Acórdão nº 08A1700 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 17 de Junho de 2008
| Magistrado Responsável | SEBASTIÃO PÓVOAS |
| Data da Resolução | 17 de Junho de 2008 |
| Emissor | Supremo Tribunal de Justiça (Portugal) |
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça: "AA Management - Gestão de Centros Comerciais, SA" - então "BB Imobiliária - Gestão SA" intentou acção, com processo ordinário, contra "CC - Exploração de Actividades Hoteleiras, Limitada, pedindo seja declarada a extinção do contrato de utilização da loja n.º 4 do Centro Comercial Pingo Doce, em Loures e a sua entrega, à Autora, livre e desocupado.
Mais pediu a condenação da Ré a pagar-lhe as quantias de 17.034.002$00 - a titulo de remunerações mensais e quota parte de despesas comuns dos meses de Novembro de 1999 a Dezembro de 2000 - 3.228.602$00 - de juros de mora vencidos até 5 de Dezembro de 2001 - juros de mora vincendos, desde 6 de Dezembro de 2001 e, finalmente, a titulo de indemnização pela ocupação ilícita, as quantias de 1.118.268$00 (por cada mês de ocupação) de 233.319$00 (por cada mês de despesas comuns), quantias estas acrescidas de juros de mora desde a citação.
Na 3.ª Vara Cível de Lisboa a acção foi julgada parcialmente procedente e a Ré condenada nos seguintes termos: "a) Reconhecer a extinção do contrato de utilização da loja do n.º 4, do Centro Comercial Pingo Doce em Loures, celebrado com a A., extinção essa operada pela resolução declarada através de carta registada com aviso de recepção enviada pela A. em 29 de Novembro de 2000; b) Proceder à entrega à A. da loja referida na alínea anterior livre e devoluta de pessoas e bens; c) Pagar à A. a quantia d €2.918,15 correspondente à remuneração de Novembro 1999; d) Pagar à A. a quantia de €2.999,85 correspondente à remuneração de Dezembro de 1999; e) Pagar à A. a quantia de €60.095,20 (€5463,20 x 11) correspondente à remuneração devida pelo gozo da loja de Janeiro a Novembro de 2000; f) Pagar à A. a quantia de €577,90 correspondente à remuneração de Dezembro de 2000; g) Pagar à A., a partir de Dezembro de 2000 e no que se refere à contrapartida pelo gozo do espaço a partir de Janeiro de 2001, a quantia que, a título de renda havia acordada, ou seja, €5.577,90/mensalmente, valor sucessivamente actualizado nos termos da cláusula 4ª, ponto 2. do acordo provado em 3 até efectiva entrega do espaço; h) Pagar à A. os juros de mora contados sobre as quantias mensais referidas em c), d), e) e f) desde a data constante das facturas, ou seja desde 5/10/99 no que se refere à quantia referida em c), 5/11/99, no que se refere à quantia referida em d) e iguais dias dos meses subsequentes no que diz respeito a cada uma das quantias referidas em e) e f) contados à taxa legal de 12% até 30/9/2004, sendo a partir de 1/10/2004 a 31/12/2004 a taxa é a de 9,01% de acordo com o Aviso DGT 10097/04, DE II, 30.10, a partir de tal data de 9,09% até 30/6/2005, de acordo com o Desp. DGT 310/05, DR, II, 14/1, a partir daí à taxa legal de 9,05% até 31/12/2005, Aviso DGT 6923/05, DR II, 25/7, à taxa legal de 9,25% de 1/1/2006 a 30/6/2006, Aviso DGT 240/2006, DR II, 11/1, à taxa de 9,83% de 1/7/2006 a 31/12/2006, Aviso DGT 7706/06, DR II, 10/7 e 10,8% a partir de 1/1/2007 até 30/6/2007, Aviso DGT 191/07, DR II, 5.1. ou a qualquer outra taxa entretanto aprovada para os juros comerciais, tudo até integral e efectivo pagamento.
i) Pagar à A. os juros de mora contados sobre as quantias mensais referidas em g) contados desde a data da citação e à taxa legal para os juros comerciais calculada nos termos da anterior alínea." Quanto ao mais pedido a decisão foi absolutória.
A Ré apelou, tendo-o feito também a Autora, mas subordinadamente.
A Relação de Lisboa julgou as apelações improcedentes mantendo a sentença da 1ª Instância.
Inconformada a Ré pede revista.
E assim conclui as suas alegações: - Não colhe a alegação da Relação onde se diz que " a apelante não demonstra o nexo de causalidade de entre as quebras de facturação e a conduta da Apelada." - Porquanto não sendo o nexo da causalidade uma questão de facto, mas sim de direito, é uma conclusão jurídica que tem de emanar dos factos provados onde a mesma assente, e que em termos lógico-dedutivos com eles seja conforme.
- Da análise critica e conjugada destes factos provados (nomeadamente dos pontos 32 a 40 da matéria de facto provada) segundo um raciocínio lógico, e à luz das regras da experiência comum, resulta que a causa adequada à quebra da facturação sentida pela R, assim como à frequência indesejada do estabelecimento da mesma, foi o não cumprimento das obrigações da A., que fez com que o Centro Comercial se degradasse.
- O vício de raciocínio do Tribunal recorrido passou por considerar que a frequência indesejada do estabelecimento da ora recorrente foi circunstância autónoma e independente do não cumprimento das obrigações da recorrida, mas sendo ela causa de encerramento do estabelecimento da recorrente.
