Acórdão nº 3974/16.6YLPRT.P1 de Court of Appeal of Porto (Portugal), 26 de Junho de 2017
| Magistrado Responsável | CARLOS GIL |
| Data da Resolução | 26 de Junho de 2017 |
| Emissor | Court of Appeal of Porto (Portugal) |
Processo n.º 3974/16.6YLPRT.P1 Sumário do acórdão proferido no processo nº 3974/16.6YLPRT.P1 elaborado pelo seu relator nos termos do disposto no artigo 663º, nº 7, do Código de Processo Civil: 1. O contrato de arrendamento urbano celebrado no domínio do Regime do Arrendamento Urbano é formal já que deve ser reduzido a escrito (artigo 7º, nº 1, do Regime do Arrendamento Urbano), formalidade apenas suprível, pela exibição de recibo de renda (artigo 7º, nº 3, do Regime do Arrendamento Urbano).
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A natureza formal do contrato de arrendamento urbano determina que a declaração nele vertida não possa valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respetivo documento, ainda que imperfeitamente expresso (artigo 238º, nº 1, do Código Civil).
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No que respeita ao arrendamento urbano para habitação, o nº 1, do artigo 98º do Regime do Arrendamento Urbano, inserido na subsecção I relativa ao contratos de duração limitada, da secção VI, do Capítulo II, previa que as partes podiam estipular um prazo para a duração efetiva do arrendamento urbano para habitação, desde que a respetiva cláusula fosse inserida no texto escrito do contrato, assinado pelas partes.
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Não é exigível o recurso a uma qualquer fórmula sacramental para que se entenda que as partes pretenderam sujeitar um certo contrato de arrendamento urbano ao regime dos contratos de duração limitada, exigindo-se contudo que do texto contratual decorra que as partes, direta ou indiretamente, quiseram submeter o contrato ao regime da duração limitada.
*** * ***Acordam os juízes abaixo-assinados da quinta secção, cível, do Tribunal da Relação do Porto: 1. RelatórioEm 23 de novembro de 2016, no Balcão Nacional de Arrendamento, B… Unipessoal, Lda.
apresentou requerimento de despejo contra C…, requerimento que foi recusado por não vir acompanhado do documento previsto no nº 2 do artigo 15º do Novo Regime do Arrendamento Urbano e nos termos do disposto no artigo 15º-C, nº 1, alínea b), 2ª parte, do mesmo regime.
Em requerimento entrado no Balcão Nacional do Arrendamento em 14 de dezembro de 2016, B…, Unipessoal, Lda.
reclamou da decisão de recusa alegando que o requerimento de despejo se acha instruído com os documentos necessários e que a decisão reclamada é infundamentada, reclamação que terá sido deferida por despacho de 16 de janeiro de 2017[1].
Em 16 de janeiro de 2017, mediante carta registada com aviso de receção, C… foi notificada nos termos e para os efeitos previstos no artigo 15º-D, da Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro.
Em 03 de fevereiro de 2017, C… veio deduzir oposição ao requerimento de despejo apresentado por B…, Unipessoal, Lda.
, alegando, em síntese, que a oposição à renovação da requerente do despejo é ilegal em virtude do arrendamento a que respeita não ser de duração limitada, posição que manifestou em resposta ao requerimento para oposição à renovação do contrato, vindo a senhoria a fazer suas as rendas que entretanto têm vindo a ser pagas.
Os autos foram remetidos à distribuição, sendo após isso B…, Unipessoal, Lda.
notificada para, querendo, responder à matéria de exceção deduzida pela ré.
Em 02 de março de 2017, B…, Unipessoal, Lda.
ofereceu resposta sustentando que o arrendamento celebrado em novembro de 2005 é de duração limitada, invocando em abono da sua posição doutrina e variada jurisprudência, alegando ainda que tem vindo a receber as quantias pagas pela opoente, não a título de renda, mas sim a título de indemnização pela ocupação ilícita do arrendado.
Em 28 de março de 2017, foi proferida a seguinte sentença[2]: “Identificação das partes: Autora: B…, Unipessoal, Lda., com sede na Rua …, n.º .., …, …. - … Matosinhos; Ré: C…, residente na Rua …, n.º …., …, …. - … Porto.
*Objeto do litígio: Se assiste à Autora o direito ao despejo do local arrendado com fundamento na cessação do contrato de arrendamento por oposição à renovação pela senhoria.
Questão a apreciar: Se o contrato de arrendamento em causa é um contrato de arrendamento de duração limitada, regulado no art. 98.º e segs. do R.A.U., ou um contrato de arrendamento habitacional vinculístico (sem duração limitada).
*O Tribunal é o competente.
O processo é o próprio.
A petição inicial não é inepta.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há outras exceções dilatórias, nulidades processuais ou questões prévias de que importe conhecer.
*Fundamentação de facto: Encontram-se provados os seguintes factos:
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Entre D…, Sl e E… e esposa D. C…, foi celebrado o contrato de arrendamento junto a fls. 6 e 7 dos autos, relativo ao 1.º andar do prédio sito na Rua …, n.º …., no Porto, com o prazo de duração de um ano, com início em 1 de outubro de 2005, prorrogável sucessivamente por iguais períodos enquanto não denunciado nos termos da lei, destinando-se o arrendado exclusivamente a habitação.
