Acórdão nº 5784/2007-6 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 12 de Julho de 2007

Data12 Julho 2007
ÓrgãoCourt of Appeal of Lisbon (Portugal)

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa: I. RELATÓRIO Joaquina e José, casados, instauraram, em 15 de Setembro de 2003, na 8.ª Vara Cível da Comarca de Lisboa, contra F, Lda., e S, Lda., pedindo que fossem condenadas a pagar-lhes a quantia de € 166 589,72, acrescida dos juros de mora desde a citação.

Para tanto, alegaram, em síntese, o incumprimento definitivo do contrato-promessa de compra e venda de fracção autónoma de um prédio urbano e o direito a receberem o dobro do sinal prestado.

Contestaram as RR., devolvendo o incumprimento do contrato-promessa à outra parte e, em reconvenção, pediram que fosse reconhecida a sua resolução a 16 de Maio de 2003 ou à data da sentença, sempre com a perda do sinal a seu favor.

Replicaram os AA., concluindo pela improcedência da reconvenção.

Realizada a audiência de discussão e julgamento, foi proferida, em 28 de Novembro de 2006, a sentença, que julgou a acção e a reconvenção totalmente improcedentes.

Não se conformando, os Autores recorreram e formularam, no essencial, as seguintes conclusões: a) A resolução do contrato promessa pelas RR. consubstancia declaração peremptória e inequívoca da vontade de não cumprir o contrato, a qual representa o incumprimento definitivo do mesmo por parte das RR.

b) Assiste aos AA. o direito de reclamar das RR. o pagamento do dobro do sinal, acrescido dos juros de mora a contar da citação.

c) A decisão recorrida violou o disposto nos art.º s 798.º, 441.º e 442.º do Código Civil.

Pretendem, com o provimento do recurso, a revogação da sentença recorrida na parte em que se julgou a acção totalmente improcedente, substituindo-a por decisão que condene as RR. no pedido.

Subordinadamente, recorreram as Rés, que, tendo alegado, extraíram, no essencial, as seguintes conclusões: a) O Tribunal a quo não decidiu bem, quando considerou, sem mais, que a existência de algumas anomalias constituía fundamento legítimo para retardar o cumprimento da obrigação, sem atender à desproporção gritante da relação direito/acção.

b) E que a possibilidade de realizar a escritura pelo mecanismo previsto no n.º 1 do art.º 2.º do DL n.º 281/99 depende validamente de tal ser aceite por uma das partes, uma vez que com tal expediente estavam sempre salvaguardados os limites razoáveis da segurança e do comércio jurídico.

c) Ao decidir manter a validade de um contrato que ambas as partes declararam já não querer cumprir, violou a sentença o espírito do disposto no art.º 661.º do CPC, pelo que o Tribunal se deveria ter ficado, pelo menos na reconvenção, pela simples absolvição da instância dos AA., caso não se decidisse, como podia (e devia) pelo incumprimento definitivo pelos AA.

Pretendem, com o provimento do recurso, que se declare a resolução do contrato promessa, por culpa exclusiva dos AA., ou, então, a absolvição da instância na reconvenção.

AA. e RR. contra-alegaram, cada um no sentido da improcedência do recurso da parte contrária.

Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.

Em ambos os recursos, discute-se, essencialmente, a questão do incumprimento do contrato-promessa de compra e venda de prédio urbano.

  1. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Foram dados como provados os seguintes factos: 1. Em 7 de Novembro de 2000, a primeira A. e as RR. acordaram e reduziram a escrito, que denominaram "contrato-promessa de compra e venda", os termos em que as RR. se obrigaram a vender à primeira A., "totalmente acabada", livre de ónus, hipotecas ou quaisquer outros encargos e/ou responsabilidades, pelo preço de € 208 238,15, a fracção autónoma em construção designada pela letra F (A1B), incluindo o lugar de garagem n.º P59 do Bloco A e a arrecadação n.º A17, do prédio urbano em construção denominado "F - Condomínios", sito na zona de intervenção da Expo 98, freguesia de Santa Maria dos Olivais, concelho de Lisboa, omisso na matriz e descrito na 8.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o número 3534, da freguesia de Santa Maria dos Olivais, em Lisboa.

    1. Na mesma ocasião, a primeira A. procedeu ao pagamento às RR., a título de sinal, da quantia de € 15 617,86, nos termos previstos na cláusula 2.ª, n.º 1, alínea a), do contrato-promessa.

    2. Subsequentemente, efectuou, em conformidade com o disposto nas alíneas b) a e) da mesma cláusula, pagamentos por conta do preço, a que as partes quiseram atribuir a natureza de reforços do sinal, no montante de mais € 67 677,40.

    3. Nos termos da cláusula 6.ª do contrato-promessa, as RR. assumiram a obrigação de completar a construção da fracção no empreendimento "F - Condomínios" de acordo com o projecto e licença de construção, tendo ficado prevista, desde logo, como data provável da sua conclusão o final do primeiro trimestre de 2002.

    4. Por forma a que os promitentes-compradores pudessem acompanhar o andamento das obras, as RR. haviam disponibilizado, designadamente à primeira A., por intermédio de P - Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda.,as chaves da fracção autónoma que lhe haviam prometido vender.

    5. A partir do princípio de 2003, estava a obra em fase de conclusão.

    6. Altura em que as áreas comuns do prédio apresentavam infiltrações ao nível da clarabóia que permitem a entrada das águas da chuva no hall do edifício, bem como manchas de humidade nos seus pavimentos e fachadas.

    7. No interior da fracção autónoma ocorriam inundações e existiam manchas de humidade e fissuras nas paredes.

    8. De imediato, a primeira A. deu conhecimento às RR. das referidas anomalias e reclamou a respectiva reparação.

    9. Por carta, de 3 de Fevereiro de 2003, as RR. fizeram saber à primeira A. que tinham recebido inúmeras "queixas" por parte dos promitentes compradores, pelo que consideravam ser necessário "reforçar o sistema em vigor para...

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