Acórdão nº 0827745 de Court of Appeal of Porto (Portugal), 03 de Março de 2009
| Magistrado Responsável | GUERRA BANHA |
| Data da Resolução | 03 de Março de 2009 |
| Emissor | Court of Appeal of Porto (Portugal) |
Apelação n.º 7745/08-2 1.ª Secção Cível NUIP ..../07.0TBVCD Acordam na 1.ª Secção Cível do Tribunal da relação do Porto.
I 1. Na acção declarativa de condenação com processo comum sumário que correu termos no ..º Juízo Cível da comarca de Vila do Conde sob o n.º ..../07.0TBVCD, proposta por B.........., LDA, com sede na Rua .........., em Vila do Conde, contra C.........., residente na Rua .........., em Vila do Conde, e contra D.......... e mulher E.........., residentes na Rua .........., também em Vila do Conde, a autora formulou o seguinte pedido, com fundamento na prestação de serviços de mediação imobiliária prestados aos réus: 1) a condenação da 1.ª ré, C.........., a pagar à autora a quantia de 6.450,00€, acrescida de juros a contar da citação até efectivo e integral pagamento, a título de comissão pelos serviços de mediação imobiliária que lhe prestou, e 2) a condenação dos 2.ºs réus, D.......... e mulher E.........., a pagar à autora a quantia de 3.300,00€, acrescida de juros a contar da citação até efectivo e integral pagamento, também a título de comissão pelos serviços de mediação imobiliária prestados.
Os réus contestaram a acção e deduziram reconvenção.
A 1.ª ré confirmou, em sede de contestação, que subscreveu com a autora um contrato de mediação imobiliária, no regime de não exclusividade, tendo em vista permutar a habitação que então possuía por outra, mas impugnou que tenha sido a autora a tratar do negócio relativo a essa permuta, o qual diz ter sido realizado por outra imobiliária, a quem pagou a comissão acordada. Concluindo que nada tem a pagar à autora. E em sede de reconvenção, pediu a condenação da autora a pagar-lhe a quantia de 1250€, por despesas causados com a presente acção.
Os 2.ºs réus negaram que tenham subscrito com a autora qualquer contrato relativo a serviços de mediação imobiliária e, em todo o caso, o contrato verbal que esta refere é nulo por falta de forma. Também concluindo que nada têm a pagar à autora. E em sede de reconvenção, pediram a condenação da autora a pagar-lhes a quantia a liquidar em execução de sentença por danos que lhes causou com esta acção e ainda 1000€ por despesas causados com a presente acção.
Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença, a fls. 176-188, que, julgando a acção parcialmente procedente, decidiu: 1) condenar a 1.ª ré, C.........., a pagar à autora a quantia de 3.000€, acrescida do IVA à taxa legal e dos juros de mora, à taxa legal, desde a citação até integral pagamento; 2) absolver do pedido os 2.ºs réus D.......... e mulher E.......... .
3) absolver a autora dos pedidos reconvencionais contra si formulados pelos réus.
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A autora não se conformou com essa sentença, na parte em que condenou a 1.ª ré C.......... a pagar-lhe apenas metade da comissão acordada no contrato, e apelou para esta Relação, concluindo as suas alegações, em resumo: 1.º - Em face dos depoimentos prestados pelas testemunhas F.........., G.......... e H.........., que se encontram gravados, conjugados com os demais elementos juntos aos autos, deverão ser dados como provados os factos dos quesitos n.º 5, 6, 10 e 11 da base instrutória.
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- O Tribunal a quo, nas respostas dadas à matéria da base instrutória, a fls. 169, considerou como provado parte do quesito n.º 13, mas, esse facto, que era essencial para a decisão da causa, foi omitido na sentença, o que constitui a nulidade prevista no art. 668.º, n.º 1, al. b), do C.P.C.
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- Tendo presente o regime legal do contrato de mediação imobiliária, o conceito fundamental da actividade de mediação imobiliária é o que se prevê no art. 2.º do DL 211/04, de 20/08: "A actividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis (...)".
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- Ora, no caso sub judice, a recorrente celebrou com a 1.ª ré um contrato de mediação imobiliária, através do qual esta se obrigou a pagar àquela, a título de remuneração, um valor correspondente ao coeficiente de 3% acrescido de IVA à taxa em vigor; 5.º - Está provado que a recorrente prestou à 1.ª ré os serviços de mediação imobiliária que se propôs, tendo, designadamente arranjado interessado em adquirir a moradia da 1.ª R., no caso, os 2.ºs réus, e proposto a uns e outros a permuta recíproca das suas residências, por corresponder ao interesse manifestado por ambos, que vieram a aceitar essa permuta nos termos propostos pela autora.
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- E muito embora não tenha sido sob os auspícios da recorrente que aquele negócio se concretizou, o certo é que o contrato de permuta celebrado entre as mesmas partes, 1.ª R. e 2.ºs R.R., é em tudo conforme ao que foi proposto e negociado pela recorrente. De que resulta que, sem a intervenção da recorrente, não se teria efectuado o negócio celebrado em 10 de Abril de 2007, entre a 1.ª ré e os 2.ºs réus, desde logo porque não se conheciam. Tal como é admitido na sentença recorrida.
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- Temos, pois, que o contrato de permuta outorgado entre os réus foi logrado, exclusivamente, pela intervenção e pelos serviços da autora, enquanto mediadora imobiliária.
