Acórdão nº 21769/10.9T2SNT.L1.S1 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 08 de Setembro de 2016

Magistrado ResponsávelLOPES DO REGO
Data da Resolução08 de Setembro de 2016
EmissorSupremo Tribunal de Justiça (Portugal)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça: 1. AA – Comércio e Indústria de Materiais Informáticos e Reciclagem, Ld.ª, intentou acção de condenação, sob a forma de processo ordinário, contra BB – Fundos de Investimento Imobiliário, S.A., Fundo de Investimento Imobiliário “CC” e DD – Fundo de Gestão de Património Imobiliário, pedindo que seja declarado resolvido o contrato de utilização de loja em centro comercial, por incumprimento contratual dos Réus, e estes condenados no pagamento da quantia de €1 040 331,85.

Alega que celebrou com a primeira Ré um contrato tendo por objecto uma loja no Centro Comercial da Beloura, para a Autora aí desenvolver a sua actividade a partir de 31 de Março de 2007, tendo posteriormente a ré cedido a sua posição contratual ao segundo réu que por sua vez o cedeu ao réu DD.

Após a loja lhe ter sido entregue, iniciou as obras de adaptação à sua actividade comercial, mas constatou que se verificavam graves infiltrações que provocavam inundações na loja.

O legal representante da primeira ré assinalou a dificuldade de resolução do problema e sugeriu a rescisão do contrato, o que não foi por si aceite, razão por que a ré assumiu os custos da substituição do tecto falso que a Autora colocara e se tinha danificado e obrigou-se também a reparar a causa das infiltrações.

Todavia -e embora a Autora tivesse iniciado a exploração da loja - as RR nunca realizaram as obras prometidas, razão por que se viu obrigada a encerrar definitivamente o estabelecimento, por o mesmo não ter condições de funcionamento.

Em consequência da situação descrita e dos inerentes constrangimentos ao exercício da sua actividade, alega a Autora ter sofrido danos diversos, patrimoniais e não patrimoniais, que estima no montante peticionado.

Contestou o réu DD, impugnando a factualidade alegada e sustentando que os Réus deveriam ser demandados em acções distintas, alegando existir inconveniente grave na sua manutenção na presente lide, dado que apenas sucedeu na posição dos demais Réus em 28 de Março de 2008, pugnando pela sua absolvição da instância.

Os Réus BB – fundos de Investimento Imobiliário, S.A., e Fundo de Investimento Imobiliário “CC” invocaram a prescrição da responsabilidade pré-contratual e impugnaram a factualidade alegada pela Autora na petição inicial, pugnando pela sua absolvição do pedido ; e, em reconvenção, pediram a condenação da autora a pagar-lhes a quantia de €49.194,13 e juros pela utilização e despesas comuns da loja, desde Fevereiro de 2007 a 28 de Março de 2008 e respectivas penalidades.

No despacho saneador foram desatendidas as excepções dilatórias .

Discutida a causa, foi proferida sentença a julgar a acção parcialmente procedente e improcedente a reconvenção, nos termos seguintes: “

  1. Declaro resolvido o Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial outorgado pela Autora “AA – Comércio e Indústria de Materiais Informáticos e Reciclagem, Ld.ª” e pela Ré “BB – fundos de Investimento Imobiliário, S.A.” em 22/02/2007.

  2. Condeno a Ré “BB – fundos de Investimento Imobiliário, S.A.” a indemnizar a Autora “AA – Comércio e Indústria de Materiais Informáticos e Reciclagem, Ld.ª”, pelos danos provocados pelo atraso na abertura da loja correspondente à letra … e aos números … e … do Centro Comercial sito na Quinta da Beloura, em Sintra, no montante que vier a ser liquidado; c) Condeno os Réus “BB – fundos de Investimento Imobiliário, S.A.”, “Fundo de Investimento Imobiliário “CC” e “DD – Fundo de Gestão de Património Imobiliário”, a indemnizar a Autora “AA – Comércio e Indústria de Materiais Informáticos e Reciclagem, Ld.ª”, indemnizar a Autora dos danos por esta sofridos pela não exploração da loja correspondente à letra … e aos números … e … do Centro Comercial sito na Quinta da Beloura, em Sintra, desde a data do seu encerramento até à data prevista para o final do Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial outorgado pela Autora “AA – Comércio e Indústria de Materiais Informáticos e Reciclagem, Ld.ª” e pela Ré “BB – fundos de Investimento Imobiliário, S.A.” em 22/02/2007, no montante que vier a ser liquidado.

  3. Condeno os Réus “BB – Espírito Santo fundos de Investimento Imobiliário, S.A.”, “Fundo de Investimento Imobiliário “CC” e “DD – Fundo de Gestão de Património Imobiliário”, a indemnizar a Autora “AA – Comércio e Indústria de Materiais Informáticos e Reciclagem, Ld.ª”, dos danos por esta sofridos pela não exploração do negócio de franchising, no montante que vier a ser liquidado.

  4. Absolvo os Réus “BB – Fundos de Investimento Imobiliário, S.A.”, “Fundo de Investimento Imobiliário “CC” e “DD – Fundo de Gestão de Património Imobiliário” do demais peticionado.

  5. Absolvo a Autora “AA – Comércio e Indústria de Materiais Informáticos e Reciclagem, Ld.ª” do pedido reconvencional”.

  1. Inconformados com a decisão proferida, recorreram os réus BB e CC e, em apelação autónoma, recorreu também o DD, impugnando a decisão proferida acerca da matéria de facto, que obteve parcial provimento, o que ditou a estabilização do seguinte quadro factual subjacente ao litígio: 1. Em 22 de Fevereiro de 2007 a Autora celebrou com a ré BB o contrato que constitui fls 110 a 133, cujo teor aqui damos por reproduzido para todos os efeitos legais.

