Acórdão nº 139/09.7TCGMR.G1.S1 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 11 de Setembro de 2014
| Magistrado Responsável | MARIA DOS PRAZERES PIZARRO BELEZA |
| Data da Resolução | 11 de Setembro de 2014 |
| Emissor | Supremo Tribunal de Justiça (Portugal) |
Acordam, no Supremo Tribunal de Justiça: 1. AA instaurou contra BB, Ldª, uma acção na qual pediu que fosse «declarado e reconhecido
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Que a Autora é dona do estabelecimento hoteleiro denominado “Hotel CC”, instalado no seu prédio urbano identificado no art.º 1.º e na escritura referida no artº 16º, ambos desta petição.
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Que o identificado prédio onde está instalado o Hotel CC, faz parte integrante do estabelecimento comercial do Hotel CC e dele depende a existência do próprio hotel; c) Que entre a Autora e (…) DD foi celebrado um contrato de cessão de exploração do “Hotel CC”, com início no dia 1 de Fevereiro de 1961, mas só formalizado no dia 15 de Junho de 1961, pela escritura pública aludida no art.º 16.º d(…)a petição.
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Que a escritura aludida no art.º 16.º desta petição titula um contrato de cessão de exploração do estabelecimento hoteleiro denominado “Hotel CC” e não um contrato de arrendamento do prédio nela identificado, como erradamente, nela foi identificado; e) Que a denúncia do contrato feita pela Autora, para o dia 31 de Janeiro de 2009, é lícita e eficaz e foi feita em tempo».
E que a ré fosse condenada: «
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A reconhecer que a Autora é dona do estabelecimento comercial denominado “Hotel CC”, instalado no seu prédio urbano identificado no art.º 1.º d(…)a petição.
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A reconhecer que a ocupação e exploração que faz deste estabelecimento hoteleiro a partir do dia 31 de Janeiro de 2009 é ilícita e não titulada e contra a vontade da Autora.
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A restituir à Autora o seu identificado estabelecimento denominado “Hotel CC”, com todos os bens móveis e o imóvel que o integravam à data da escritura aludida no art.º 16.º, menos os bens móveis que a Autora, entretanto, vendeu ao DD (…); d) A pagar à Autora uma indemnização, a liquidar em execução de sentença, para ressarcimento dos prejuízos que lhe está a causar desde o dia 31 de Janeiro de 2009 com a ocupação e exploração ilícita e abusiva do Hotel CC e lhe continuará a causar até à data da sua efectiva restituição».
Para o efeito, e em síntese, alegou ser titular do estabelecimento hoteleiro “Grande Hotel CC”, instalado num prédio de sua propriedade, que criou e deu em concessão a sucessivos concessionários; que, em 1 de Fevereiro de 1961, entregou a respectiva exploração a DD, por contrato formalizado pela escritura de 15 de Junho seguinte, pelo prazo renovável de um ano, apesar de nela constar a celebração de um arrendamento; que o contrato se manteve até 26 de Junho de 2006, data em que DD lhe comunicou por escrito que trespassara à ré, gratuitamente, “o estabelecimento comercial instalado no prédio” da autora; que, por carta de 27 de Novembro de 2008 a autora comunicou à ré a denúncia do contrato para 31 de Janeiro de 2009; mas que a ré não aceitou.
A ré contestou, sustentando a ilegalidade e ineficácia da denúncia., uma vez que o contrato que em 1961 foi celebrado com DD foi um contrato de arrendamento industrial do prédio, e não uma cessão de exploração de “um negócio ou estabelecimento”; que as partes sempre se comportaram como tal; que, por efeito do trespasse, adquiriu a posição de arrendatária; que, tendo em conta a data do arrendamento, a senhoria não goza do direito de denúncia (artigos 26º, nº 4, c), 27º e 28º da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro).
A autora replicou. Por entre o mais, alegou a nulidade do trespasse, “porque o trespassante era simples locatário ou concessionário do estabelecimento hoteleiro” e salientou que a ré foi constituída em 2006 pelos filhos de DD, que dela são gerentes e titulares de quotas iguais.
