Acórdão nº 1734/10.7TBFIG de Court of Appeal of Coimbra (Portugal), 09 de Outubro de 2012
| Magistrado Responsável | ALBERTINA PEDROSO |
| Data da Resolução | 09 de Outubro de 2012 |
| Emissor | Court of Appeal of Coimbra (Portugal) |
Acordam na 2.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Coimbra[1]: I – RELATÓRIO 1. BANCO COMERCIAL PORTUGUÊS, S.A., credor reclamante nos autos de Insolvência supra identificados em que foram declarados insolventes P (…) e A (…), na qualidade de adquirente das fracções “S” e “G”, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial da Figueira da Foz sob o n.º 1521, da freguesia de S. Julião, apresentou em 27-02-2012, o requerimento com a referência 9487679, cuja certidão faz fls. 1 a 38 destes autos, pedindo a notificação dos ocupantes dos imóveis para procederem à sua entrega, no prazo de 10 dias, de modo a poder tomar posse dos prédios adquiridos, livres e devolutos de pessoas e bens; e, caso, no prazo concedido, os mesmos não procedessem à respectiva entrega dos imóveis, a marcação de diligência para entrega efectiva dos mesmos ao adquirente, com recurso, aos meios necessários designadamente de arrombamento, com vista à efectiva tomada de posse do imóvel, nos termos e para os efeitos dos arts. 901.º e 930.º do CPC.
Em fundamento, invocou que no âmbito dos autos de Insolvência, e na sequência da aceitação das propostas apresentadas, o Banco adquiriu os referidos imóveis, por escritura pública, denominada “Título de Compra e Venda”, celebrada em 29-12-2011, na 2.ª CRP de Leiria, no Serviço Casa Pronta, tendo procedido ao registo definitivo a seu favor, tornando-se, assim, por aquele acto, o único e exclusivo possuidor e proprietário do mencionado prédio (com todas as suas construções, benfeitorias e acessões, presentes e futuras); