Acórdão nº 1392/05.0TBMCN.P1.S1 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 11 de Fevereiro de 2015

Magistrado ResponsávelGABRIEL CATARINO
Data da Resolução11 de Fevereiro de 2015
EmissorSupremo Tribunal de Justiça (Portugal)
  1. – Relatório.

AA e BB instauraram, em 26 de Setembro de 2005 – cfr. fls. 2, – a presente acção declarativa, com processo comum, na forma ordinária, contra CC, pedindo que se declare nulo o contrato-promessa celebrado entre ambas as partes e, em consequência, se condene o Réu a restituir-lhes a quantia de 14.567,40 euros, acrescida de juros de mora, à taxa legal, que se vierem a vencer desde a citação até integral e efectivo pagamento.

Alegaram, em síntese, que Autores e Réu assinaram o documento escrito de fls. 7 a 11, intitulado de “contrato promessa de compra e venda” relativo a um imóvel, sito no lugar de C..., freguesia e concelho de Valongo, datado de 20/01/1999, no qual o Réu intitulou-se “Presidente do Concelho de Administração” da sociedade por quotas “DD – Sociedade Imobiliária, Lda.”, contribuinte n.º ...; Os Autores entregaram ao Réu, por intermédio da sociedade de mediação imobiliária EE, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 12.345,24 euros; Os Autores vieram, entretanto, a saber que esta sociedade por quotas não existe; O Réu não é, sequer era à data da celebração do contrato-promessa, o proprietário do imóvel objecto daquele contrato, pelo que é responsável pelo documento que subscreveu uma vez que criou a falsa aparência de que a referida sociedade por quotas existe e que era proprietária do imóvel; Acresce que as assinaturas constantes daquele documento não foram notarialmente reconhecidas, sequer certificada pelo notário a existência da respectiva licença de utilização ou construção; O Réu exerce profissionalmente actividade ligada ao ramo da construção civil e compra e venda de imóveis, pelo que tinha obrigação de conhecer as formalidades impostas por lei.

Na contestação que apresentou, o Réu: - Alegou a excepção da sua ilegitimidade passiva para os termos da presente acção, sustentando não ser sujeito da relação material controvertida uma vez que assinou o invocado contrato-promessa na qualidade de presidente do conselho da administração da “DD – Sociedade Imobiliária, S.A.”, a qual, por erro de escrita, vem identificada naquele documento como sociedade por quotas quando se trata de uma sociedade anónima.

- Impugnou parte da matéria alegada pelos Autores, sustentando que tal como resulta do próprio teor do contrato-promessa e era do conhecimento dos Autores quando assinaram aquele contrato, estes sabiam que o prédio ainda não havia sido construído e que ainda não tinha licença de construção, sendo certo que o referido prédio foi construído devidamente licenciado e beneficia, entretanto, da licença de utilização n.º 34/2002, de 27/02/2002, pelo que a inexistência da licença de construção, à data de celebração do contrato-promessa, se encontra sanada; - Invocou a excepção do abuso do direito, sustentando que os Autores agiram, ao longo do tempo, como se aquele contrato fosse válido, nunca tendo invocado a ausência da licença de construção como fundamento de invalidade do mesmo, designadamente nos autos de acção de fixação do prazo que contra eles foi intentada pela promitente-vendedora; ao invés, os Autores visitaram, com regularidade, a fracção objecto daquele contrato e chegaram mesmo a pedir à sociedade promitente-vendedora que esta lhes concedesse mais tempo para tentarem ceder a sua posição contratual, no que aquela foi anuindo enquanto pôde, conduta que naturalmente gerou na contraparte uma justificada confiança e investimento no pressuposto dessa validade; Após a promitente-vendedora estar munida de toda a documentação necessária à celebração da escritura de compra e venda, tentou obter o acordo dos Autores, por cartas datadas de 15 e 27 de Março de 2002, que endereçou sob registo e com a/r, para a morada dos Autores indicada no contrato, e que vieram a ser devolvidas, sobre a data para marcação da escritura de compra e venda; Como a promitente-compradora não teve qualquer resposta a essas cartas e porque o contrato não previa prazo para a escritura, a sociedade promitente-vendedora instaurou acção de fixação judicial de prazo a que os Réus responderam; Essa acção obteve procedência, fixando o prazo de trinta dias para a outorga da escritura de compra e venda e, em consequência, a promitente-vendedora escreveu e enviou aos Autores carta datada de 19/05/2005, sob registo, para a morada para onde aqueles foram citados, onde lhes solicitava que se dispusessem a celebrar a referida escritura de compra e venda, solicitando cópias dos elementos identificativos daqueles para se proceder à respectiva marcação, advertindo os promitentes-compradores de que se iria marcar a escritura e que se faltassem lhes seriam imputáveis as despesas de emolumentos; Como os Autores não deram resposta, a promitente-vendedora voltou a enviar sob registo a carta datada de 24/05/2005, convocando-os para a escritura pública de compra e venda, informando-os que se encontrava marcada para o dia 13/06/2005, no Cartório Notarial de Vila do Conde, explicando-lhes que em virtude da privatização dos cartórios, não fora possível marcar noutro mais próximo; Contudo, os Autores faltaram à referida escritura, o que inviabilizou a sua celebração; A promitente-vendedora enviou, sob registo, nova carta datada de 16/06/2005, na qual confirmava a falta dos Autores à escritura de compra e venda que tinha sido marcada, fixando-lhes um prazo suplementar de 20 dias para a realização da mesma e advertindo-os de que se até 10 de Julho de 2005 não cumprissem com a obrigação de celebrar a escritura se consideraria definitivamente incumprido o contrato, com a consequente perda do sinal; A esta carta respondeu a Autora, negando ter recebido a carta de comunicação da data da escritura e escudando-se no prazo fixado por decisão judicial, o qual em seu entender se encontrava ultrapassado, e sustentando que dado que a sociedade subscritora do contrato-promessa não tinha existência jurídica, nenhuma obrigação contratual a vinculava, assistindo-lhe antes o direito a obter a restituição do sinal prestado e que caso esse contrato seja válido, lhe assiste o direito a obter a resolução do mesmo por incumprimento do prazo estipulado, perda de interesse no negócio e impossibilidade de realização da prestação; A promitente-compradora respondeu a essa carta no sentido de que era ainda possível a celebração do contrato prometido, declarando-se disponível para tanto, esclarecendo a alteração da denominação social daquela e refutando as alegadas invalidade e perda de interesse; Como os Autores se mantiveram inertes, por carta datada de 13/07/2005, a promitente compradora comunicou àqueles que face ao incumprimento do contrato por banda daqueles, considerava o contrato resolvido por motivo que lhes era exclusivamente imputável, terminando pela reclamação dos pagamentos em falta; Ao agirem da forma supra descrita, refugiando-se na falsa questão e que constitui um mero lapso de escrita e, por outro lado, em nulidade que não lhes assiste invocar, tanto mais que somente o fazem após ser verificável o seu incumprimento definitivo daquele contrato-promessa, os Autores litigam de má-fé.

