Acórdão nº 2230-12.3TVLSB.L1-8 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 12 de Março de 2015
| Magistrado Responsável | ANT |
| Data da Resolução | 12 de Março de 2015 |
| Emissor | Court of Appeal of Lisbon (Portugal) |
Decisão Texto Parcial:
Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa Na presente acção declarativa de condenação, com processo ordinário, K...
demanda N..., pedindo a sua condenação a pagar-lhe a quantia de € 52.297,26, acrescida dos prejuízos decorrentes do facto do estabelecimento não poder abrir ao público, a calcular em execução de sentença, e dos juros de mora, à taxa legal em vigor, desde a citação e até efectivo e integral pagamento.
Para tanto, alega, em síntese: - ter celebrado com o Réu, em 16.12.2011, um contrato de trespasse relativo ao estabelecimento comercial de restauração e ou bebidas de que o R. era dono e que se encontra instalado no rés-do-chão do prédio urbano sito na Rua da Alegria, nºs 18, 20 e 22, em Lisboa, arrendado pelo R.; - ser do perfeito conhecimento do R. que a A. pretendia começar a laborar de imediato e que apenas iria efectuar pequenas alterações a nível da imagem do espaço, tendo celebrado o negócio nesse pressuposto; - ter a A., após tomar posse do estabelecimento, sido confrontada com anomalias e desconformidades ao nível dos abastecimentos de água e gás e dos equipamentos, para cuja reparação despendeu as quantias que refere; - não dispor o estabelecimento de alvarás para o exercício da restauração, contrariamente ao referido pelo R., tendo a A. pago a quantia de € 12.000,00 para que os mesmos fossem emitidos; - terem os graves problemas omitidos pelo R. impedido, até à presente data, a abertura do estabelecimento ao público, sofrendo a A. um prejuízo material diário.
Conclui que, não tendo o R. alertado a A. para os problemas existentes ao nível do equipamento e da legalização do estabelecimento, violou, culposamente, o seu dever de informação no decorrer das negociações, constituindo-se na obrigação de indemnizar a A. pelos prejuízos causados.
O R. contestou, pronunciando-se pela sua absolvição do pedido, porquanto e em suma: - o estabelecimento estava em excelente estado, era novo e tinha obras realizadas no ano anterior ao trespasse, nunca tendo, desde então, aberto ao público; - sempre informou a A. do estado do estabelecimento e seus elementos, tendo a A. aceite o estabelecimento nas condições e tal como se encontrava; - o R. entregou à A., com o trespasse, a licença de utilização e de laboração da parte de pastelaria/cafetaria, sendo que a A. tinha conhecimento que o processo de licenciamento da zona de produção de pão e pastelaria estava em curso; - A. e R. acordaram que seria aquela a licenciar o restante espaço, para implementação do novo conceito de restauração que pretendia, o que veio a acontecer.
A A. ainda replicou, mantendo, contudo, a posição manifestada na petição inicial.
Na contestação, o R. deduziu incidente de intervenção principal provocada dos senhorios do rés-do-chão onde se encontra instalado o estabelecimento comercial objecto do trespasse, por serem os responsáveis pelas eventuais despesas e encargos havidos pela A. com os defeitos do locado, mas o mesmo não foi admitido (cfr. despacho de fls. 103 a 105).
Realizou-se o julgamento vindo a ser proferida sentença que julgou a acção parcialmente provada e procedente, condenando o Réu a pagar à Autora a quantia de € 40.297,26 acrescida de juros de mora e condenando o mesmo Réu a pagar à Autora a quantia que se vier a liquidar correspondente aos lucros que a Autora deixou de auferir devido ao facto de o estabelecimento não ter aberto ao público durante o período em que decorreram os trabalhos.