A acção foi julgada procedente, pela sentença de fls. 386, cuja parte decisória foi a seguinte: “(…) julgo a acção (…) procedente por provada e, em consequência, declaro que: a) a A. é dona do estabelecimento hoteleiro denominado Hotel CC, instalado no seu prédio urbano identificado no art.º 1.º; b) o identificado prédio onde está instalado o Hotel CC faz parte integrante do estabelecimento comercial do Hotel CC e dele depende a existência do próprio hotel; c) entre a A. e DD foi celebrado um contrato de cessão de exploração do Hotel CC, com início no dia 01-02- 1961, mas só formalizado no dia 15-06-1961, pela escritura pública aludida em A) dos factos provados; d) a escritura aludida A) dos factos provados titula um contrato de cessão de exploração do estabelecimento hoteleiro denominado Hotel CC e não um contrato de arrendamento do prédio nela identificado, como erradamente, nela foi identificado; e) a denúncia do contrato feita pela A., para o dia 31 de Janeiro de 2009, é lícita e eficaz e foi feita em tempo, e, ainda, condeno a R. BB, Ldª., f) a reconhecer que a A. é dona do estabelecimento comercial Hotel CC, instalado no seu prédio urbano identificado A) dos factos provados; g) a reconhecer que a ocupação e exploração que faz deste estabelecimento hoteleiro a partir do dia 1 de Fevereiro de 2009 é ilícita e não titulada e contra a vontade da A; h) a restituir à A. o seu identificado estabelecimento denominado Hotel CC, com todos os bens móveis e o imóvel que o integravam à data da escritura aludida A) dos factos provados, menos os bens móveis que a A, entretanto, vendeu ao DD (…); i) a pagar à A. uma indemnização, a liquidar em execução de sentença, para ressarcimento dos prejuízos que lhe está a causar desde o dia 01 de Fevereiro de 2009 com a ocupação e exploração ilícita e abusiva do Hotel CC e lhe continuará a causar até à data da sua efectiva restituição, correspondentes à diferença entre os montantes pagos à A. a título de rendas e os que esta poderia auferir pela exploração do estabelecimento se a A. tivesse tido a possibilidade de o ter transformado numa unidade hoteleira adequada ao turismo de qualidade”.
Em síntese, “atendendo às cláusulas da escritura e aos demais factos provados”, o tribunal entendeu que o contrato celebrado entre a autora e DD “teve como objecto a exploração de um estabelecimento hoteleiro que a A. criou, de que era dona, e do qual se não demitiu, continuando o mesmo a ser explorado, além de outros, pelo DD e o efeito jurídico visado pelos contraentes foi a transferência dessa exploração com carácter temporário e oneroso, para o referido DD”; que a autora podia denunciar o contrato e que a ré estava obrigada a entregar-lhe o estabelecimento e, não o fazendo, a indemnizar a autora, pela “diferença entre os montantes pagos à A. a título de rendas e os que esta poderia auferir pela exploração do estabelecimento”.
A ré recorreu para o Tribunal da Relação de Guimarães, que, pelo acórdão de fls. 547, confirmou a sentença.
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Novamente recorreu a ré, agora para o Supremo Tribunal de Justiça (revista excepcional). O recurso foi admitido pela formação a que se refere o nº 3 do artigo 672º do Código de Processo Civil.
Deixando de lado as que respeitam aos pressupostos da revista excepcional, a recorrente formulou as seguintes conclusões, nas alegações: «Do Direito a aplicar M) O contrato celebrado entre a Recorrida na qualidade de dona e possuidora, e DD na qualidade de inquilino, mediante escritura pública de 15-06- 1961 no Cartório Notarial de Guimarães é um contrato de arrendamento tendo por objecto Prédio urbano denominado "EE", inscrito na competente matriz sob o artigo sessenta e sete e descrito na Cons. do Reg. Predial de Guimarães sob o número trinta e quatro mil cento e vinte e seis, a fls. setenta e seis verso, do Livro B noventa e cinco, para nele ser explorada a indústria hoteleira (facto provado A}).
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Tal contrato traduziu a efectiva vontade das partes, confirmada perante Notário (facto provado 36°).
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Tal contrato teve como "projecto" a Acta da Recorrida de 20 de Março de 1961, (facto provado D), cfr. fls. 20 a 21), onde se encontram todas cláusulas que foram transpostas para a escritura de arrendamento em crise. (vd. fundamentação da resposta à matéria de facto), onde aliás é dito que, "não poderá, de maneira alguma dizer-se que o Notário quando elaborou a escritura de fls 23 a 28, o classificou de arrendamento, ao contrário da vontade das partes".
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Todas as cláusulas da escritura pública, são típicas de um contrato de arrendamento comercial, prevendo-se, entre outras, a possibilidade de trespasse do estabelecimento do inquilino DD, que nessa hipótese ficaria constituído fiador com o trespassário.
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O inquilino DD foi o dono do estabelecimento hoteleiro que instalou no arrendado, tendo-o trespassado à Recorrente em 26-06-2006 (facto provado E».
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O inquilino DD não sucedeu na exploração de qualquer estabelecimento comercial pré-existente como unidade económica apta ao exercício do comércio. Antes, foi ele quem executou e/ou pagou as obras e adquiriu os bens necessários à...
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