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Acórdão nº 07A2107 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 05 de Julho de 2007

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Vincent
Magistrado ResponsávelSEBASTIÃO PÓVOAS
Data da Resolução05 de Julho de 2007
EmissorSupremo Tribunal de Justiça (Portugal)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça: "AA Imobiliária - Gestão SA" intentou acção, com processo ordinário, contra "BB, Lda." e CC, pedindo a sua condenação a pagar que as quantias que discrimina a fls. 13, acrescido de juros, vencidos e vincendos; e se considere existente a declarada resolução do contrato celebrado com os Réus, com as legais consequências de desocupação da loja; em qualquer dos danos se condenem os Réus a pagar a quantia mensal que discrimina a fls. 14, sob a alínea c) relativa à loja .. do Gaia Shopping, por cada mês em que o 1º Réu ocupe a loja, até que se verifique a sua desocupação entrega, acrescido de juros de mora e eventuais actualizações.

Na 12ª Vara Cível da Comarca de Lisboa a acção foi julgada procedente tendo a respectiva sentença:

  1. Condenado solidariamente os RR a pagar à A. a importância de €91.094,77, correspondente a Esc. 18.262.862$00, acrescida de juros vencidos e vincendos, b) Condenado solidariamente os Réus a pagar o montante de € 7.693,65, correspondente a 1.542.438$00/mês contados desde Outubro de 1999 até Janeiro de 2000, acrescido de juros vencidos e vincendos, c) Declarado a resolução do contrato celebrado entre as partes.

    Apelou o Réu CC tendo a Relação de Lisboa confirmado o julgado.

    Pede, agora, revista assim concluindo: 1ª- A referência a contrato de utilização tem principalmente o sentido de afastar a qualificação como arrendamento e, com ela, a aplicação "ex lege" do regime vinculístico do arrendamento, pelo que a qualificação dos contratos celebrados entre as partes tratar-se-á fundamentalmente de um esforço de interpretação da vontade das mesmas.

    1. - O contrato sub judice integra todos os sinais específicos e elementos caracterizadores da modalidade negocial do arrendamento enunciados no art. 1022° do Código Civil.

    2. - O espaço cedido pela Autora não passa de uma "loja" enquanto mera realidade física, e assim, tratar-se de um contrato de arrendamento urbano para comércio.

    3. - " o arrendamento regula satisfatoriamente os interesses económicos em jogo - a obtenção do espaço físico com determinadas características, para explorar o estabelecimento comercial e a consecução da contrapartida lucrativa pela cedência de tal local específico - não implicando a conjugação em qualquer das modalidades possíveis de tipos contratuais diversos." (Prof. Marcelo Rebelo de Sousa, in Parecer de 20 de Janeiro de 1991).

      - As cláusulas acessórias relativas a outros serviços prestados pela Autora, constantes no contrato celebrado entre as partes, são de todos inócuas para afectar a qualificação do contrato como de arrendamento, porquanto os serviços, que garantem o funcionamento e utilização do espaço, são igualmente prestados quando estamos perante o comércio fora de espaços comerciais, sendo que nesses casos tais serviços podem estar adstritos a associações ou entidades públicas sendo, contudo, igualmente suportados pelos comerciantes. Tratam-se de serviços inerentes ao arrendamento comercial no centro.

    4. - Ainda que se considere que o contrato sub judice integra um contrato misto, de arrendamento comercial e prestação de serviços, tratar-se-ia, neste caso, de uma coligação ou união de contratos com dependência unilateral, na medida em que é evidente a dependência da prestação de serviços relativamente ao arrendamento, pelo que a validade de um contrato desta natureza depende sempre da verificação da forma exigida para a celebração do contrato de arrendamento do qual depende.

    5. - Ainda que se considere ser o contrato em apreço atípico, o que não se concebe, certo é que o mesmo tem por objecto o gozo de uma loja destinada ao comércio, pelo que, nos termos da al. j) do art. 89° do Código do Notariado, teria que ser celebrado por escritura pública (Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 24 de Março de 1992, in www.stj.pt, n.° convencional JSTJ 00015505).

