Acórdão nº 319/14.3TBFND.C1 de Court of Appeal of Coimbra (Portugal), 09 de Maio de 2017
| Magistrado Responsável | ARLINDO OLIVEIRA |
| Data da Resolução | 09 de Maio de 2017 |
| Emissor | Court of Appeal of Coimbra (Portugal) |
Acordam no Tribunal da Relação de Coimbra A..., solteiro, maior, padre, residente na .... Fundão, intentou a presente acção declarativa, de preferência, sob a forma de processo comum, contra: - B...., divorciada, residente na ....., Amadora; - C...., casada, residente na ....., Amadora; - D...., divorciada, residente na ....., Barcarena; - E.... , solteiro, maior, residente no ......, na Ericeira; - F.... , viúva, residente na ....., São João de Lampas; - G.... , solteira, maior, residente na ....., São João de Lampas; e - H.... solteiro, maior, residente também na dita na ......, São João de Lampas; (primeiros réus vendedores) - I...., viúvo, residente na ....., Fundão, (segundo réu comprador).
Pede, a final, que, por via dela: a) – Sejam os RR. condenados a ver reconhecido ao autor o direito de preferência invocado e, consequentemente, o direito de haver para si os prédios vendidos, identificados nas alíneas a) e b) do artigo 7º da petição inicial, nos termos constantes da escritura pública de compra e venda celebrada em 18 de Março de 2013, junta como documento nº 3, substituindo-se o ali comprador, o segundo réu I... , pelo aqui autor e bem assim condenado o mesmo segundo réu a largar mão dos prédios acima mencionados e a entregá-los ao autor.
-
Requer ainda que seja ordenado o cancelamento de quaisquer registos ou averbamentos que hajam sido ou venham a ser efectuados a favor do segundo réu I... com base na citada escritura pública de compra e venda lavrada em 18 de Março de 2013, de fls. 3 a fls. 4 vº do livro de notas nº 120 do Cartório Notarial do Fundão a cargo da Notária Drª. K...., e sobre os prédios descritos na Conservatória do Registo Predial do Fundão sob os nºs 1570 e 1569, da freguesia de Souto da Casa, e, em consequência, que seja autorizada a inscrição dessa aquisição a favor do autor.
Para tanto, em síntese, alega-se que o Autor é proprietário de um prédio Rústico, composto por terrenos de cultivo com pomar de cerejeiras, olival e pinhal, no sítio do Vale de Urso, da freguesia de Souto da Casa, deste concelho do Fundão, com a área de 16.800 m2, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 1423, sendo que tal prédio é confinante com dois prédios de que os 1ºs RR. vendedores eram proprietários, prédios estes entretanto adquiridos pelo 2º réu comprador I... , e os quais igualmente se destinam a cultura florestal e culturas arvenses de árvores de fruto, sendo todos prédios de sequeiro.
Os dois prédios vendidos pelos primeiros réus, por escritura pública lavrada em 18 de Março de 2013, ao segundo réu, I... , são os seguintes: a) “Rústico, composto por terrenos de cultura florestal e, em concreto, de pinhal, no sítio do Vale de Urso, da dita freguesia de Souto da Casa, com a área de 4150 metros quadrados, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 1422 e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº 1570/Souto da Casa”, e b) “Rústico, composto por terrenos de cultivo e de cultura florestal e, em concreto, também de pinhal, no sítio do Vale de Urso, da aludida freguesia de Souto da Casa, com a área de 1.000 metros quadrados, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 1420 e descrito na Conservatória do Registo Predial do Fundão sob o nº 1569/Souto da Casa”.
Como se disse, alega-se a confinância do prédio do autor e os sobreditos prédios.
Mais se alega que o réu comprador não era, àquela data, proprietário confinante dos prédios que comprou aos primeiros réus.
Foca-se ainda que quer o prédio do autor, quer os outros sobreditos dois prédios vendidos têm áreas inferiores à unidade de cultura mínima fixada para o distrito de Castelo Branco, justamente de 3 hectares para terrenos de sequeiro.
Acresce que se aduz que os primeiros réus vendedores – ou até o segundo réu comprador – I... – não deram ao autor conhecimento de tal venda e das respectivas cláusulas nem, muito menos, do projecto de venda e das cláusulas do respectivo contrato, tal como aos primeiros era imposto.
Finalmente, alega-se que só há menos de seis meses, justamente em 18 de Fevereiro de 2014, é que o autor teve conhecimento efectivo dos elementos essenciais do contrato de compra e venda ajuizado.
Nesta medida, o autor reclamada o direito de haver para si os prédios vendidos nos mesmos termos e condições constantes da escritura em questão - é o que pretende nesta acção.
Regulamente citados, os primeiros RR. B... , C... , D... , E... , F... , viúva, por si e em representação do seu filho menor H... , e G... , deduziram contestação.
Em síntese, alegam que a Escritura Pública lavrada em 18 de Março de 2013, no Cartório Notarial do Fundão representa a formalização de um negócio concluído no dia 3.10.2010, pelo preço de 5,500,00 Euros (cinco mil e quinhentos Euros), data em que o Réu comprador prestou aos Réus vendedores um sinal para a compra dos prédios rústicos que vieram a ser alvo de compra e venda, sinal esse no valor de 2500,00 Euros (dois mil e quinhentos Euros).