Foram dados como provados os seguintes factos: 1. A A. tem por objecto "hotelaria, restaurante, bar (com e sem espectáculos), lounge, discoteca, snack-bar e diversão nocturna"; 2. A... e mulher L..., na qualidade de senhorios, e o ora R., na qualidade de inquilino, subscreveram o acordo escrito cuja cópia consta de fls. 28 a 32 dos autos, datado de 09.12.2008, e que denominaram "contrato de arrendamento não habitacional", pelo qual os primeiros declararam dar de arrendamento ao ora R., que declarou aceitar, a fracção correspondente a loja com os n.os 20/22, no rés-do-chão, do prédio urbano sito na Rua da Alegria, números 18 a 22, freguesia de São José, Concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número 1002 e inscrito na matriz predial urbana sob o art. 317, pelo prazo de 10 anos, com início em 01.01.2008 e fim em 21.12.2018, renovável por períodos de 5 anos, sendo a renda mensal no primeiro ano de € 950,00, no segundo ano de € 1.000,00 e a partir do terceiro ano de vigência do contrato, a que resultar da aplicação do coeficiente de actualização que vier a ser publicado anualmente, e destinando-se o local arrendado, exclusivamente, ao ramo de restauração, Panificação e Pastelaria com fabrico próprio, a explorar pelo ora R., independentemente da qualificação jurídica assumida por este para efeitos fiscais; 3. O ora R., como primeiro outorgante, e a ora A., como segunda outorgante, subscreveram o acordo escrito cuja cópia consta de fls. 33 a 46 dos autos, datado de 16.12.20 II, a que denominaram "contrato de trespasse"; 4. Desse acordo fazem parte os seguintes considerandos: «A) o PRIMEIRO CONTRATANTE é dono e legítimo titular do ESTABELECIMENTO comercial de restauração e ou de bebidas, de ora em diante designado apenas por ESTABELECIMENTO; B) O referido ESTABELECIMENTO comercial encontra-se instalado no rés-do-chão do prédio urbano sito na Rua da Alegria. números 18. 20 e 22, freguesia de São José, concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número 551, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de São José sob o artigo 317 o qual está isento de licença de utilização por se tratar de um edificio de construção legal e anterior a 07 de Agosto de 1951; C) A SEGUNDA CONTRATANTE, no âmbito da sua actividade comercial. pretende adquirir, por trespasse o referido ESTABELECIMENTO; D) O local onde está instalado o ESTABELECIMENTO encontra-se arrendado a ARTUR ... e mulher LEONOR ..., casados sob o regime de comunhão geral de bens (...) adiante designados como Senhorios. conforme resulta do contrato de arrendamento celebrado em 09 de Dezembro de 2008 junto ao presente sob Anexo I; E) Para o Locado foi em 18 de Novembro de 2011 emitida pela Câmara Municipal de Lisboa a Autorização de Utilização para Estabelecimentos de Restauração e ou de Bebidas nº 463/AE-UT/2011; F) Foi em 12 de Dezembro de 2011 entregue junto da Direcção Geral das Actividades Económicas a Declaração de Instalação, Modificação e de Encerramento dos Estabelecimentos de Restauração ou de Bebidas abrangidos pelo regime instituído pelo Decreto-Lei nº 234/2007, de 19 de Junho, para efeitos de instalação do ESTABELECIMENTO de restauração; G) Constitui pressuposto essencial à vontade de contratar da SEGUNDA CONTRATANTE a alteração ao Contrato de Arrendamento melhor identificado no Considerando D) ou a imediata formalização de um novo Contrato de Arrendamento de prazo certo, a celebrar pelo período de 10 (dez) anos, sucessiva e automaticamente renovável por períodos adicionais de 10 (dez) anos, salvo oposição à renovação por qualquer das partes ou denúncia pela Arrendatária, não podendo o Senhorio fazer cessar o contrato antes de decorridos os referidos 10 (anos) do prazo inicial tendo em conta o investimento financeiro do PRIMEIRO CONTRATANTE. quer no Trespasse, quer na realização de obras de adaptação do imóvel à exploração do novo conceito de ESTABELECIMENTO a instalar; H) A renda devida pelo Arrendamento das instalações deverá corresponder a € 1.400,00, por mês; I) O Proprietário e Senhorio do imóvel onde se encontra instalado o ESTABELECIMENTO objecto do presente contrato, manifestou a sua intenção de renunciar ao direito de preferência de que goza nos termos do número 4 do artigo 1112.
° do Código Civil, conforme declaração que se junta ao presente sob Anexo”.
5. A Cláusula Primeira do acordo tem o seguinte teor: «Um - Pelo presente contrato, o PRIMEIRO CONTRATANTE. nos termos e para os efeitos do disposto na alínea a) do número um do artigo 1112° do Código Civil. trespassa de forma unitária, e a título oneroso, à SEGUNDA CONTRATANTE, que aceita, com efeitos a partir de 16 de Dezembro de 2011, a totalidade do ESTABELECIMENTO instalado no rés-do-chão do prédio urbano melhor identificado no Considerando B) supra, com excepção das exclusões previstas no número Três da presente Cláusula.
Dois-O presente Trespasse é efectuado livre de passivo, integrando a cedência das respectivas chaves, clientela, bem como as benfeitorias realizadas no espaço e os equipamentos conforme listagem que constitui o Anexo III ao contrato, com expressa inclusão do direito de arrendamento, totalmente livre de quaisquer ónus ou encargos, com excepção da renda devida ao abrigo do Contrato de Arrendamento das instalações.
Três -Fica expressamente excluída do presente Trespasse o seguinte: a) Quaisquer relações laborais ou prestações de serviços; b) Toda a facturação emitida pelo PRIMEIRO CONTRATANTE até à presente data; c) Todas as cobranças reportadas a débitos de Clientes, trabalhadores ou prestadores de serviços. bem como dívidas do PRIMEIRO CONTRATANTE a Fornecedores, ao Senhorio ou a terceiros, anteriores à presente data e posteriores a esta; d) Qualquer reclamação por parte de qualquer Cliente até à data do presente contrato, as quais deverão ser por esta reparadas...
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