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Acórdão nº 27768/15.7T8LSB.L1.S1 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 02 de Novembro de 2017

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Vincent
Magistrado ResponsávelABRANTES GERALDES
Data da Resolução02 de Novembro de 2017
EmissorSupremo Tribunal de Justiça (Portugal)

I - AA e BB intentaram a presente acção declarativa contra CC e DD, pedindo que seja declarado que os RR. não cumpriram o contrato-promessa de permuta que celebraram com os AA. em 15-5-15 e que por isso não podem haver dos AA., nem em singelo, nem em dobro, os montantes que deles receberam a título de sinal, nem requerer a execução específica do mesmo contrato.

Alegaram que, por força do contrato-promessa referido, os AA. e os RR. se obrigaram a celebrar uma permuta de imóveis de que eram proprietários; o contrato prometido deveria ser celebrado até 15-8-15; mas os AA. não receberam dos RR. qualquer notificação para a celebração do contrato prometido até ao dia 14-8-15, pelo que, por carta datada de 21-8-15 que dirigiram aos RR., declararam a resolução do contrato.

Os RR. contestaram, impugnando parte dos factos alegados e o efeito jurídico que os AA. pretendem retirar. Alegam que, no limite, apenas estariam numa situação de mora, e não em incumprimento definitivo, porque o prazo previsto no contrato não era um prazo máximo nem definitivo. Os AA. resolveram o contrato invocando a perda de interesse, sem alegarem factos que permitissem comprovar a perda de interesse, sendo que a simples mora não basta para permitir a resolução do contrato.

Deduziram ainda reconvenção, pedindo a execução específica do contrato-promessa de permuta porque os AA. faltaram ao seu cumprimento, não comparecendo à celebração da escritura que os RR. marcaram, dentro do prazo, prorrogado, do contrato que lhes foi indicado pelos colaboradores da imobiliária contratada pelos AA. e que fora aceite pelos AA.

Os AA. replicaram.

Realizado o julgamento, foi proferida sentença julgando a acção procedente (considerando-se que tal implicava, necessariamente, a improcedente a reconvenção).

Os RR. interpuseram recurso de apelação para que a sentença fosse revogada e substituída por outra que reconhecesse o direito dos RR. à execução específica do contrato-promessa nos termos pedidos na reconvenção, tendo sido proferido acórdão que revogou a sentença e julgou improcedente tanto a acção como a reconvenção.

Foi interposto recurso de revista por parte dos AA., pretendendo a revogação do acórdão recorrido e a reposição da sentença da 1ª instância.

Suscitaram as seguintes questões essenciais: - Nulidade do acórdão, por excesso de pronúncia, uma vez que não foi suscitada pelos RR. a questão de não estar ainda preenchida a condição suspensiva em que o acórdão recorrido fundou o resultado declarado; - Os RR. não cumpriram a sua obrigação de marcarem a escritura pública de permuta até ao dia 15-8-15, de forma a que pudessem ser apresentados pelos recorrentes os documentos de distrate das hipotecas que incidiam sobre a fracção dos recorrentes, pelo que a impossibilidade objectiva para aferir da verificação da condição lhes é exclusivamente imputável; - Nesta acção de simples apreciação negativa, era aos RR. que incumbia provar que não ocorrera a condição cuja falta de verificação seria susceptível de arredar o seu incumprimento, justificando o seu direito ao reembolso do sinal ou à execução específica; - Os recorrentes esclareceram os RR. de que só estariam dispostos a celebrar o negócio nos termos que prometeram se ele se consumasse até ao dia 15-8-15, o que os RR. aceitaram sem reservas; - Foi essa a razão de ser da cláus. 8ª do contrato-promessa, na qual se plasmou que todas as cláusulas consagradas no presente contrato são essenciais à vontade de contratar das partes, esclarecendo que o incumprimento de qualquer delas determinava o incumprimento de todo o contrato, implicando consequências automáticas e imediatas; - A celebração do contrato prometido até um termo final foi determinante da vontade de contratar dos AA., realidade de que os RR. tinham conhecimento, nos termos que ficaram consagrados no contrato; - Os RR. conheciam a vontade real dos AA., pois confessaram no art. 66º da contestação estarem cientes de que a escritura teria de se realizar até ao dia 15-8-15 e de que estavam obrigados a marcar a escritura de permuta; - A data de 15-8-15 era uma data-limite para a marcação da escritura pública de permuta, pelo que o incumprimento desse prazo determinou o incumprimento definitivo do contrato.

Houve contra-alegações.

Cumpre decidir.

II – Factos provados: 1. Os AA. são casados entre si no regime de separação de bens.

  1. Os AA. são comproprietários, ele na proporção de 1/20 e ela na proporção de 19/20, da fracção autónoma designada pela letra A correspondente ao 1º andar esqº do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na R. …, lote 3….1, em Lisboa, descrito na CRP de Lisboa sob o nº 2…6 da freguesia de …, inscrito na matriz predial urbana da freguesia do Parque das Nações sob o art. 4…8.

