Acórdão nº 453/07.6TBAMR.G1.S1 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 07 de Abril de 2011

Magistrado ResponsávelSALAZAR CASANOVA
Data da Resolução07 de Abril de 2011
EmissorSupremo Tribunal de Justiça (Portugal)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça: 1.

AA e BB intentaram acção declarativa com processo ordinário contra CC, DD e mulher EE e FF pedindo a sua condenação no pagamento de 61.778,00€ (sessenta e um mil setecentos e setenta e oito euros) acrescidos de juros à taxa legal desde a data da presente acção até integral pagamento; a título subsidiário pediram a declaração de nulidade do negócio nos termos do artigo 251.º do Código Civil conjugado com o artigo 247.º do mesmo Código, condenando-se os réus a devolver aos autores a quantia de 150.000€ acrescida de juros à taxa legal, contados desde a data da celebração da escritura pública até integral pagamento.

  1. Alegaram que outorgaram no dia 2-8-2002 escritura publica em que adquiriram aos réus o prédio rústico de pinhal, eucaliptal e mato com a área de 36.000m2, área que consta da escritura, pelo preço de 150.000€ que foi o preço acordado.

  2. No entanto, regressando o autor definitivamente a Portugal, verificou que a área do prédio não era a que consta da escritura e que estava de acordo com as informações prestadas nos preliminares do negócio, mas era afinal apenas de 21.207m2.

  3. Há, assim, uma diferença entre o preço pago pelo prédio 150.000€/36.000m2 e o preço que seria devido pela área efectiva 88.221€/21.207m2 [o valor por m2 vendido, considerada a área de 150.000 foi de 4,16], valor do enriquecimento sem causa dos réus à custa do autor (artigo 473.º do Código Civil).

  4. Será sempre, a não se entender assim, anulável o negócio por erro sobre o objecto (artigo 251.º do Código Civil) visto que a área do prédio rústico foi absolutamente determinante para os autores celebrarem o negócio pois nunca pagariam aquele preço se soubessem que a área era menor do que a indicada.

  5. Os réus contestaram alegando que o prédio foi entregue para venda a um promotor imobiliário que o mostrou aos interessados, que o prédio vendido é uma tapada, ou seja, com uma porção de terreno completamente tapada ou murada, com óptima exposição solar, com bons acessos, de configuração plana, dispondo de uma faixa de terreno com a área de 2.527,484m2 classificada no PDM em vigor no concelho como “ zona urbana complementar” com um índice de construção de 0,83m2 com cerca de 730m2 de superfície construtiva o que determina que só aquela área de 2527,484m2 tenha um valor nunca inferior a 125.000€ tendo o preço apurado levado em conta todas as características do prédio e nunca tendo sido determinado à razão de tanto por metro quadrado.

  6. Não existe, assim, nem enriquecimento sem causa nem erro sobre o objecto do negócio.

  7. A acção foi julgada improcedente na 1ª instância visto que os autores não provaram que o valor de compra do imóvel tenha sido determinado em função da respectiva área à razão de 4,16 por metro quadrado resposta negativa ao quesito 8.º), improcedendo, assim, o pedido principal; quanto ao pedido subsidiário, improcedeu igualmente porque os autores não lograram provar que (a) contrataram a aquisição do imóvel por estarem convictos de que essa era a sua área e (b) que nunca acordariam comprar o imóvel pelo preço indicado sabendo que a área era de 21.207m2 (resposta negativa aos quesitos 9.º e 10.º).

  8. Interposto recurso pelos autores para o Tribunal da Relação, entendeu o acórdão, ora sob recurso, que não foi efectivamente feita prova da essencialidade do erro dadas as respostas negativas aos quesitos 8 a 10 da base instrutória, não tendo sido alegada matéria de facto de que os réus conheciam ou não deviam desconhecer a essencialidade da circunstâncias do erro.

  9. Considera o acórdão que os autores pedem, subsidiariamente, a redução do negócio no que respeita ao montante do preço pago na proporcionalidade dos metros reais do prédio rústico, negócio que se enquadra no âmbito do artigo 888.º do Código Civil pois o preço não foi determinado à razão de tanto por unidade.

  10. Considerando, assim, que a diferença entre a área declarada (36.000m2) e a real (21.207,3m2) é superior a um vigésimo da declarada, os autores têm direito a uma redução do preço na proporcionalidade do preço/m2 calculado a partir da divisão de 150.000€/36.000/m2=4,16, multiplicando-se o resultado obtido (4,16) pela diferença de área (14.797,7m2) o que implica uma redução de 61.537,6€.

  11. Foi, assim, julgada parcialmente procedente a apelação e, consequentemente, revogando-SE a decisão proferida, os réus foram condenados a pagar aos autores a quantia de 61.537,6€ com juros legais a partir da citação.

  12. Na revista interposta pelos réus sustentam estes que está afastada a aplicação do artigo 251.º do Código Civil porque os autores não provaram que a área de 36.000m2 fosse factor determinante da sua vontade de contratar pelo preço de 150.000€, constituindo um risco do negócio não corresponder a área ao idealizado; por isso, um tal risco não fundamenta nem a anulação do negócio nem a redução do preço, tratando-se de um erro incidental sobre o objecto mediato do negócio jurídico celebrado.

  13. O preço pago é aquele que foi globalmente acordado pois não foi fixado à razão de tanto por metro quadrado e, por isso, os compradores/recorridos devem sempre pagar o preço declarado e não outro, mostrando-se no caso indevidamente aplicado o artigo 888.º/2 do Código Civil e os artigos 405.º e 406.º do Código Civil que prevêem que as partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, não podendo o Tribunal substituir-se à vontade das partes reduzindo o preço de uma venda à função de um quantitativo por m2 quando isso não foi acordado pelas partes.

  14. A venda de um terreno com área que o comprador constatou ser inferior não corresponde a um defeito intrínseco da coisa vendida, não se provando qualquer facto que permitisse razoavelmente supor aos compradores que na intenção dos autores...

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