Acórdão nº 1187/11.2TBPDL.L1-7 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 12 de Julho de 2012
| Magistrado Responsável | ANA RESENDE |
| Data da Resolução | 12 de Julho de 2012 |
| Emissor | Court of Appeal of Lisbon (Portugal) |
Decisão Texto Parcial:
ACORDAM NA 7ª SECÇÃO DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA I - Relatório 1.
A, LDA. demandou M, pedindo que a R.. seja condenada a pagar-lhe as quantia de 7.000,00€ em virtude dos encargos e prejuízos que a A. teve como a promoção da venda do imóvel pertença da R., bem como dos danos que desta promoção advieram, acrescidos de juros de mora a calcular à taxa legal em vigor, desde a data da citação até efetivo pagamento.
2. Alega para tanto que o seu objeto principal é o exercício da atividade de mediação imobiliária, tendo celebrado com a R. um contrato de mediação imobiliária, em regime de não exclusividade em 23 de outubro de 2011, para promover a venda do imóvel identificado, pelo preço de 260.000,00€, tendo como contrapartida pelos serviços prestados, e a título de comissão uma percentagem de 5% ou a quantia de 4.000,00€, quanto aquela percentagem fosse inferior àquele montante, acrescido de IVA, devendo tal quantia ser liquidada aquando da celebração do contrato promessa de compra e venda.
A A. angariou interessados, tendo em outubro de 2010 sido procurado por N e marido, que fizeram uma proposta de compra pela quantia de 237.000,00€ que foi aceite, tendo sido assinado um documento de apresentação de proposta e pedido de reserva do imóvel, estabelecendo-se as condições para a celebração do contrato promessa, acordando em 25 de novembro de 2010, que a A. auferiria uma percentagem 4%, acrescida de IVA.
A R. enviou à A. uma carta de 9 de dezembro de 2010 informando-a da disponibilidade para outorgar o contrato promessa de compra e venda, impondo condições específicas, comunicando por carta de 10 de dezembro de 2010 à A. a sua intenção de não renovar o contrato.
A R. contudo não compareceu para assinar o contrato promessa de compra e venda, vindo a declarar na carta de 25 de janeiro de 2011 que não mantém interesse em vender o imóvel.
A R. com a sua conduta provocou à A. prejuízos, pois esta envidou esforços para promover a venda do prédio objeto do contrato, tendo preparado a apresentação comercial do imóvel, expondo e publicitando nas monstras das lojas, sendo no âmbito dessas diligências que a Sr.ª N e o Sr. L visitaram o imóvel.
A R. voluntária e injustificadamente incumpriu o acordo de reserva que celebrou, recusando-se a assinar o contrato promessa de compra e venda quando já estavam cumpridas todas as diligências da A. conducentes à perfeição desse contrato mediação, a celebração do contrato promessa de compra e venda.
3. Citada, veio a R. contestar, impugnando o factualismo aduzido pela A.
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Realizado julgamento, foi proferida sentença que julgou parcialmente procedente a presente ação e, nessa conformidade condenou a R. M a pagar à A. A, Lda., a indemnização, a titulo de danos patrimoniais, cujo valor se venha a apurar em sede de execução se sentença e por referência à avaliação do imóvel; ao estudo de mercado que realizou de modo a estabelecer um preço de venda de acordo com o mercado imobiliário local; à apresentação comercial do imóvel; à foto reportagem do imóvel; ao programa específico de marketing para venda do imóvel; à exposição e publicação nas montras das suas lojas e que difundiu através do seu website, na internet; o anúncio da venda do imóvel com as respetivas fotografias em todo o conjunto da rede … em Portugal; às duas visitas que acompanhou e da documentação que preparou, indo no mais absolvida.
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Inconformada veio a R. interpor recurso de apelação, formulando, nas suas alegações as seguintes conclusões: · Deve a matéria de facto constante do número 10 ser alterada para a seguinte redação: “A R. enviou à A. uma carta datada de 9 de dezembro de 2010, a informá-la que: a) “Conforme já comunicado em outubro de 2010 e em 23 de novembro de 2010 ao vosso funcionário Dr. …., venho novamente informar que entre a data de 13 de dezembro de 2010 a 14 de janeiro de 2011, não poderei tratar de qualquer formalidade referente à venda da minha moradia, uma vez que me irei ausentar da Ilha. (…)”. b) “Refiro ainda que informei a 23 de novembro o vosso funcionário Dr. …., o qual ficou de contactar os clientes compradores, que após a assinatura do contrato promessa, poderei necessitar de 90 dias para a realização da escritura ou entrega da casa. (…)” . (alínea J) dos factos assentes) · Deve a matéria de facto constante do número 12 ser alterada da seguinte forma: “No dia 26 de janeiro de 2011, enviou à R., uma carta registada, com aviso de receção, onde menciona enviar o contrato promessa de compra e venda já assinado pelos interessados N e L, juntamente com cópia do cheque que pelos mesmos lhe fora entregue a título de sinal, referindo ainda que aguardava o contacto da mesma. (alínea M) dos factos assentes)” · Dos factos dados como provados, nomeadamente do facto constante do número 7 da sentença recorrida e na alínea G) da decisão da matéria de facto, resulta que no acordo assinado pela recorrente ficou previsto expressamente pelas partes e intervenientes visados, incluindo a recorrida, a possibilidade do contrato promessa não ser celebrado por qualquer das partes, o que, a acontecer daria lugar à indemnização nos termos ali previstos e não nos termos pedidos pela recorrida na sua ação, não se podendo concluir pela ilicitude da conduta da Recorrente.
