Acórdão nº 256/09.3YFLSB de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 02 de Junho de 2009
Magistrado Responsável | URBANO DIAS |
Data da Resolução | 02 de Junho de 2009 |
Emissor | Supremo Tribunal de Justiça (Portugal) |
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça: I.
Relatório AA intentou, no Tribunal Cível da Comarca de Lisboa, acção ordinária contra BB, com vista a obter a sua condenação na realização de obras consideradas urgentes na habitação de que é arrendatária e a R. senhoria.
A R. contestou, impugnando, por um lado, parte da factualidade vertida na petição e, por outro, excepcionando, com a invocação do abuso do direito, por parte da A., na medida em que, enquanto fiduciária do locado, não é responsável pelas reparações de natureza extraordinária, ou seja, daquelas que no ano em que forem necessárias excedam 2/3 do rendimento líquido desse mesmo ano, certo que o pedido formulado pela A., tendo em conta o montante das despesas a suportar, avaliadas entre 196.350 e 183.974 €, e o montante da renda percebida consubstancia um caso abrangido na previsão do instituto convocado.
Na réplica, a A. contrariou a versão da R., defendendo mesmo que a posição desta constitui, essa sim, um abuso de direito.
Após o saneamento e condensação, a acção seguiu a tramitação normal até julgamento e, findo este, foi proferida sentença a julgar a acção improcedente.
Mediante apelação da A., o Tribunal da Relação de Lisboa manteve o julgado.
Continuando irresignada, pede, ora, revista do aresto ali proferido, a coberto do mesmo quadro conclusivo que apresentou na apelação e que é o seguinte: - Ao longo da duração do contrato o locador é obrigado a manter o locado nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração, assegurando assim ao inquilino o gozo da coisa para os fins a que se destina.
- O elevado custo das obras é culpa exclusiva da requerida, dado que estas obras não se devem a qualquer facto fortuito, mas tão só ao facto de se tratar de um prédio centenário onde aquela, há mais de quarenta anos, não tem feito quaisquer obras de conservação, estando a isso obrigada por força da sua posição contratual de senhoria.
- A proporcionalidade entre o valor das obras e o valor das rendas só é exigível quando o valor das obras não é consequência directa de qualquer comportamento omissivo dos deveres contratuais por parte do senhorio.
- Não se pode estabelecer uma relação de proporcionalidade entre o valor da renda anual de uma fracção e o valor das obras respeitantes a todo o prédio e não efectuadas durante várias décadas.
Respondeu a recorrida em defesa da manutenção do aresto impugnado.
II.
Das instâncias vem provada a seguinte factualidade: - A 01 de Julho de 1947, foi celebrado o contrato que se encontra a fls. 9-9vº, nos termos do qual CC cedeu a DD o gozo temporário do imóvel sito no rés-do-chão do nº 16 da Rua ..., mediante o pagamento de uma renda.
- A A. é a actual inquilina do referido rés-do-chão.
- Desde há quarenta e cinco anos nunca a R. fez quaisquer obras de conservação do telhado, algerozes e prumadas de águas pluviais.
- O imóvel é antigo e com o passar dos anos sem obras de conservação, sobretudo no telhado, tem vindo a degradar-se.
- Actualmente as paredes e os tectos do locado em causa nos autos apresentam infiltrações e humidade.
- A A. avisou a R. quando o algeroz referido no artigo 3° se partiu.
- A R. não substituiu o algeroz.
- A A. fez uma exposição à Câmara Municipal de Lisboa e ao delegado de Saúde da Sub-região de Saúde de Lisboa sobre o estado de conservação no locado em causa nos autos.
- A Autoridade de Saúde constatou uma situação de insalubridade.
- Em 11/02/04, a A. deu entrada a requerimento para Notificação Judicial Avulsa da R. para que esta iniciasse, em 30 dias, obras urgentes no imóvel, incluindo a substituição do algeroz.
- Essa notificação foi tentada no domicílio convencionado entre A. e R. para tratar de todos os assuntos relacionados com o locado.
- A notificação da R. frustrou-se.
- A degradação do imóvel, as infiltrações e humidades no locado têm vindo a causar à A. inúmeros incómodos - A A. teme pela sua vida e integridade física.
- Em 19/12/1959, Isaura .... fez o testamento cuja certidão se encontra a fls. 34 seguintes.
- Nesse testamento consta " (...) deixa a BB (...) livre de todo e qualquer ónus e encargo, o usufruto de dois prédios urbanos que possui em Lisboa, um na rua de ... e outro na rua do Passadiço (...). (...) deixa ao Asilo António Feliciano de Castilho a nua propriedade do seu prédio sito na rua de ... em Lisboa e à (...) Sociedade Protectora dos Animais o seu outro prédio sito na rua do Passadiço ficará depois da morte da BB o a quem o deixa em propriedade plena com o encargo hipotecário que o onera e na condição de o transmitir à referida Sociedade Protectora dos Animais".
- A R. recebe da A. uma renda mensal de € 14,03.
- A solicitação da R., Niveláge, Lda. elaborou, em 20.12.2004, o relatório que se encontra a fls. 39, respeitante ao imóvel sito na Rua do Passadiço, nºs 112, 114 e 116, em Lisboa.
- Do relatório referido na alínea anterior consta "na sequência da visita ao local nomeadamente do imóvel acima mencionado depois de devidamente inspeccionado, chegamos à seguinte conclusão: O imóvel não tem condições de habitabilidade nomeadamente em segurança.
As infiltrações de água da chuva podem causar uma derrocada, o telhado pode vir a abater-se sobre o piso inferior com graves consequências, em nosso entender só obras profundas puderam resolver a situação.
Queremos lembrar que estamos perante um imóvel com mais de cento e cinquenta anos, que tem vindo a sofrer algumas reparações nomeadamente no telhado, pois as telhas já não são as de origem, e as reparações feitas em tela de alumínio já não são suficientes para evitar infiltrações devido ao envelhecimento do prédio.
Assim sendo torna-se necessário realizar as seguintes obras: 1º Remodelar todo o telhado, removendo todo o existente, telhas velhas e madeira podre, substituindo por telhas novas e a madeira por uma madre em viga de betão, sendo as pernas em vigas tipo premolde, e vigotas de betão para apoio das telhas, fabricadas para o efeito.
-
Para que a nova estrutura possa ser executada terá que ser reforçada a estrutura de alvenaria existente, nomeadamente os lenteis, fazer algeroz e prumadas, águas fluviais todas novas.
-
Reforçar todo o piso do primeiro andar pois está em risco de ruir, assim como o tecto do mesmo, e bem assim outros trabalhos de isolamento, conforme orçamento que juntamos.
Nota: Para que se proceda às obras é necessário que todo o prédio esteja devoluto".
- Para a execução das obras descritas nesse relatório a R. obteve um orçamento da Niveláge, Sociedade...
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