Acórdão nº 266/14.9TJLSB.L1-2 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 02 de Junho de 2016

Magistrado ResponsávelONDINA CARMO ALVES
Data da Resolução02 de Junho de 2016
EmissorCourt of Appeal of Lisbon (Portugal)

Decisão Texto Parcial:


Acordam os Juízes, do Tribunal da Relação de Lisboa.

I.

Relatório: SOCIEDADE DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA. com sede na ……….., intentou, em 25.02.2014, acção declarativa com processo comum contra FERNANDA ……, residente na ……. ALDA …………, residente na ……..

CONCEIÇÃO ………….

, residente na ……….., ANA …….

residente ……… e MARIA ……, residente na ….. através da qual pede: a)A condenação das rés a pagar à autora a quantia de 17.835,00 euros respeitante à remuneração devida no âmbito do celebrado contrato de mediação, bem como os juros de mora à taxa supletiva legal até à data vencidos, assim como nos vincendos até efetivo e integral pagamento, ou, se assim não se entender, b)subsidiariamente, serem a 4.ª Ré e as Rés que se demonstre haverem ratificado, por escrito, a celebração por parte da 4.ª Ré, do contrato de mediação em causa, condenadas a pagar à Autora, o montante de € 17.835,00, respeitante ao valor da remuneração devida no âmbito do referido contrato de mediação, bem como os juros de mora à taxa supletiva legal até à data vencidos, assim como nos vincendos até efetivo e integral pagamento, ou, se assim igualmente não se entender; c)subsidiariamente, ser a 4.ª Ré, condenada a pagar à Autora, o montante de € 17.835,00, respeitante ao valor da remuneração devida no âmbito do referido contrato de mediação, bem como, os juros de mora à taxa supletiva legal até à data vencidos, assim como nos vincendos até efetivo e integral pagamento; d)seja paga à Autora, a quantia de € 59,67, relativa às despesas documentais em que a mesma incorreu.

Fundamentou a autora, no essencial, esta sua pretensão na circunstância de ter sido celebrado um contrato de mediação imobiliária entre a autora e a 4ª ré, obrigando-se aquela a desenvolver diligências no sentido de encontrar eventuais interessados na compra do imóvel, que identificou, pertencente às rés, pelo preço de € 290.000,00, tendo a 4ª ré afirmado, aquando da assinatura do contrato que as demais rés, comproprietárias do imóvel, estavam plenamente de acordo com o celebrado contrato de mediação.

E, apesar da autora ter dado cumprimento ao referido contrato, e ter encontrado um potencial comprador para o imóvel e redigido um contrato promessa de compra e venda, o mesmo não chegou a ser concretizado, pelo facto da 5ª ré com o mesmo não ter concordado.

A autora emitiu factura referente aos serviços contratados e efectivamente prestados, pelo valor de € 17,835,00, por entender que os mesmos eram devidos, visto que o contrato promessa de compra e venda não chegou a ser celebrado por causa exclusivamente imputável às rés.

Citadas, as rés apresentaram contestação.

As 1.ª, 2.ª e 3.ª rés, Fernanda ……, Alda …… e Conceição ……, contestaram, em 23.05.2014, por excepção, arguindo a sua ilegitimidade e impugnando os factos alegados pela autora, mais tendo invocado a nulidade do contrato de mediação, uma vez que a pessoa que assinou o referido contrato não o fez em representação das restantes rés, pois nunca lhe foi conferido mandato para tal, não se tendo a autora assegurado, como legalmente estava obrigada, da legalidade do referido contrato de mediação.

Concluíram, pedindo a procedência da invocada excepção de ilegitimidade das rés, absolvendo-se as rés da instância, ou caso assim se não entenda, a improcedência da acção e a absolvição das rés do pedido.

As 4ª e 5ª rés, Ana ….. e Maria …… contestaram,em 16.05.2014, admitindo que o contrato de mediação havia sido assinado pela 4ª ré, mas que esta o não preencheu, nem lhe foi explicado o seu conteúdo.

Impugnaram, as rés, os factos alegados pela autora e invocaram não ter a 5ª ré aceitado, quer o contrato de mediação, quer o preço estabelecido para a venda, circunstância esta que tão pouco a 4ª ré aceitou e que nunca a autora diligenciou no sentido de saber se as outras comproprietárias do prédio aceitavam a venda do mesmo e o contrato de mediação.

Mais alegaram, as rés, desconhecerem se foi dado cumprimento ao disposto ao nº 7 do artigo 19º do Decreto-Lei nº 211/2004 e, caso não se demonstre ter a autora enviado cópia do contrato para a Direcção Geral do Consumidor, o mesmo será nulo, o que invocaram.

Concluíram, pedindo, em suma, a improcedência da acção, devendo ser conhecida a invalidade do contrato de mediação e decretada a absolvição das rés do pedido.

Teve lugar a audiência prévia, em 08.04.2015, na qual foi proferido o despacho saneador, identificado o objecto do litígio, fixados os factos provados por acordo, documento ou confissão, e enunciados os Temas da Prova.