· Também não se pode concluir pela ilicitude da conduta da Recorrente quando alienou o imóvel a terceiros, uma vez que entre as partes (recorrente e recorrida) foi celebrado um contrato de mediação em regime de não exclusividade.
· Não existe qualquer má-fé na conduta da recorrente porquanto a mesma não violou qualquer dever de conduta decorrente do princípio da boa fé, em particular o dever de lealdade e, dentro deste, o dever de uma atuação consequente com o acordo celebrado.
· A Recorrente atuou conforme lhe possibilitaram e somente no âmbito das cláusulas da proposta/reserva celebrada, que contemplava o seu incumprimento por qualquer das partes, pese embora com a obrigação de entregar € 2.500,00 aos proponentes, podendo então a recorrida ressarcir-se arrecadando parte desta quantia e assim dando cumprimento aos precisos termos que ela própria estipulou e com os quais concordou.
· Salvo o devido respeito, o Tribunal a quo, ao considerar que a cláusula 9.ª e 11.ª constantes do acordo de reserva assinado pela recorrente apenas se aplicaria à situação de não celebração do contrato promessa pelos proponentes não sendo de aplicar à não celebração daquele contrato por parte da recorrente, violou a referida cláusula, bem como o artigo 405.º do Código Civil que contempla o princípio da liberdade contratual na estipulação dos contratos.
· A conduta da Recorrente não pode dar origem à obrigação de indemnizar pela culpa na formação do contrato, nomeadamente por violação da boa fé negocial, por não se verificarem os elementos constitutivos da responsabilidade civil, nomeadamente por não se verificar qualquer ilicitude na sua conduta ao não celebrar o contrato promessa uma vez que, atento o acordo/reserva celebrado entre a recorrente e os interessados/adquirentes, não se criou para a recorrida qualquer expectativa e confiança que não pudessem ser interrompidas pelas partes envolvidas, não se encontrando em posição com o princípio da boa fé.
· Atentos os preceitos violado pela sentença recorrida, deve o presente recurso ser julgado procedente e provado e, consequentemente, substituir-se a sentença recorrida por acórdão que absolva a Ré, aqui recorrente da totalidade do pedido, ou, caso assim não se entenda, por sentença que condene a Ré no pagamento de indemnização à Autora no montante previsto no supra citado acordo, ou seja, no montante de € 2.500,00, assim se fazendo JUSTIÇA! 6. Cumpre apreciar e decidir.
* II – Os factos Na sentença sob recurso foram considerados como provados os seguintes factos: 1- A A. é uma sociedade comercial por quotas, cujo objeto principal é o exercício da atividade de mediação imobiliária, sendo detentora do franchising “…..” na …... (alínea A) dos factos assentes) 2 - A R., na qualidade de dona e legítima proprietária do prédio urbano, constante de uma casa destinada a habitação, sita à Rua …., inscrito na matriz predial sob o artigo …. e descrito na Conservatória do Registo Predial de Ponta Delgada sob o n.º …., celebrou com a A., no âmbito do objeto social desta, um contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, no dia 18 de junho de 2010, através do qual a R. contratou os serviços da A. para promover e mediar a venda daquele imóvel, pelo preço de €265.000,00 (duzentos e sessenta e cinco mil euros), pelo prazo de três meses, automaticamente renovado, por períodos idênticos e sucessivos, se nenhuma das parte comunicasse à outra, por carta registada ou fax, com uma antecedência de 15 dias, a sua intenção de não renova-lo. (alínea B) dos factos assentes) 3 - A R. comunicou à A., por carta datada de 2 de setembro de 2010, que não pretendia a renovação do contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, após o seu termo. (alínea C) dos factos assentes) 4 - No dia 23 de outubro de 2010[1], a A. e a R. celebraram um novo contrato de mediação imobiliária, em regime de não exclusividade, mediante o qual a R. contratou os serviços da A. para promover e mediar a venda do mesmo prédio, e melhor descrito em 2, sujeito, entre o mais, às seguintes condições: a) era válido pelo período de três meses, a contar da data da sua assinatura, e renovável automaticamente, por iguais e sucessivos períodos, se nenhuma das partes manifestasse a sua intenção de não renovação, pela forma estabelecida - cláusula 8ª; b) o valor pelo qual a A. assumia o encargo de diligenciar, promover e mediar a venda do supra descrito imóvel, era de €260.000,00 (duzentos e sessenta mil euros) - clausula 5ª; c) como contrapartida pelos serviços prestados à R., e a título de comissão, a A. auferiria uma percentagem de 5% (cinco por cento) ou a quantia de €4.000,00 (quatro mil euros), quando aquela percentagem...
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