  2. Entre Fevereiro de 2007 e 28 de Março de 2008, a Autora não pagou aos Réus “BB – Fundos de Investimento Imobiliário, S.A.” e “Fundo de Investimento Imobiliário “CC” a quantia de €7.353,45 por conta das retribuições aludidas no escrito parcialmente reproduzido na alínea a) dos factos assentes (alínea b) da matéria de facto assente).

  3. Entre Fevereiro de 2007 e 28 de Março de 2008, a Autora não pagou aos Réus “BB – Fundos de Investimento Imobiliário, S.A.” e “Fundo de Investimento Imobiliário “CC” a quantia de €3.459,60 por conta das contribuições para as despesas comuns aludidas no escrito parcialmente reproduzido na alínea a) dos factos assentes (alínea c) da matéria de facto assente).

  4. A Autora ajustou com a Ré o acordo parcialmente reproduzido em 1) para exercer, na loja aí referida, a actividade de comércio e arranjo de computadores a que se dedica (alínea d) da matéria de facto assente).

  5. Em escritura lavrada em Cartório Notarial a 28 de Março de 2008, EE “(…) na qualidade de procurador e em representação da sociedade anónima, BB - Fundos de lnvestimento Imobiliária, S.A. (…) e esta sociedade na qualidade de gestora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO "CC" (…)” da sociedade anónima, FF - SOCIEDADE GESTORA DE FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO. SA, NIPC e esta sociedade gestora de DD - FUNDO DE GESTÃO DE PATRIMÓNIO IlVI0BILIÁRIO (…)” declarou: “(…) Que, pela presente escritura e em nome do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO "CC", vende ao dito DD - FUNDO DE GESTÃO DE PATRIMÓNIO IMOBILIÁRIO os seguintes bens: - O prédio urbano constituído por terreno para construção, com a área de cinco mil cento e sessenta e três metros quadrados, sito no …, Limites do Linho, lote dezasseis (ECE1), freguesia de S. Pedro de Penaferrim, concelho de Sintra, descrito na Primeira Conservatória do Registo Predial de Sintra sob o número dois mil quinhentos e sessenta e nove, da dita freguesia, registado a favor do Fundo vendedor pela inscrição G-quatro; inscrito na respectiva matriz sob o artigo número 68…, com o valor patrimonial de trezentos e quarenta e sete mil duzentos e dezanove Euros e dez cêntimos, pelo preço de setecentos e sessenta mil quatrocentos e três Euros e quarenta e um cêntimos, acrescido de IVA à taxa legal de vinte e um por cento devido pelo adquirente, no montante de cento e cinquenta e nove mil seiscentos e oitenta e quatro Euros e setenta e dois cêntimos, totalizando novecentos e vinte mil e oitenta e oito Euros e treze cêntimos.

    - O prédio urbano sito no …, Limites do Linhó, lote dezassete - ECEdois, freguesia de Sintra (S. Pedro de Penaferrim), Concelho de Sintra, descrito na Conservatória do Registo Predial de Sintra sob o número três mil cento e catorze, da dita freguesia, registado a favor do Fundo vendedor pela inscrição G-apresentação dois, ele vinte e sete de Outubro de dois mil; inscrito na respectiva matriz sob o artigo número 80…, com o valor patrimonial de 16.730.550,00 Euros, da qual foi pedida a rectificação de áreas, em vinte e dois de Outubro do ano findo, pelo preço de trinta e seis milhões seiscentos e trinta e nove mil quinhentos e noventa e seis Euros e cinquenta e nove cêntimos, acrescido de IVA (…)” e que (…) para o dito DD - FUNDO DE GESTÃO DE PATRIMÓNIO IMOBILIÁRIO, aceita o presente contrato nos termos exarados. (…)”(alínea e) da matéria de facto assente).

  6. Em escrito datado de 31 de Outubro de 2008 e recebido pela Autora, o Réu “DD - FUNDO DE GESTÃO DE PATRIMÓNIO IMOBILIÁRIO” declarou “(…) Assunto: Rescisão de Contrato Em 2007.02.22, a BB celebrou com V. Exas, um contrato de utilização da loja ...,....-..., sita no Piso O do Centro Comercial Beloura Shopping.

  7. O CC acedeu à posição contratual da BB, tendo por sua vez o DD - Fundo de Gestão de Património Imobiliário acedido à posição do CC, em Abril de 2008.

  8. Tal como sucedia enquanto o CC era o proprietário do centro comercial, apesar da reiterada interpelação da Direcção do mesmo, a V/ sociedade continua a incumprir diversas das suas obrigações constantes do contrato, nomeadamente, em violação das Cláusulas 7.,8. e 16., está em divida ao DD a quantia de 7.622,40€, correspondente a retribuições e comparticipação nas despesas comuns, desde Maio deste ano, até à presente data, para além de que não foi emitida qualquer ordem de transferência permanente para a n/ conta nem foi entregue a Garantia Bancária prevista na Cláusula 22. (…) 5. Nestes termos e nos demais de direito aplicáveis, ao abrigo da Cláusula 24. do Contrato, interpela-se V. Exas. para o cumprimento daquelas obrigações no prazo máximo de 8 (oito) dias, findos os quais e mantendo-se qualquer um dos supra referidos incumprimentos, considerar-se-á o contrato definitivamente incumprido, sem necessidade de qualquer...

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