Conclui, pedindo que por via da procedência da excepção da sua ilegitimidade passiva para os termos da presente acção, seja absolvido da instância, ou se assim se não entender, que se julgue a acção totalmente improcedente e se absolva o mesmo do pedido e se condene os Autores como litigantes de má-fé, em indemnização a favor do Réu no valor de 3.000,00 euros, bem como em multa.

Os Autores replicaram impugnando parte da matéria invocada pelo Réu e concluindo pela improcedência da excepção dilatória da ilegitimidade passiva por este deduzida e, bem assim da excepção peremptória do abuso de direito, concluindo como na petição inicial.

Deduziu incidente da intervenção principal provocada de FF, S.A. nos termos do disposto no art. 31º-B do Código de Processo Civil.

Admitido aquele incidente, citada a interveniente FF–Imobiliária, S.A., a mesma contestou nos mesmos moldes que já anteriormente havia feito o Réu.

Conclui pedindo que seja absolvida do pedido e pedindo a condenação dos Autores como litigantes de má-fé em multa e em indemnização a favor daquela, no montante de 5.000,00 euros, bem como no pagamento de honorários à sua ilustre mandatária, que estima em 1.500,00 euros.

Deduziu reconvenção pedindo que se: “a- declare judicialmente a validade e eficácia da resolução comunicada pela Ré reconvinte do contrato-promessa em causa, com consequente perda do sinal prestado a favor daquela; b- condene os Autores-reconvindos a pagar à interveniente-reconvinda a quantia de 10.824,72 euros, acrescida de juros de mora vincendos, sendo 8.230,17 euros, a título de reforço do sinal em falta e respectivos juros legais, vencidos desde 20/10/2000, até efectivo e integral pagamento, ascendendo estes na presente data a 2.434,55 euros, e 160,00 euros de emolumentos notariais resultantes da falta à escritura e emissão do certificado respectivo.” Os Autores replicaram impugnando parte da matéria alegada pela interveniente.

Impugnaram a matéria alegada em sede de reconvenção negando que tivessem recebido as cartas de 19 de Maio e 24 de Maio de 2005 e que, muito embora a Autora AA tivesse recebido a carta datada de 16 de Junho de 2005, à qual respondeu por carta de 29 de Junho de 2005, o Réu BB nunca recebeu qualquer carta da interveniente, pelo que nunca foi por ela, sequer pelo Réu CC, interpelado para outorgar a escritura em causa, sequer da resolução do contrato-promessa.

Mais alegou que a escritura em causa nunca podia ser outorgada em 13 de Junho de 2005, uma vez que em 07 de Junho de 2005, a interveniente, mediante assinatura reconhecida do Réu, declarou pretender vender pelo preço de 77.500,00 euros a fracção em causa a GG e HH e em 08 de Junho de 2005, a interveniente requereu o registo de aquisição provisória da fracção a favor dos referidos GG e HH, aquisição essa que se veio a concretizar no dia 04 de Agosto de 2005 por escritura pública, pelo que no dia...

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