Acórdão nº 7185/09.9TBCSC.L1.S1 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 07 de Maio de 2014

Magistrado ResponsávelLOPES DO REGO
Data da Resolução07 de Maio de 2014
EmissorSupremo Tribunal de Justiça (Portugal)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça: 1. AA – Mediação Imobiliária Lda intentou acção de condenação, na forma ordinária, contra BB, S.A., pedindo a condenação da R. no pagamento da quantia de €484.035,00 .acrescida de IVA, à taxa de 21% , no valor de €101.647,35, e juros , à taxa legal, desde a citação e até integral pagamento. Como fundamento de tal pretensão, alegou, em síntese, que - com base em invocado contrato de mediação na venda de imóvel pertencente à R. , não reduzido a escrito por facto a esta exclusivamente imputável - lhe é devida , pelo serviço prestado como mediadora naquele negócio, comissão no valor de 3%:, correspondente ao valor pecuniário peticionado.

A R. contestou, impugnando , desde logo , que tivesse sequer celebrado com a A. qualquer contrato de mediação na venda do referido imóvel, nunca tendo acordado, por forma escrita ou verbalmente, a prestação dos invocados serviços de mediação imobiliária.

. Após audiência final, foi proferida sentença que, julgando a acção não provada e improcedente, absolveu a R do pedido.

Considerou-se na decisão proferida que, perante a matéria de facto provada, não estava sequer demonstrada a existência de um acordo de vontades entre a A. e a R. quanto à prestação do serviço em causa: assim, não se demonstrou que a A. tivesse proposto à R. trazer o terceiro interessado na compra à sua presença, como um serviço que a ela prestava, nem que o tivesse feito, apresentando, como contrapartida desse serviço, o pagamento de uma remuneração: 2. Inconformada com esse sentido decisório, apelou a A., começando por impugnar a decisão proferida acerca da matéria de facto.

Tal impugnação foi, porém, julgada improcedente, tal como a que a recorrida deduzira a título subsidiário, o que conduziu à estabilização do seguinte quadro factual: 1) A autora é uma sociedade comercial por quotas, constituída em Junho de 2001, que se dedica ao exercício da actividade de mediação imobiliária e à administração de imóveis por conta de outrem.

2) A mesma encontrava-se licenciada pelo IMOPPI, para o exercício da actividade de mediação imobiliária, até 24 de Julho de 2010.

3) São sócios da autora CC e DD, sendo o primeiro também gerente da sociedade.

4) A ré é uma sociedade comercial anónima, constituída em 1987, que se dedica, entre outras actividades, à exploração agrícola, silvícola e pecuária.

5) Nos anos de 2004 e 2005 a ré era administrada por um conselho de administração composto por EE (presidente), FF (vogal), GG (vogal), HH (vogal) e II (vogal).

6) Para os anos de 2006/2007 foram designados como membros do referido conselho de administração GG (presidente), EE (vogal) e HH (vogal), não tendo havido posteriormente a essa qualquer outra designação de membros do mesmo conselho.

7) A ré obriga-se pela assinatura de dois membros do conselho de administração, pela assinatura de um membro do conselho de administração e do administrador delegado ou pela assinatura dos mandatários.

8) A actividade de mediação imobiliária da autora é desenvolvida através da acção dos seus dois sócios identificados em 3.

9) Na carteira de clientes da autora figura um empresário de Cascais, o Sr. JJ e, através dele, as empresas imobiliárias que integram o grupo empresarial do mesmo.

10) Ao longo dos anos que opera no mercado, a autora angariou e mediou diversos negócios imobiliários em benefício e no interesse do Sr. JJ e das suas empresas, que neles foram parte interveniente, adquirindo, vendendo ou permutando [art. 10° da p.i assente por acordo], 11) Os sócios da autora conhecem o Sr. JJ, pelo menos, há mais de 15 anos.