- É comummente considerado pela Jurisprudência "característica mais importante dos centros comerciais é a exploração dinamicamente integrada de vários ramos de comércio num único espaço comercial por vários lojistas sob organização, promoção publicitária, administração, direcção e fiscalização de funcionamento por uma sociedade gestora desse mesmo centro em ordem a rentabilizar as potencialidades de cada uma das lojas." - As obrigações da gestão são abrangentes de todo o empreendimento e o não cumprimento das mesmas afecta directa e necessariamente todas e cada uma das actividades nele integradas, posto que o Centro funciona como um todo dinâmico.
- O Gestor do Centro não fica somente obrigado a assegurar o gozo do estabelecimento ao locatário, mas sim obrigado a uma série de prestações de serviços essenciais ao rendimento de cada uma das lojas e aos bens de utilidade comum ou ao funcionamento de serviços de interesse comum.
- Por isso, é que na qualificação do respectivo contrato vem-se considerando que o mesmo é misto, reconhecendo nele uma dimensão locatícia, mas atribuindo-lhe também, em pé de igualdade ou até de superioridade, uma dimensão de prestação de serviços.
- O regulamento de um Centro Comercial, é imperativo quer para os logistas quer para a empresa gestora.
- O incumprimento, provado, das obrigações por parte da A. deveria ter levado a julgar totalmente procedente a excepção de não cumprimento do contrato, não o tendo feito a decisão recorrida violou o art. 428 do C.Civil.
- Mesmo a não ser assim entendido, sempre deveria ter sido outra a decisão recorrida no que tange ao valor arbitrado a título de "indemnização pelo uso".
- Nesta sede consta da decisão recorrida: "A Apelada pediu a indemnização de € 5.577,90 mensais alegando ser essa a quantia que receberia de um outro interessado. Não logrou porém fazer qualquer prova a este respeito." - Porém e apesar disso considerou a Relação, que pela privação do uso a recorrida deveria ser indemnizada, pelo mesmo montante mensal, ou seja dê € 5.577,90.
- Ora tendo ficado provado que a Recorrida não cumpriu diversas obrigações contratuais a que estava obrigada, obrigações essas que eram condições essenciais do negócio, ou seja, foi no pressuposto do seu cumprimento, que o valor da retribuição/renda foi fixado.
- A alteração das condições, ocorrida pelo incumprimento da gestora deveria conduzir à diminuição substancial do valor.
- Valor a fixar em termos de equidade, mas sempre muito inferior a € 5.577,90 mensais, ou caso o Tribunal considerasse não dispor de elementos para o efeito, relegar a respectiva fixação para a execução da sentença, nos termos do disposto no art.º 661º do Código de processo Civil.
- A decisão recorrida contém contradição insanável da fundamentação, como claramente resulta da leitura dos trechos por nós supra sublinhados.
- Pois por um lado se diz que não resultou provado que o prejuízo da A. tenha sido de esc.: 1.118.268$00 (€ 5.577,90)/mensais desde Janeiro de 2001, pelo que se torna necessário recorrer-se à equidade para fixar o valor do seu prejuízo, logo de seguida vem-se estabelecer exactamente aquele valor, e isto sem justificação lógica e quando existiam factos provados que forneciam referências para a fixação do justo valor.
A saber: - O valor acordado no contrato referido no ponto 3 dos factos provados, ou seja quando o Centro se encontrava dignificado e atraía clientela, era de 500.000$00 (cfr. ponto 2.1 da cláusula 4 - remunerações) valor que se manteve até 27 de Setembro de 1999, altura em que a A. enviou à R. carta comunicando que a remuneração passaria a ser de 514.030$00 (ponto 21 dos factos provados).
Ora seria este o valor locativo real, repetimos, quando o Centro se encontrava dignificado e atraía clientela. Pelo que deveria ser arbitrado, valor inferior aos supra referidos, ou seja, no máximo de € 2.000,00/(400.000$00)/mensais em termos de prejuízos pela ocupação, atendendo à degradação do Centro entretanto ocorrida.
- Ou relegar o Tribunal para execução de Sentença a liquidação. Não o tendo feito a sentença recorrida violou os arts. 566º nº 3 do C.Civil e 661º do C.P.Civil.
Contra-alegou a Autora em defesa do aresto apelado.
E, em síntese, refere na parte conclusiva: - É matéria assente que o estabelecimento da Recorrente é uma discoteca, com acesso próprio e independente para o exterior do Centro Comercial, tendo-se obrigado a Recorrente a exercer essa actividade de forma continuada e ininterrupta nos limites dos horários legalmente fixados para os estabelecimentos de diverso nocturna desta natureza, isto é, para além dos limites do horário de abertura do Centro Comercial.
- A frequência da discoteca da Recorrente, a sua selecção e angariação constituem exclusiva responsabilidade desta, podendo condicionar negativamente a frequência do Centro Comercial e não o contrário.
- A Autora nunca deixou de cumprir as suas obrigações, garantindo como sempre o exercício da actividade na loja da Ré e a dos demais lojistas, com ou sem normal funcionamento do ar condicionado nas partes comuns e com ou sem eventual ocorrência de chuva em zonas do Centro Comercial, - Não podendo a Autora ser responsabilizada pelas quebras e variações de corrente eléctrica no centro comercial...
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