Acórdão nº 98/12.9TVLSB.L1-7 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 16 de Setembro de 2014
| Magistrado Responsável | CRISTINA COELHO |
| Data da Resolução | 16 de Setembro de 2014 |
| Emissor | Court of Appeal of Lisbon (Portugal) |
Decisão Texto Parcial:
Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa RELATÓRIO.
Eduardo e Patrícia intentaram contra Manuel e Maria acção declarativa de condenação, sob a forma de processo ordinário, pedindo que os RR. sejam condenados a pagar-lhes: a) a quantia de € 71.883,14 a título de benfeitorias/despesas que os AA. fizeram no imóvel prometido comprar e vender, ou b) a título de enriquecimento sem causa, a quantia de € 92.000 correspondente ao valor que os RR. atribuem às benfeitorias, e c) apreciando e declarando a culpa dos RR. pela não celebração do contrato promessa celebrado entre as partes, a quantia de € 60.000, correspondente ao sinal em dobro, e, ainda, d) a quantia de € 5.000, a título de danos morais, bem como e) juros de mora sobre o valor de € 60.000 desde a citação e até efectivo pagamento.
A fundamentar o peticionado, alegam, em síntese: Através de mediadora imobiliária, AA. e RR., em 20.05.2010, celebraram entre si um contrato promessa de compra e venda de uma moradia inacabada sita em …, freguesia e concelho de …, pelo preço de € 158.000, tendo dado 30.000€ de sinal, devendo o resto do preço ser pago no acto de escritura, que deveria ser realizada no prazo de 180 dias.
Na data de celebração do contrato promessa, porque o imóvel prometido vender estava com infiltrações e a necessitar de obras e mudança de fechadura, os RR. autorizaram logo os AA. a ficar com as chaves e a prosseguir com as obras, bem como a requerer a renovação da licença, já caducada, o que os AA. fizeram no valor peticionado e foram dando conhecimento aos RR., que as aprovou e autorizou, tendo as obras sido realizadas durante o Verão de 2010 e até Dezembro desse ano.
Em Novembro de 2010 o A. explicou ao R. que existia um problema na concessão do crédito bancário, o qual se encontrava em fase de resolução e que a escritura definitiva só poderia ser celebrada em Fevereiro ou Março de 2011, tendo este dito que não haveria qualquer problema.
Contudo, em 15 de Dezembro de 2010, os AA. foram confrontados com uma carta dos RR. a marcar prazo para a celebração da escritura, e a dizer que consideravam abusiva a ocupação do imóvel pelos AA., bem como as obras, solicitando a sua desocupação.
Os AA. ainda tentaram falar com os RR. mas sem qualquer sucesso, pelo que pararam as obras em curso, tendo recebido notificação judicial avulsa dos RR. e carta de resolução do contrato, invocando a perda de interesse e incumprimento do negócio pelos AA.
E tentado obter um acordo com os RR., estes afirmaram que o preço já não seria o constante do contrato promessa, mas sim 250.000€, valor, aliás, pelo qual estão a tentar vender o imóvel.
A situação criada pelos RR. tem criado angústia aos AA., que no início de vida vêm as suas expectativas goradas, provocando-lhes nervos, ansiedade e terror face às dívidas existentes resultantes desta situação.
Regularmente citados, os RR.
contestaram, por impugnação, propugnando pela improcedência da acção, e deduziram reconvenção pedindo a condenação dos AA. a pagarem-lhes a quantia de € 30.000.
A fundamentar o peticionado, alegaram, em síntese: O prédio objecto da acção estava equipado com instalação de aquecimento central que os AA. destruíram com as obras que realizaram, causando aos RR. /reconvintes um prejuízo não inferior a € 10.000.
No prédio os RR. construíram uma piscina, ainda em fase de acabamento, que os AA. aterraram, causando aos RR. /reconvintes um prejuízo não inferior a € 20.000.
Os AA.
replicaram propugnando pela sua absolvição dos pedidos reconvencionais deduzidos.
Foi proferido despacho saneador, admitido o pedido reconvencional, e seleccionadas matéria de facto assente e base instrutória, as quais sofreram reclamação, que foi atendida.
Procedeu-se a audiência de discussão e julgamento, vindo, oportunamente, a ser proferida sentença que julgou procedente a acção e, em consequência, condenou os réus: a) a pagar aos AA. o valor de 60.000€ (sessenta mil euros) correspondente ao dobro do sinal entregue, com juros à taxa legal desde a citação e até integral pagamento; b) a pagar aos AA. o valor de 71.883,14€ (setenta e um mil oitocentos e oitenta e três euros e catorze cêntimos) correspondente ao valor das obras efectuadas pelos AA. no imóvel objecto do contrato promessa; c) como litigantes de má fé na multa de 3 UC’s.
Inconformadas com a decisão, dela apelaram os RR.
, formulando, no final das respectivas alegações, as seguintes conclusões, que se reproduzem: 1- AA. e RR em 20-05-2010 subscreveram o documento particular, cuja cópia se encontra junta a fls. 39 a 41, que denominaram contrato promessa de compra e venda, mediante o qual aqueles prometeram comprar e estes vender, o imóvel identificado, pelo preço de 158.000,00 €.