    6. - Sendo o contrato em apreço um contrato de arrendamento, encontra-se sujeito, nos termos da alínea b) do n.° 2 do art. 7º do RAU, à celebração por escritura pública, pelo que não tendo sido observada tal formalidade é o mesmo nulo, sendo semelhante nulidade de conhecimento oficioso (art. 286° do Código Civil).

    7. - Declarado nulo, o contrato não produz qualquer efeito, sendo que a declaração de nulidade tem efeito retroactivo e deve ser restituído tudo o que tiver sido prestado de harmonia com o disposto no n.° 1 do art. 289° do Código Civil.

    8. - O regime jurídico das cláusulas contratuais consideradas abusivas (Decreto-lei n.° 446/85, de 25 de Outubro) aplica-se inequivocamente ao contrato em apreço, uma vez tratar-se de um contrato individualizado cujo conteúdo previamente elaborado o recorrente não podia influenciar, sendo o teor das cláusulas uniformes, divergindo apenas no que concerne às cláusulas que versam sobre os quantitativos das remunerações periódicas a cargo dos diversos lojistas.

    9. - O contrato celebrado entre a 1ª ré e a recorrida é abusivo por violação do princípio geral consagrado no art. 15º desse diploma, o princípio da boa fé (eixo fulcral do sistema de controlo do conteúdo das cláusulas gerais), na medida em que o equilíbrio contratual de interesses é posto em causa pela Autora quando, na conformação do contrato, concretiza apenas os seus próprios objectivos através de uma desajustada repartição de direitos e deveres, aproveitando-se da sua evidente posição de superioridade perante os demais contraentes, consequência do seu poder económico que impõe àqueles cláusulas que os mesmos não têm o poder de alterar e se vêem obrigados a aceitar perante a necessidade do desenvolvimento da sua actividade.

    10. - Contrariamente ao alegado no douto Acórdão em crise, o recorrente não podia "ter efectuado o pagamento do que estava em dívida pela 1ª ré, à qual o pagamento tinha sido exigido (…) ", impossibilidade decorrente precisamente da circunstância de aquele pagamento apenas ter sido exigido à 1ª recorrente.

      l3ª- O recorrente, enquanto fiador, tinha direito a ser informado do cumprimento ou incumprimento das prestações por parte da 1ª Ré, na medida em que o seu património assegurava tal cumprimento, e a A. ao negar-se a faze-lo, como se não reconhecesse ao recorrido tal legitimidade, violou os deveres acessórios de conduta decorrentes da relação contratual, proclamados no art.762° do Código Civil, que consagra que "no cumprimento da obrigação, assim como no exercício do direito correspondente, devem as partes proceder de boa fé. ".

    11. - Ao credor incumbe evitar que a prestação se torne desnecessariamente mais onerosa para o obrigado e proporcionar ao devedor a cooperação de que ele razoavelmente necessite, em face da relação obrigacional, para realizar a prestação devida, o que no caso em apreço não sucedeu, porquanto a recorrida, de forma alguma cooperou com o recorrente ao negar-lhe a informação solicitada, e despoletando, uma desnecessária onerosidade para o seu cumprimento, pela qual não pode deixar de ser responsabilizada.

    12. - Tal violação conduz à obrigação de indemnização dos danos que se cause com o incumprimento desses deveres acessórios, que in casu, constituem os juros de mora que agora a Autora se arroga.

    13. - De forma igualmente violadora dos invocados deveres acessórios a recorrida não accionou a garantia bancária que lhe assegurava o cumprimento das prestações, e ao não fazê-lo, permitiu que a situação de incumprimento se fosse prolongando e, consequentemente, fossem aumentando as quantias em dívida com os correspondentes juros de mora, tornando, assim, o cumprimento inevitavelmente mais oneroso.

      - O douto Acórdão em crise aplicou erradamente as disposições conjugadas dos art. 110º e art.7° n.° 2 al. b) do...

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