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- E sendo assim é devida à recorrente a sua justa remuneração, nos termos do art. 18.º, n.º 1, do DL 211/04, de 20/08, pelo valor total da comissão que havia acordado com a 1.ª ré.
A apelada contra-alegou, concluindo do seguinte modo: que deve ser mantida a sentença na parte em que absolveu os 2.ºs réus do pedido e deve ser revogada na parte onde se condena a 1.ª ré no pagamento de 3.000€ acrescidos de IVA, a título de enriquecimento sem causa.
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Ao presente recurso é ainda aplicável o regime processual anterior ao Decreto-Lei n.º 303/2007, de 24/08, porquanto respeita a acção instaurada antes de 1 de Janeiro de 2008 (foi instaurada em 10-05-2007). E por força do disposto no n.º 1 do art. 11.º do Decreto-Lei n.º 303/2007, o regime introduzido por este diploma legal não se aplica aos processos pendentes à data da sua entrada em vigor, que ocorreu em 1 de Janeiro de 2008 (art. 12.º do mesmo decreto-lei).
De harmonia com as disposições contidas nos arts 684.º, n.ºs 2 e 3, e 690.º, n.º 1, do Código de Processo Civil, na redacção aplicável, são as conclusões que o recorrente extrai da sua alegação que delimitam o objecto do recurso, sem prejuízo das questões de que, por lei, o tribunal deve conhecer oficiosamente (art. 660.º, n.º 2, do Código de Processo Civil).
Tendo em conta o teor das conclusões formuladas pela recorrente, o objecto do recurso compreende as questões seguintes: 1) em matéria de facto, a reapreciação das respostas dadas aos quesitos n.º 5, 6, 10 e 11 da base instrutória, no sentido de serem julgados provados os factos aí descritos; 2) nulidade da sentença prevista na al. b) do n.º 1 do art. 668.º do CPC, resultante de omissão do facto contido na resposta dada ao quesito n.º 13 da base instrutória, com relevância para a decisão da causa; 3) em matéria de direito, se a condenação da 1.ª ré deve abranger o valor total da comissão que havia acordado com a autora, e não apenas metade, como foi decidido.
Para além disso, importa apreciar ainda se a apelada pode, em sede de contra-alegações, requerer a reapreciação e revogação da decisão condenatória, na perspectiva de que tal condenação teria sido fundada em enriquecimento sem causa.
Foram cumpridos os vistos legais.
II 4. Na 1.ª instância foram julgados provados, por despacho proferido a fls. 105 a 109, os factos seguintes: 1) A autora exerce a actividade de mediação imobiliária [al. A) dos factos assentes].
2) Em 23-03-2006, entre a autora e a 1.ª ré foi celebrado um Contrato de Mediação Imobiliária, junto aos autos a fls. 18, através do qual a autora se obrigou a diligenciar no sentido de conseguir interessados para o imóvel que a 1.ª ré pretendia vender [al. B) dos factos assentes].
3) Ou seja, o prédio urbano, composto por casa de rés-do-chão e dois andares, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde, sob o n.º 02343, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo 8542, e sito na Rua .........., n.º ....., Vila do Conde [al. C) dos factos assentes].
4) A autora propôs à 1.ª ré e aos 2.ºs réus a permuta recíproca dos seus prédios, ambos suas residências [al. D) dos factos assentes].
5) Por escritura celebrada a 10 de Abril de 2007, a 1.ª ré permutou a sua vivenda pelo apartamento dos 2.ºs réus, pelo valor de 200.000€ e 100.000€ respectivamente [al. E) dos factos assentes].
6) A 9 de Fevereiro de 2007, a ré enviou à autora, para a sua sede, carta registada com A/R, junta aos autos a fls. 51, dando conta da sua intenção de não renovar o contrato de mediação imobiliária, carta esta que não foi entregue, tendo sido aposta pelos CTT a menção de "não reclamada" [al. F) dos factos assentes].
7) O contrato referido em B) foi outorgado em regime de não exclusividade, pelo prazo de 12 meses, conforme cláusula 7.ª do contrato de mediação imobiliária junto a fls. 18, cujo teor se dá aqui como reproduzido [resposta ao n.º 1 da b.i.].
8) Foi ainda acordado, pela prestação dos serviços da autora, [que] a ré C.......... pagaria àquela, a título de remuneração, o coeficiente de 3% sobre o valor do imóvel, a que acresceria IVA à taxa legal de 21% [resposta ao n.º 2 da b.i.].
9) A autora publicitou a venda do imóvel no seu sítio na Internet e também a nível dos seus colaboradores [resposta ao n.º 3 da b.i.].
10) Na sequência dessas diligências arranjou comprador para o referido imóvel [resposta ao n.º 4 da b.i.].
11) A autora mostrou o prédio dos 2.ºs réus à 1.ª ré [resposta ao n.º 12 da b.i.].
12) A 1.ª ré logrou permutar o seu prédio pelo valor de 200.000€ e a fracção dos 2.ºs réus pelo preço de 100.000€ [resposta ao n.º 13 da b.i.].
13) Os réus D.......... e a sua esposa E.......... são pessoas reconhecidas no meio social onde estão inseridas [resposta ao n.º 19 da b.i.].
14) Com a presente acção, os 2.ºs réus contrataram um...
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