  2. Os AA. celebraram com a EE, Lda, um contrato cuja primeira folha se encontra anexo à réplica como doc. nº 1, de cujo cabeçalho consta a indicação de “FF”.

  3. Os RR. entraram em contacto com a FF EXPO/Olivais e os Srs. GG e HH foram seus interlocutores naquela empresa EE da rede FF.

  4. Por escritura notarial com a epígrafe “Contrato-Promessa de Permuta com Eficácia Real”, outorgada em 15-5-15, os AA. prometeram permutar com os RR. a fracção autónoma supra descrita em 1.

    , pela fracção autónoma designada pelas letras AB, correspondente ao …-D do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na R. …, lote 3…1 descrito na CRP de Lisboa sob o nº 3…3 da freguesia de … e inscrito na matriz predial urbana da freguesia do Parque das Nações sob o art. 5…0, nos termos e nas condições que constam do documento, onde, entre outras, constam as seguintes cláusulas: 3ª (Ónus e encargos) A permuta será feita com as fracções totalmente livres de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades de qualquer natureza, nomeadamente das [4] hipotecas [referidas em 12 infra] que incidem sobre a fracção [dos AA.] e da penhora registada a favor do BANCO II, S.A.,.

    4ª (Obrigações) É da inteira responsabilidade dos [AA.], no que concerne à fracção [referida em 2 supra] e [dos RR.] no que respeita à fracção [referida em 5 supra], a execução das diligências e os custos relativos à obtenção dos documentos necessários à outorga da escritura de permuta, junto das entidades competentes, nomeadamente CRP, Finanças, DGPC e Câmara Municipal, bem como eventuais uniformizações que se mostrem necessárias à outorga da escritura, cancelamento de quaisquer ónus registados sobre as fracções.

    […] 6ª (Celebração da escritura) 1. A escritura de permuta será celebrada até ao dia 15-8-15, desde que obtida toda a documentação considerada necessária, em data, hora e local a indicar pelos [RR.], por carta registada com aviso de recepção a expedir com a antecedência mínima de 10 dias úteis em relação à data marcada.

  5. Os [AA.] têm a faculdade de permanecer na fracção [referida 2 supra] por um período posterior à celebração da escritura de permuta.

  6. Se a permanência prevista no nº anterior ultrapassar o dia 15-9-15, os [AA.] pagarão aos [RR.] a quantia mensal de € 20.000,00 por cada mês que ultrapassar a mencionada data.

    (…) 8ª (Boa fé) […] 2. Consideram ambas as partes contraentes que todas as cláusulas consagradas no presente contrato são essenciais à vontade de contratar das partes, pelo que o incumprimento de qualquer delas implica o incumprimento de todo o contrato, com a aplicação das disposições legais e contratuais respectivas.

  7. O incumprimento do presente contrato confere à parte não faltosa o direito a efectuar a execução específica do contrato, nos termos do art. 830º do CC ou, em alternativa, o direito à indemnização prevista no art. 442º do CC, tal como descrito de seguida: […] 9ª (Comunicações) Todas as comunicações relativas ao presente contrato deverão ser endereçadas aos domicílios das partes constantes do preâmbulo deste documento, salvo se, entretanto, o destinatário tiver indicado ao remetente, por escrito, outro endereço para esse fim.

    (…) 11ª (Alterações) Quaisquer alterações a este contrato só serão válidas desde que convencionadas por escrito com menção expressa de cada uma das cláusulas eliminadas e da redacção que passa a ter cada uma das editadas ou modificadas.

    (…) 14ª (Eficácia real) Os outorgantes acordam em atribuir eficácia real ao presente contrato promessa de permuta.

  8. Para efeitos de permuta, as partes outorgantes atribuíram à fracção autónoma de que os AA. são proprietários o valor de € 1.020.000,00 e à fracção autónoma de que os RR. são proprietários o valor de € 550.000,00, pelo que os RR. deveriam pagar aos AA., a título de preço, o valor global de € 470.000,00, dos quais € 23.500,00 caberiam ao A. e € 446.500,00 caberiam à A.

  9. A título de sinal e princípio de pagamento, os RR. entregaram aos AA., no acto de celebração do contrato-promessa, a quantia de € 100.000,00, dos quais € 5.000,00 atribuídos ao A. e € 95.000,00 atribuídos à A.

  10. Os RR. estavam cientes de que se encontravam obrigados a marcar a escritura de permuta e que esta teria de se realizar até ao dia 15-8-15.

  11. No momento em que foi celebrado o contrato-promessa entre as partes, incidiam sobre a fracção dos AA. 3 hipotecas, todas a favor da Caixa Económica JJ, para garantia dos seguintes empréstimos: (i) no valor de € 102.752,36, sendo o montante máximo assegurado de € 145.661,75; (ii) no valor de € 163.605,71, sendo o montante máximo assegurado de € 207.288,43; (iii) no valor de € 32.920,66, sendo o montante máximo assegurado de € 41.710,47.

  12. Para além das hipotecas supra referidas, sobre a fracção autónoma dos autores incide uma outra hipoteca sobre a proporção...

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