Foi levada a efeito a audiência de discussão e julgamento, em 21 e 22 de Setembro de 2015, após o que o Tribunal a quo proferiu decisão, em 10.12.2015, constando do Dispositivo da Sentença o seguinte: Pelo exposto, julgo a presente ação parcialmente procedente condenando-se as Rés, Fernanda ……., Alda …… Conceição ……, Ana ……. e Maria ……, a pagar à A., Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda., a quantia de € 59,67 relativa às despesas documentais em que a mesma incorreu, indo no mais as RR. absolvidas do pedido.

Inconformada com o assim decidido, a autora interpôs recurso de apelação, em 26.01.2016, relativamente à sentença prolatada.

São as seguintes as CONCLUSÕES da recorrente: i.

O contrato de mediação imobiliária dos autos é válido, eficaz e vinculatório, em relação a todas as Rés.

ii.

Não obstante o contrato de mediação dos autos haver sido apenas subscrito pela 4.ª Ré, foi o mesmo ratificado por todas as demais Rés, havendo estas aderido ao seu teor e aceite as respectivas cláusulas, nomeadamente a da exclusividade.

iii.

São todas as Rés, por se haverem vinculado ao teor do referido contrato, solidariamente responsáveis pelo pagamento da remuneração que seja devida à Recorrente.

iv.

E não apenas pelo pagamento do montante de € 59,67, referente a despesas incorridas pela ora Recorrente, com obtenção de documentação para a preparação do negócio.

v.

A Autora/Recorrente, pelo contrato de mediação dos autos, obrigou-se a encontrar em nome das Rés/Recorridas, um destinatário interessado na realização do negócio visado no âmbito do aludido contrato, pelo preço pretendido por aquelas, de €290.000,00.

vi.

A Autora /Recorrente cumpriu a essa sua obrigação contratual ao, na sequência de actos de promoção do imóvel, haver conseguido encontrar efectivamente um destinatário interessado na realização do negócio visado no âmbito do aludido contrato de mediação (compra e venda do imóvel) pelo referido preço pretendido pelas clientes, ora Rés/Recorridas.

vii.

O negócio em causa não se concretizou, por causa exclusivamente imputável às clientes da Recorrente, as Rés/Recorridas, por a 5.ª Ré haver-se recusado a celebrar o contrato de promessa de compra e venda do imóvel que se encontrava projectado e agendado.

viii.

Todas as Rés, ao se haverem, por assinatura ou ratificação material, vinculado ao contrato de mediação dos autos e aceite as respectivas cláusulas, nomeadamente a da exclusividade, constituíram-se como parte “cliente”, no referido contrato de mediação.

ix.

A recusa da 5.ª Ré, na qualidade de co-cliente, em celebrar o contrato de promessa de compra e venda do imóvel que se encontrava já agendado, constitui uma causa imputável à parte cliente, nos termos e para os efeitos do artigo 19.º, n.º 2, da Lei nº 15/2013, de 8 de Fevereiro x.

A referida recusa da 5.ª Ré, não poderá ser, para efeitos da desresponsabilização das demais Rés/Recorridas, considerada como uma causa imputável a terceiro.

xi.

Em resultado da recusa da 5.ª Ré em assinar o contrato promessa de compra e venda, pode ser imputada responsabilidade às 1ª, 2ª, 3ª e 4ª Rés.

xii.

Detém a Autora/Recorrente, pelo exercício da mediação, ainda que o negócio visado não se haja concluído, o direito à remuneração ajustada no contrato de mediação.

xiii.

A remuneração perfaz o montante de € 17.835,00.

xiv.

Encontrava-se previsto no contrato de mediação do autos (e na lei aplicável) que, o pagamento da referida remuneração da Autora/Recorrente, deveria ser efectuado, na totalidade, aquando da celebração do contrato-promessa relativo ao negócio visado pelo referido contrato de mediação.

xv.

O contrato dos autos é um contrato de mediação, regulado no Regime Jurídico da actividade de Mediação Imobiliária, ora aprovado pela Lei n.º 15/2013 de 8 de Fevereiro (que revogou o anterior regime aprovado pelo Decreto - Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto, que havia sido alterado pelo Decreto - Lei n.º 69/2011, de 15 de Junho).

xvi.

Dispõe o n.º 1 da Cláusula 5.ª do Contrato de Mediação em causa que, a remuneração será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo referido contrato, bem como, nos termos e com as excepções previstas no Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto.

xvii.

Dispunha o n.º 1 do artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto, em vigor à data da celebração do referido contrato de mediação, que “A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.” xviii.

Na alínea a) do n.º 2 da referida norma legal, excepcionava-se o disposto no n.º 1 da mesma, ao conferir o direito à empresa de mediação, de receber a remuneração ajustada, nos casos em que o negócio visado no âmbito de um contrato de mediação celebrado em regime de exclusividade, não se concretizasse por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, xix.

Pode a causa imputável ao cliente, revestir diversa formas, como seja a recusa em celebrar o negócio visado.

xx.

O actual Regime Jurídico da actividade de Mediação Imobiliária mantém plenamente este direito legal à remuneração da empresa de mediação, nos termos do n.º 1 e n.º 2 do artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro.

xxi.

A Autora/Recorrente é titular do direito à remuneração ajustada porque o presente caso enquadra-se na situação excepcional expressamente prevista na lei, e porque o presente contrato de mediação foi efectivamente celebrado em regime de exclusividade.

xxii.

É...

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