Acórdão nº 173052/11.0YIPRT.C1.S2 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 29 de Outubro de 2015
| Magistrado Responsável | ORLANDO AFONSO |
| Data da Resolução | 29 de Outubro de 2015 |
| Emissor | Supremo Tribunal de Justiça (Portugal) |
Acordam os Juízes no Supremo Tribunal de Justiça: A) Relatório: Pelo 4º juízo cível do Tribunal Judicial da comarca de Viseu corre processo comum, na forma ordinária, em que é A Construções AA e Irmão, Lda, identificada nos autos, e R BB - Investimentos Imobiliários e Turísticos, Lda, também identificada nos autos. A A requereu injunção contra a Ré, visando a sua notificação para lhe pagar a quantia de €321.768,02, sendo €98.615,02 de juros de mora e €153,00 de taxa de justiça.
No requerimento de injunção consta quanto aos factos que fundamentam a pretensão: A e R celebraram em 9 de Novembro de 2006 escritura de permuta relativa ao prédio denominado Quinta CC em Viseu, em execução de contrato promessa de 27 de Maio de 2006.
O preço a pagar seria em Lotes e em dinheiro no montante de €1.525.000,00 tendo sido pago o valor de €375.000,00 com a escritura.
Tendo sido contratada a participação da Autora no valor das infra-estruturas do loteamento, até ao valor máximo de €285.000,00 o valor a pagar pela R seria de €865.000,00.
A obrigação de pagamento vencia-se na data da entrega dos Lotes, que ocorreu a 8 de Fevereiro de 2007. Numa interpretação mais favorável à R a entrega dos Lotes pode ter ocorrido a 28/7/2008 data a partir da qual são devidos juros pelo atraso nos pagamentos.
Nessa data a R apenas tinha pago à A a quantia de €100.000,00: Fez pagamentos parciais até ao dia 14/1/2010 mas ainda tem em dívida a quantia de € 223.000,00. Tendo em conta a data em que deveria ter pago venceram-se juros à taxa legal acrescida da sobretaxa devida para as operações comerciais, que no dia 9 de Março de 2011 ascendiam ao montante de € 98.615,02.
Nessa data, a Autora fez interpelação formal à Ré para pagamento dos valores em dívida, o que a R não contrariou mas também não pagou, alegando dificuldades de tesouraria.
Ao valor referido à data de 9 de Março de 2011 (€312.615,02) acrescem os juros devidos à mesma taxa até citação bem como os vincendos, sobre o capital, até integral pagamento.
A Ré deduziu oposição, alegando, em síntese: - Na sequência e em cumprimento do contrato-promessa celebrado Autora e Ré, em 8.11.06 efectuaram a escritura de permuta na qual a Autora declarou ser dona do prédio misto descrito na C. R. Predial de Viseu sob o n.º … que pelo valor de €3.025.000,00 cedeu à Ré para esta o submeter a uma operação de loteamento urbano, recebendo em troca 4 lotes de terreno a constituir, tendo as partes atribuído a tais lotes o valor de €1.500.000,00, convencionando-se que a Ré ainda lhe pagaria a quantia de €1.525.000,00.
- No acto da escritura e, como da mesma consta, a Ré entregou à Autora a quantia de €375.000,00.
- Foi acordado que o remanescente do dinheiro seria pago na data da entrega dos lotes, após dedução das despesas da responsabilidade da Autora, que eram 45% das relacionadas com os projectos de infra-estruturas do loteamento e realizadas directamente ou por subempreitada – designadamente taxas municipais de urbanização, cauções, seguros, garantias até à aprovação final e levantamento da licença de construção – até ao limite máximo de €285.000,00, salvo variação extraordinária das taxas municipais de urbanização, com o valor de referência estimado de €2.500,00 por cada fogo.
- Foi acordado que o prazo máximo para a entrega dos lotes era de dois anos e meio a contar da data da aprovação do loteamento, o que a Ré cumpriu, tendo também procedido ao pagamento do valor em dívida.
- O alvará de loteamento foi aprovado em 8.2.2007, tendo sido emitido em 11.12.2007.
