versam, antes devendo tais factos serem, todos, julgados não provados; 15.ª - E, outrossim, deveria ter sido julgado provado o asseverado nos artigos 27.º e 38.º da contestação oportunamente apresentada nos autos; Por outro lado, e no que a Direito concerne, 16.ª - Ainda que houvesse ficado provado (e não ficou) que o valor da área do terreno que consta da Conservatória e Finanças é superior ao que se mede no local, a ulterior constatação de um putativo erro na área inscrita nestas entidades não confere quaisquer direitos aos AA.; 17.ª - Conforme bem o asseverou o Colendo Supremo Tribunal de Justiça, «O erro que versa sobre a área dos prédios é um erro sobre as suas qualidades, ou seja, um erro sobre o objecto do negócio»; 18.ª - Donde, erro é a subsunção, perfilhada no douto aresto recorrido...
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