Acórdão nº 959/09.2TVLSB.L1.S1 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 07 de Setembro de 2017
| Magistrado Responsável | TOMÉ GOMES |
| Data da Resolução | 07 de Setembro de 2017 |
| Emissor | Supremo Tribunal de Justiça (Portugal) |
Acordam na 2.ª Secção do Supremo Tribunal de Justiça: I – Relatório 1.
AA e BB intentaram, em 2009, ação declarativa, sob a forma de processo ordinário, contra: 1.ª R. - CC, S.A., 2.º R. - DD, 3.º R. - EE, 4.º R.R. - FF e GG, 5.º R. - BANCO HH, S.A.
, 6.ª R. - II, Ld.ª, alegando, no essencial, o seguinte: .
O vício de simulação de um contrato intitulado de compra e venda, constante da escritura pública, de 23/12/2005, reproduzida a fls. 104-107, nos termos do qual os aqui A.A., ali representados pelo seu procurador JJ, declararam vender à 1.ª R. “CC, S.A.”, representada pelo 3.º R. EE, o prédio urbano sito no Lugar ..., Quinta ..., Lote .., freguesia de …, descrito na 1a Conservatória do Registo Predial de … sob o n.º 27691 a folhas 75 do Livro-B 105, inscrito na matriz predial sob o n.º 6495, mediante o preço de € 250.000,00; .
Todavia, o referido contrato, conforme o previamente negociado entre JJ e o 2.º R. DD teve apenas por finalidade proporcionar aos A.A. um financiamento, no montante do preço acordado, com vista a que os mesmos AA. comprassem a KK outro prédio urbano sito na Quinta ..., Rua ..., n.º 000, freguesia de …, inscrito na respetiva matriz sob o artigo 10.662 e descrito na l.ª Conservatória do Registo Predial de … sob o n.º 00991; .
Com efeito, KK e os A.A. havia celebrado, em 27/06/2002, um contrato-promessa de compra e venda - aquele na qualidade de promitente-vendedor e estes como promitentes-compradores - do referido prédio urbano sito na Quinta ..., Rua ..., n.º 000, freguesia de …, pelo valor de € 548.678,00, tendo os A.A. entregue, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 99.760,00, devendo a restante quantia ser paga no ato de celebração da escritura a ocorrer até ao final do mês de maio de 2013; .
Mediante dois aditamentos deste contrato-promessa, um em 02/06/2003 e outro em 05/07/2005, foi acordado que as partes se comprometiam a outorgar a escritura de compra e venda com recurso a uma operação financeira no âmbito da qual o promitente-vendedor solicitaria uma hipoteca sobre o imóvel prometido no valor de € 300.000,00, ficando os A.A. de suportar todos os encargos e despesas com tal contrato de mútuo, assumindo os mesmos as obrigações emergentes desse contrato junto da “BANCO LL, S.A.”; .
Porém, ante as dificuldades na obtenção do respetivo financiamento, passando pela hipótese de constituir hipoteca sobre um outro imóvel pertencente aos A.A., estes e KK acabaram por revogar o sobredito contrato-promessa, estipulando que o promitente-vendedor devolveria a quantia de € 249.399,79, entregue a título de sinal, fixando-se além disso, a quantia de € 49.879,79 a título de compensação, a cargo dos A.A., pela não celebração do contrato definitivo; .
Não obstante isso, os A.A., residentes na …, continuaram a desenvolver esforços com vista a obter um empréstimo bancário de € 250.000,00, tendente a formalizar uma nova proposta de compra junto de KK, se possível, até ao final do ano de 2005, procurando recuperar também a perda da quantia de € 49.879,79, ou alternativamente, negociar um valor mais baixo; .
Foi nesse contexto que o procurador dos AA., JJ, no decurso de contatos havidos, no Verão de 2005, com o 2.º R. DD, que se lhe apresentara como especialista no ramo imobiliário, mandatário de várias firmas com uma carteira de clientes de potenciais investidores na atividade imobiliária, relatou a necessidade de os AA. obterem um empréstimo intercalar de € 249.399,42 para a pretendida compra do prédio a KK, dadas as dificuldades que os mesmos tinham em obter tal empréstimo por residirem na … e o imóvel se situar em Portugal; .
Perante isso, no início de dezembro de 2005, o R. DD avançou com a possibilidade de um investidor conceder tal empréstimo, a seis meses, caso os A.A. prestassem uma garantia patrimonial; .
Nessa base, JJ, na qualidade de procurador dos A.A., anuiu com o R. DD em celebrar um contrato de mútuo de € 250.000,00 com constituição de uma hipoteca sobre o prédio urbano pertencente aos mesmos A.A. sito no Lugar ..., Quinta ..., Lote 00, freguesia de …, com o valor patrimonial de 6.000.000$00 e o valor de mercado de € 550.000,00; .
Para tanto, o R. DD solicitou a JJ toda a documentação necessária e procedeu à marcação da respetiva escritura, escolhendo o cartório e o local de realização do instrumento notarial; .
Em 23/12/2005, o R. DD, no decurso de um almoço prévio à celebração da escritura gizada, explicou a JJ que o investidor já não tinha interesse em declarar a celebração do contrato de mútuo e em constituir a respetiva hipoteca, para evitar problemas com a fiscalização aos seus negócios, por não ter declarado rendimentos suficientes que justificasse a detenção de tal quantia, salientando ainda o facto de os A.A. terem de suportar o imposto de selo; .