- O valor das despesas a suportar pela Autora foi de €285.000,00 uma vez que o valor real excedeu o montante acordado, valor este que a Ré deduziu ao montante em dívida.
- Na escritura pública de permuta também foi convencionado que caso não viesse a ser permitida a construção dos 15 fogos previstos para o lote 228, o preço do negócio seria reduzido em €75.000,00.
- Tendo só sido permitida a construção de 12 fogos foi deduzido ao valor em dívida o montante de €75.000,00.
- A pedido da Autora alterou-se a data do pagamento do preço, passando a Ré a ir fazendo entregas por conta desse valor, para mais tarde acertarem as contas.
- Assim, a Ré emitiu cheques que entregou à Autora e que esta sacou, no montante de €622.000,00, pelo que neste momento só deve à Autora €168.000,00.
- Em 4.3.2008 a Ré vendeu uma parcela de terreno pelo valor de €84.700,00 o qual foi entregue à Autora por conta do valor em dívida.
- A Autora tinha celebrado dois contratos promessa de compra e venda os quais tinham por objecto os lotes 229 e 238 do prédio que alienou à Ré, obrigando-se esta à conclusão do posto de transformação para abastecimento daqueles lotes, obrigando-se os compradores, como contrapartida, a contribuir com €12.000,00 para a construção do mesmo.
- Com a compra do prédio a Ré aceitou manter a obrigação de construir aquele posto contra o recebimento dos € 12.000,00, que também entende serem de deduzir ao valor em dívida à Autora, obtendo-se um saldo a favor desta de € 71.300,00.
- O contrato celebrado entre a Autora e a Ré teve por base, no respeitante à participação recíproca nas despesas relativas à empreitada da execução do loteamento, um orçamento que previa o valor para a sua realização de € 426.603,24, valor este aceite por Autora e Ré.
- Foi com base naquele valor que a comparticipação da Autora nas despesas foi fixada no valor máximo de € 285.000,00.
- No entanto, após a celebração do contrato a Câmara Municipal de impôs uma série de condições que determinaram a execução de trabalhos extra cujo valor ascendeu a € 237.265,66, que as partes aceitaram repartir entre si na proporção de 45% para a Autora e 55% para a Ré.
- Quando a Ré solicitou à Autora o pagamento da parte respeitante a estes trabalhos extra – € 106.769,54 – esta recusou-se a fazer o acerto de contas.
- Feitas as contas é a Requerida que tem um crédito sobre a Autora no valor de € 35.469,54.
Conclui pela improcedência da injunção e sua absolvição dos pedidos formulados.
A Autora apresentou articulado, pronunciando-se sobre a oposição deduzida, alegando, em síntese: - A Ré levanta questões que não individualiza como excepção com o objectivo de desvirtuar a fórmula injuntiva; - A Autora apenas invocou o contrato e só esse deve valer como conteúdo negocial a interpretar pelo Tribunal, - O prazo máximo para a entrega dos lotes não foi o convencionado como prazo de pagamento, mas sim o da efectiva entrega dos lotes.
- O número de fogos previsto na escritura e que permite a redução contratual do preço a pagar pela Ré em € 75.000,00 teve por base o pressuposto de que a cada 120 m2 de área comercial corresponderia um fogo habitacional, prevendo-se: a) para os lotes 223, 234, 236 e 237, um total de 50 fogos habitacionais, sem qualquer área de comércio b) para os lotes 226, 227 e 228, um total de 36 fogos habitacionais – embora o negócio tenha sido feito prevendo mais 3 fogos para o lote 228, porque para o 229, que era igual a CM de Viseu havia autorizado a construção de 15 fogos habitacionais – e 2.708 m2 de área comercial a que correspondiam 22,5 fogos habitacionais.
- Assim, a Autora ficaria com 50 fogos e a Ré com 61 fogos, aproximadamente, motivo pelo qual acordaram que as despesas de loteamento seriam suportadas na proporção de 45% e 55%, respectivamente.
- A constituição da propriedade horizontal permite concluir que a área comercial...
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