Nesse mesmo dia, a esposa do Réu comprador, a Srª dª J... , telefonou ao ora autor dando-lhe conta de que o negócio de compra e venda dos imóveis já se encontrava concluído e o respectivo preço ajustado.
Assim, concluem, o Autor tem conhecimento dos elementos essenciais do contrato de compra e venda, ou seja, conhecimento do objecto do negócio, da identidade do comprador, do preço e das condições de pagamento, desde o dia 3 de Outubro de 2010.
Ademais, invocam que, a partir do dia 3 de Outubro de 2010, o réu comprador entrou na posse dos prédios rústicos objecto de alienação, e de imediato passou a usufruir dos mesmos, entrando e saindo deles quando pretendia, limpando-os, cuidando-os, e plantando neles o que quis, nomeadamente castanheiros, o que foi do conhecimento do autor.
Nesta medida, concluem que ao não exercer o seu direito dentro do prazo de 6 meses a contar do conhecimento efectivo que teve dos elementos essenciais da alienação, o Autor perdeu definitivamente o direito que tinha de haver para si os prédios objecto de transacção.
Invocam, pois, a excepção peremptória de caducidade.
Mais alegam que o autor age em abuso de direito, posto que mesmo que não tivesse sido dado ao Autor conhecimento dos elementos essenciais do contrato de compra e venda em 3 de Outubro de 2010 e depois dessa data antes da Outorga da Escritura Pública, face ao facto de este ter sobejamente conhecimento quer da existência de negociações para a venda dos prédios rústicos que vieram a ser alvo de alienação, quer da tomada de posse pelos mesmos pelo Réu comprador a partir de 3 de Outubro de 2010, não é legítimo ao Autor invocar que só se deslocou ao Cartório Notarial do Fundão em 18 de Fevereiro de 2014, isto a fazer fé nas suas alegações.
Por outras palavras, questionam se seria legítimo ao Autor beneficiar de uma inércia a que deu causa, invocando apenas ter tido conhecimento dos elementos essenciais do negócio em 18 de Fevereiro de 2014 quando o poderia ter tido muito antes.
O réu comprador I... deduziu CONTESTAÇÃO C/ RECONVENÇÃO.
Desde logo, igualmente suscita a excepção peremptória de caducidade, alegando, em síntese, que, passados alguns dias sobre a realização do negócio, o 2º Réu comunicou ao Autor a compra que efectuara, mais concretamente, a companheira do 2º Réu – J... – telefonou ao Autor dando-lhe conhecimento da compra.
Por outro lado, refere que logo em Outubro de 2010, o 2º Réu tomou posse dos prédios dos autos, introduzindo neles profundas intervenções que o autor acompanhou.
Assim, reputa de falso que o Autor apenas tenha tido conhecimento dos elementos essenciais da compra e venda dos prédios dos autos em 18 de Fevereiro de 2014, uma vez que lhe foram transmitidos em Outubro de 2010, quer pelos 1ºs Réus vendedores, quer pelo 2º Réu comprador.
Nesta medida, tendo presente que a ação foi intentada em 3 de Junho de 2014, ou seja muito após o prazo de caducidade de 6 (seis) meses estabelecido para o exercício do direito de preferência estatuído pelo artigo 1410º, nº 1 do Código Civil, aplicável ex vi 1380º, nº 4 do mesmo diploma, suscita a correspondente excepção.
Invoca ainda a existência de abuso de direito.
Para tanto, observa que o Autor soube em 2010 que os prédios dos autos se encontravam à venda, tendo sido abordado pelos vendedores – os ora 1ºs Réus e seus familiares – para aferir do seu interesse em comprar. Logo após ter tido conhecimento de que os prédios se encontravam à venda, assistiu o Autor à tomada de posse dos mesmos pelo 2º Réu, que lhe comunicou que os havia adquirido.
Assim, concluem, mesmo que tal comunicação fosse imperfeita relativamente aos elementos essenciais do negócio ou mesmo que tal comunicação nunca tivesse sido feita – o Autor, querendo exercer o direito de preferência, poderia ter efectuado as diligências que descreve no artigo 28º da Petição Inicial, durante quase 4 (quatro) anos.
Ao invés, assistiu à tomada de posse dos prédios dos autos pelo 2º Réu em Outubro de 2010, assim como a todos actos por este praticados nos prédios, nomeadamente, limpeza e transformação dos prédios, construção de socalcos, tanque e vedações, abertura de um furo artesiano e diversas plantações quer hortícolas, quer florestais.
Daqui resulta que se fosse verdade o alegado pelo Autor quanto à data do conhecimento das condições essenciais do negócio em Fevereiro de 2014 – o que não se admite – tal conhecimento cerca de 4 (quatro) anos após a tomada de posse dos prédios pelo 2º Réu e cerca de 1 (um) ano após a formalização da compra e venda por escritura pública, deveu-se apenas e só à inércia e falta de cuidado do Autor, que poderia a qualquer momento desde Outubro de 2010 – até porque os 1ºs Réus vendedores são seus familiares – aferir das reais condições do negócio.
Ora, esta sua conduta ao longo de cerca de 4 (quatro) anos criou no 2º Ré uma legítima expectativa de que tinha adquirido legalmente e com o cumprimento de todos os formalismos os prédios em causa nos autos e, consequentemente, de que era o seu legítimo e único proprietário –...
Para continuar a ler
PEÇA SUA AVALIAÇÃO