A par disso, o R. DD, 30 minutos antes da realização da escritura, informou JJ de que o R. EE era administrador da 1.ª R. “CC, S.A.”, e que esta beneficiaria, na aquisição de imóveis, por um período de 3 anos, de isenção do pagamento do IMT e que tinha fundos próprios para dispor da quantia de € 250.000,00, evitando problemas com a justificação da verba; .
Em tais circunstâncias, o R. DD informou JJ de que o empréstimo apenas se poderia realizar com recurso a uma operação “simulada” de compra e venda, alegando que a operação de compra e venda não acarretaria quaisquer problemas para os AA., porquanto se tratava dum empréstimo a curto prazo, não se fazendo sequer o registo da compra e venda, outorgando-se, imediatamente após o retorno da quantia, uma nova escritura de compra e venda que repusesse o bem na esfera jurídica dos AA., sendo que o único custo seriam as despesas da escritura e registais e o IMT da segunda escritura; .
Apesar da recusa inicial de JJ, o R. DD convenceu-o a outorgar a acima referida escritura de compra e venda de 23/12/2005, atendendo a que, naquele momento, não tinha possibilidade de contatar com os AA. e de se estar quase no final do ano para reverter a situação deste de modo a evitar a perda de sinal; .
JJ nunca teve contatos com o R. EE, tendo-o conhecido no ato da escritura; .
O R. DD assistiu à celebração daquela escritura e segredou a JJ para não levantar nenhumas questões nem à notária nem ao R. EE; .
Após a outorga da escritura, JJ foi confrontado com o facto de a CC apenas poder proceder ao pagamento da quantia de € 100.000,00, alegando que a operação de financiamento seria processada em duas tranches, sendo que a segunda só seria concretizada em 28/12/ 2005, pelo que apenas nessa data seriam pagos os € 150.000,00; .
JJ ficou surpreendido com tal situação, mas, conversando com o R. DD e com o R. EE, acabou por aceitar a entrega dos referidos € 100.000,00; .
JJ não informou os A.A. desta situação surgida no cartório notarial e, em 28/12/2005, tentou contatar com o R. DD para que lhe fossem entregues os restantes € 150.000,00, o que não conseguiu; .
Em 29/12/2005, o R. DD informou JJ de que havia sido recusada a 2.ª operação de financiamento à R. “CC, S.A”, estando esta a diligenciar por novo financiamento junto de outra instituição bancária; .
JJ informou que pretendia desfazer todo o negócio e marcar nova escritura para recolocar o imóvel na esfera jurídica dos A.A., mas o R. DD aconselhou aquele a manter-se calmo porque a situação seria resolvida em janeiro de 2006; .
Durante o mês de janeiro de 2006, após sucessivas reuniões com DD, JJ foi informado de que os investimentos de EE iriam permitir liquidez para proceder à entrega dos € 150.000,00, tendo apenas que esperar; .
Por sua vez, JJ informou que pretendia proceder à devolução da quantia recebida com outorga de nova escritura, dado que os AA. já lhe haviam transmitido a pretensão de não adquirir o outro imóvel a KK e de se conformar com as consequências do acordo de revogação do contrato-promessa; .
Em outubro de 2006, o R. DD informou JJ de que o R. EE estaria disponível para desfazer o negócio, dando-lhe instruções para tratar da papelada, solicitando a JJ a devolução de uma parte da quantia recebida para que a R. CC, S.A., pudesse ver nesse facto uma prova de boa-fé, face ao que JJ procedeu à devolução da quantia de € 25.000,00 à R. “CC, S.A.”; .
Em dezembro de 2006, o R. DD informou JJ de que o R. EE iria deslocar-se ao estrangeiro, pelo que a escritura de devolução da propriedade aos A.A. só seria concretizada logo que o R. EE regressasse; .
Durante o ano de 2007, o R. DD foi informando JJ de que a escritura apenas poderia realizar-se no final de 2007; .
Em 19/10/2007, pela 1.ª vez, o R. EE contatou pessoalmente com JJ, interpelando-o, em tom ameaçador, sobre o motivo pelo qual este pretendia desfazer o negócio; .
JJ solicitou então a outorga da nova escritura para a devolução do bem imóvel aos AA., que nada sabiam do sucedido, face ao que o R. EE lhe pediu a devolução da restante quantia de € 75.000,00 para fazer a escritura; .
Porém, JJ não concordou, alegando que tal quantia seria entregue no ato de escritura, mas EE referiu que precisava urgentemente da quantia de € 50.000,00, alegando dificuldades da R. “CC, S.A.”, e que, se não houvesse a entrega de tal quantia, venderia o bem imóvel; .
JJ, receando tal desfecho, entregou a quantia de € 50.000,00 por intermédio de cheque sacado sobre o BANCO MM à R. “CC, S.A.”; .
Durante os meses de janeiro a março de 2008, JJ obteve a informação de que a escritura de compra e venda do imóvel que havia sido pertença dos A.A. tinha sido registada em 28/03/2006 e, no dia 02/ 04/2008, deslocou-se àquele prédio, tendo verificado que o seu interior estava remexido; .
JJ, sentindo-se enganado, solicitou ao R. DD uma reunião com o R. EE para que fosse realizada a escritura a desfazer o negócio; .
Numa reunião realizada em 15.04.2008, a pedido de JJ, o R. EE informou que: a R. CC, S.A., havia subscrito, em 2005, uma letra de € 250.000,00, tendo entregue, no dia 23.12.2005, apenas a quantia de € 100.000,00 a JJ porque havia emprestado a quantia remanescente ao R. DD; o...
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