Acórdão nº 4125/06.0 TVLSB.L1.S1 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 01 de Março de 2010
| Magistrado Responsável | ÁLVARO RODRIGUES |
| Data da Resolução | 01 de Março de 2010 |
| Emissor | Supremo Tribunal de Justiça (Portugal) |
S Privacidade: 1 Meio Processual: REVISTA Decisão: NEGADA A REVISTA Sumário : I- Não procede o argumento de que nos termos do artº 117º do RAU, para além da indicação do prazo para a duração limitada nos arrendamentos urbanos, deve constar também uma cláusula expressa dizendo de que os sujeitos contratuais adoptam tal regime legal, e isto pelas razões seguintes:
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Em primeiro lugar, porque o nº 1 do artº 117º do RAU dispunha taxativamente o seguinte: «As partes podem convencionar um prazo para a duração efectiva dos arrendamentos urbanos para comércio ou indústria, desde que a respectiva cláusula seja inequivocamente prevista no texto do contrato assinado pelas partes».
Daqui decorre que a lei não exigiu que as partes adoptassem a designação legal ou nomen juris de contrato de duração limitada ou efectiva, mas apenas que convencionassem um prazo para tal duração, e que tal prazo constasse de uma cláusula contratual inequívoca, isto é, de forma clara, sem ambiguidades, cláusula essa que estivesse plasmada no texto do contrato.
Claro que as partes podem celebrar o contrato indicando expressamente que o pretendem fazer no regime de duração limitada e, simultaneamente, fixar o prazo, o que se traduzirá numa cautela adicional que em nada as prejudica (quod abundat non nocet), antes pelo contrário, mas a única exigência legal é, como deflui do texto legal transcrito, que tal prazo conste inequivocamente de uma cláusula contratual, portanto, inserta no texto contratual assinado pelos contraentes.
Sufragamos, assim, por inteiramente adequado, o entendimento do Tribunal da Relação, no aresto sob recurso, segundo o qual «o que aí deve ser inequivocamente previsto, é a cláusula respeitante à convenção das partes sobre o prazo para a duração efectiva do arrendamento e não a indicação de que adoptam tal regime».
b)-Em segundo lugar, é altura de nos recordarmos que este Supremo Tribunal já se debruçou sobre situação semelhante, sendo Relator o Exmº Conselheiro Bettencourt de Faria, que neste acórdão intervem como Adjunto, tendo proferido decisão na qual se ponderou que: «I -Consignando-se num contrato de arrendamento que o contrato é celebrado pelo prazo de 5 anos, é conforme às regras de interpretação dos negócios jurídicos do artº 236º nº 1 do C. Civil entender que tem uma duração limitada.
II - E exigindo o artº 238º do mesmo código que nos negócios formais a interpretação tenha um mínimo de correspondência no texto, a interpretação contrária, não só não tem este suporte literal, como até se lhe opõe».
II- Com efeito, está fora de dúvida que, como doutamente se deixou explanado no referido aresto deste Supremo Tribunal, o artº 236º, nº 1 do Código Civil determina o modo como deve ser interpretado o sentido da declaração, estabelecendo o princípio da impressão do declaratário ou da normalidade do discurso, segundo o qual, a declaração vale com o sentido que o comum dos cidadãos lhe daria, se colocado na situação concreta do declaratário, pelo que in casu qualquer cidadão médio interpretaria a dita cláusula no sentido que os referidos contratos tinham uma duração limitada.
III- Cumpre, finalmente, acrescentar, que nos termos do nº 1 do artº 100º do RAU, também os contratos de duração limitada se renovam automaticamente, por períodos mínimos de 3 anos, quando não sejam denunciados por qualquer das partes, beneficiando o arrendatário do regime legal traçado pelo nº 4 do dito preceito legal.
Decisão Texto Integral: RELATÓRIO AA- Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A.
, instaurou contra BB, Lda, ambas com os sinais dos autos, acção de processo comum, na forma ordinária, pedindo que, declarando-se a natureza vinculística dos contratos de arrendamento que celebrou com a demandada, seja declarada ineficaz a resolução dos mesmos por banda desta, condenando-se a mesma a pagar-lhe a quantia de € 46.947 relativa às rendas em divida e à indemnização estabelecida no artº 1041° n° l do C. Civil.
Para tanto alega, em resumo, que estabeleceu com a Ré dois contratos de arrendamento de escritórios, um em 4 de Maio de 2000 e outro em 22 de Janeiro de 2003, pelo prazo de três anos, automaticamente renovável quando não for denunciado, por qualquer das partes, com a antecedência mínima, respectivamente, de sessenta e noventa dias em relação ao termo do prazo inicial ou de qualquer das suas renovações.
Que, porém, em 30 de Abril de 2004, a Ré escreveu à Autora uma carta de resolução dos contratos que se afigura ser para produzir efeitos em 31 de Julho desse ano, sendo certo que, por se tratar de contratos vinculísticos, só o poderia fazer para 31 de Janeiro e 30 de Abril de 2006.
Que, assim, tem direito às rendas vencidas até Maio de 2005, altura em que arrendou os aludidos locais a terceiros dado a Ré os ter abandonado e terem aparecido interessados, bem como tem direito à indemnização a que se refere o art° 1041° nº l do C. Civil, tudo no montante global de 46.947 €.
A demandada contestou, defendendo que os contratos em questão são de duração limitada, conforme foi intenção das partes e resulta da interpretação do sentido da respectiva declaração, pelo que podia denunciá-los, nos termos do art° 100° n° 4 do R.A.U., como efectivamente os denunciou.
Invoca não ter cancelado a ordem de transferência dos montantes das rendas para a Autora de modo a surtir efeito aquando da cessação dos contratos, e excepciona a compensação do crédito que eventualmente se reconheça àquela com um crédito seu de 5.882,41 € sobre a mesma.
No despacho saneador, em que se considerou a instância válida e regular, conheceu-se da pretensão da Autora quanto à natureza vinculística dos contratos de arrendamento que se vêm referindo e de ineficácia da revogação dos mesmos por banda da Ré, bem como do pagamento das rendas e da indemnização estabelecida no art° 1041° n° l do C. Civil respeitantes aos meses de Agosto de 2004, facturada em Julho desse ano, e aos meses posteriores, no total de 17.530,78 €, de que se absolveu a ré do pedido.
A Autora...
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