12) A relação negocial inicialmente estabelecida entre aqueles e este outro, à medida que se foi desenvolvendo e intensificando, deu origem a uma relação de respeito, consideração e amizade.

13) Desse modo e nesse contexto, os sócios da autora passaram a conhecer a estratégia e política de investimento imobiliário do grupo KK, designadamente, sabendo quais as áreas de negócio e zonas geográficas preferenciais do grupo em cada momento.

14) Em data concreta não apurada, anterior a 21 de Dezembro de 2005, na sequência da concretização de um negócio de compra de um imóvel, por uma empresa do grupo KK, na zona de Santarém, os sócios da autora ficaram a saber que o mesmo grupo estava interessado na compra de outro imóvel na mesma zona.

15) Conhecedores dessa predisposição, os sócios da autora efectuaram, antes da mesma data, deslocações e contactos com vista a identificar um proprietário de um imóvel com as características pretendidas pelo grupo KK que estivesse interessado em negociar a respectiva venda.

16) Nessa actividade, os sócios da autora localizaram nas imediações da cidade de Santarém, na freguesia de ..., uma propriedade, com características senhoriais, denominada "...".

17) Por residentes no local foi dito aos sócios da autora que essa propriedade estava à venda.

18) A sócia da autora AA deslocou-se à parte habitacional dessa propriedade, onde, após um contacto inicial com uma empregada da Quinta, falou com a administradora da ré GG, dizendo-lhe que representava uma sociedade mediadora imobiliária, que tinha um cliente potencialmente interessado na aquisição de um imóvel com aquelas características, naquela zona e indagando da disponibilidade da sua interlocutora para vender, 19) A administradora da ré GG confirmou o interesse em vender a propriedade e ficou entre ambas combinado que AA voltaria ao local com o interessado na compra, a fim de este visitar o imóvel.

20) Passados alguns dias comparecerem na propriedade a sócia da autora AA e o Sr. JJ, que foram recebidos pela administradora da ré GG, tendo efectuado todos uma visita à propriedade.

21) Nessa ocasião GG conheceu pela primeira vez o Sr. JJ.

22) Posteriormente realizou-se uma outra visita à propriedade com a presença de ambos os sócios da autora, da administradora da ré GG, do Sr. JJ, do genro deste Sr. LL e do filho de GG, residente no Brasil e que na altura se encontrava em Portugal 23) Dessa visita resultou o interesse do Sr. JJ em prosseguir negociações tendo em vista a compra da "...", tendo-se passado à fase de discussão de valores e, mais tarde, à disponibilização de informação documental e à configuração do negócio, o que incluiu a intervenção de advogados em representação das partes.

24) Durante essas negociações GG sempre se assumiu como representante da ré.

25) Em resultado das mesmas negociações foi assinado o escrito referido em 28.

26) No dia 23 de Dezembro de 2005 teve lugar uma reunião no escritório do Mandatário da ré onde estiveram presentes, além deste, o Sr. JJ, o Sr. LL, os administradores da ré, GG e EE, e o filho destes, na qual decorreram negociações sobre a compra e venda dos prédios referidos no escrito mencionado em 28.

27) No dia 29 de Dezembro de 2005 voltou a realizar-se uma reunião no mesmo escritório com a presença do Mandatário da ré, do Sr. JJ, do Sr. LL, do advogado destes, dos administradores da ré GG e HH, na qual prosseguiram essas negociações.

28) A ré, intitulando-se "Promitente-Vendedora" e a sociedade "MM, S.A", intitulando-se "Promitente-Compradora" assinaram o escrito junto sob a forma de cópia de fls. 160 a 178, que aqui se dá por reproduzido, ao qual foi dada a denominação de "contrato-promessa de compra e venda" e que tem aposta a data de 30 de Dezembro de 2005.

29) O escrito referido em 28 foi assinado no dia 4 de Janeiro de 2006.

30) Nesse escrito a ré declarou prometer vender à referida terceira, que declarou prometer comprar-lhe, pelo preço global de Euros...

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