2- A titulo de sinal e principio de pagamento os AA. entregaram o valor de 30.000,00€.
3- Mais acordaram conforme cláusula quarta do contrato que a escritura seria realizada no prazo de cento e oitenta dias a contar da data da celebração do contrato promessa ou seja a escritura deveria ter sido realizada até 16 de Novembro de 2010.
4- No dia 15 de Dezembro de 2010, os AA. recebem dos RR., uma carta subscrita pelo seu mandatário, concedendo-lhes quinze dias para marcarem a escritura.
5- Não obstante os AA. terem respondido à carta, não marcaram a escritura.
6- No dia 24 de Fevereiro, cada um dos AA. são notificados, através de notificação judicial avulsa, na qual se refere que o prazo inicial previsto no contrato promessa não foi cumprido, ou seja até 16 de Novembro de 2010 e que a prorrogação até 01 de Janeiro de 2011 também não e por isso, havia perdido o interesse no negócio, considerando o contrato resolvido por incumprimento definitivo do mesmo, e tendo o sinal entregue.
7- Dentro dos limites da lei as partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, celebrar contratos diferentes dos previstos neste código ou incluir nestes as cláusulas que lhes aprouver – artº. 405/1 Cód. Civil.
8- O contrato promessa é definitivo no artº. 410/1 do Cód. Civil, traduzindo-se na convenção pela qual alguém se obriga a celebrar um contrato definitivo.
9- Contrato promessa é a fonte de obrigações de contratar, da obrigação de emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido.
10- O contrato promessa é um contrato autónomo, distinto do contrato definitivo, cuja função consiste em impor a celebração de um anterior contrato definitivo.
11- Do contrato promessa nasce a obrigação de estipular no futuro um determinado contrato definitivo, exercendo, relativamente a este, função instrumental e preparatória.
12- O efeito do contrato promessa consiste na obrigação de celebrar o contrato prometido, sendo, por isso, fonte de prestação e facere.
13- O contrato promessa fixa os elementos essenciais do contrato, definitivo, determinando o seu conteúdo, no entanto é o contrato definitivo e que é translativo e constitutivo de direitos.
14- Atento os factos assentes, na esteira da liberdade contratual que lhes assiste, entre os AA. e os RR., foi celebrado, em 20-05-2010, um contrato promessa referente a um prédio rústico , com uma moradia T3 com 5 divisões assoalhadas, anexo com garagem e arrecadação, inscrito na matriz sob o artº. … da secção F e descrito na Conservatória sob o nº. …/950324 da freguesia e concelho de ….
15- Nele estipularam o preço de 158.000,00 € a pagar, a título de sinal e princípio de pagamento, com a assinatura do contrato, 30.000,00 €; o remanescente, a quantia de 128.000,00 € a pagar no acto da escritura pública de compra e venda.
16- Mais acordaram que a escritura de compra e venda seria marcada pelos promitentes compradores no prazo máximo de 180 dias.
17- Acordaram ainda que qualquer alteração ao disposto no presente contrato promessa só seria válida se consagrada por escrito e assinado por todos os outorgantes, do qual conste a indicação expressa das cláusulas que forem supridas e a nova redacção das aditadas ou modificadas, cabendo aos AA. comunicarem, com 15 dias de antecedência, indicando o local, dia e hora.
18- Os RR / apelantes receberam dos AA / apenas a título de sinal a quantia de € 30.000,00.
19- Dispõe o art.º. 442 do Cód. Civil que a coisa entregue a título de sinal deve ser imputada na prestação devida, ou restituída quando a imputação não foi possível (nº. 1).
20- Se quem constituir o sinal deixar de cumprir a prestação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou (…) (nº. 2).
21- A indemnização que o promitente vendedor deve pagar é a quantia de montante igual ao sinal em dobro.
22- Devendo-se a incumprimento ao promitente comprador tem o promitente vendedor a faculdade de fazer sua a coisa entregue.
23- A simples mora constitui o dever de reparar os danos causados, sendo certo que o devedor só ficado constituído em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir – artº. 804/1 e 805/1 do Cód. Civil.
24- Estipulado o nº. 2 al. a) da mesma disposição legal que “há mora do devedor, independentemente de interpelação se a obrigação tiver prazo certo.”.
25- Quer isto dizer tendo a obrigação prazo certo não é necessário a interpelação para que haja mora.
26- Mas mesmo assim, os RR/ apelantes a 15 de Dezembro de 2010, isto decorrido quase trinta dias para além da data acordada para a realização da escritura sem que esta se tivesse realizado contaram os AA / apelados concedendo-lhe o prazo de quinze dias para marcarem a escritura.
27- Prazo que consideraram razoável em função do tempo decorrido e termos de mora no cumprimento.
28- Os AA. apelados não marcaram a escritura no prazo fixado.
29- No dia 24 de Fevereiro os apelados foram notificados pelos apelantes que consideravam resolvido o contrato promessa celebrado, por incumprimento definitivo e perda de interesse dos vendedores, com a consequentemente perda do sinal a seu...
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