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A Autora sucedeu à referida D…, Sl, na qualidade de senhoria.
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O arrendatário E… faleceu no dia 29/06/2015, conforme Assento de Óbito junto a fls. 13.
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Por carta datada de 21/06/2016, junta a fls. 8 e 9, a ora Autora, na qualidade de senhoria da referida fração, comunicou à Ré a oposição à renovação do referido contrato de arrendamento.
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A Ré respondeu, por carta datada de 30/06/2016, junta a fls. 41 e 42, alegando que o contrato não é de duração limitada nem livremente denunciável.
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A Autora respondeu, por carta datada de 30/08/2016, junta a fls. 43, carta a que a Ré respondeu por carta datada de 05/09/2016, junta a fls. 44.
*A matéria de facto provada resultou do teor do contrato de arrendamento junto a fls. 6 e 7, das cartas datadas de 21/06/2016, 30/06/2016, 30/08/2016 e 05/09/2016, juntas a fls. 8 e 9, 41 e 42, 43 e 44 a 46, e do Assento de Óbito junto a fls. 13.
*Fundamentação de Direito: Através do presente procedimento especial de despejo, pretende a Autora B… Unipessoal, Lda. o despejo do 1.º andar do prédio sito na Rua …, n.º …., no Porto, arrendado à Ré, com fundamento na cessação do contrato de arrendamento por oposição à renovação pela senhoria, ao abrigo do disposto no art. 1097.º do Código Civil.
A Ré opôs-se à pretensão de despejo alegando, para o efeito, que o contrato foi celebrado na vigência do Regime de Arrendamento Urbano aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15/10, que estabelecia apenas ficarem sujeitos à livre denúncia pelo senhorio no seu termo os contratos celebrados por período não inferior a cinco anos e que contivessem cláusula expressa com a caraterização de “duração limitada”, e que o contrato aqui em apreço, quer por não conter cláusula que o caraterize como contrato de duração limitada, quer porque é de duração inferior a 5 anos, é vinculístico, no sentido de não poder ser cessado sem motivo e livremente pelo locador no seu termo ou nos termos das suas renovações.
Acrescenta a Ré que o Novo Regime de Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 26 de fevereiro, alterada pelas Leis n.º 31/2012, de 14/08 e n.º 79/2015, de 19/12, só é aplicável aos contratos celebrados na sua vigência ou relativamente aos quais o locador tenha promovido a transição de regimes legais, nos termos do artigo 30.º e seguintes.
Alega a Autora, por sua vez, que o contrato de arrendamento em causa configura um contrato de duração limitada, e portanto livremente denunciável para o termo do prazo de duração inicial ou para o termo da renovação, sendo que assim é atualmente à luz do Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), como também já assim o era no âmbito do Regime de Arrendamento Urbano (R.A.U.), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro.
Acrescenta a Autora que o contrato foi celebrado em novembro de 2005, sendo que nesse momento estava em vigor o R.A.U., e que foi precisamente o R.A.U. que veio estabelecer a possibilidade de celebração de contratos de duração limitada, conforme artigo 98.º, sendo certo que as partes celebraram um contrato de arrendamento de duração limitada, sujeito, no que se reporta à cessação do contrato, ao regime específico dos artigos 98.º a 101.º do R.A.U., pelo que a oposição à renovação é plenamente válida e eficaz.
Apreciando.
O contrato de arrendamento em causa foi celebrado na vigência do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro.
De acordo com o art. 98.º, n.º 1 do aludido diploma legal, “[a]s partes podem estipular um prazo para a duração efectiva dos arrendamentos urbanos para habitação desde que a respectiva cláusula seja inserida no texto escrito do contrato, assinado pelas partes”, e de acordo com o n.º 2 do mesmo preceito, “O prazo referido no número anterior não pode, (…), ser inferior a cinco anos.” O contrato de arrendamento em causa nos autos, relativo ao 1.º andar do prédio sito na Rua …, n.º …., no Porto, destinado exclusivamente a habitação, foi celebrado com o prazo de duração de um ano, com início em 1 de outubro de 2005, prorrogável sucessivamente por iguais períodos enquanto não denunciado nos termos da lei.
É pacífico, na jurisprudência, que a cláusula de duração efetiva a que alude o n.º 1 do citado art. 98.º tem que ser inequívoca, não obstante a lei não exigir que as partes adotem a designação legal de contrato de duração limitada ou efectiva (vd. jurisprudência citada no Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 03/03/2011, processo n.º 4498/06.5TVLSB.L1-2, disponível em www.dgsi.pt).
A questão que se coloca é a de saber se, in casu, existe uma cláusula inequívoca de duração efetiva do contrato de arredamento.
Perfilhamos a argumentação expendida no Acórdão do tribunal da Relação de Guimarães de 04/06/2013, proc. 7099/11.2TBBRG-A.G1, disponível em www.dgsi.pt, segundo a qual haverá que...
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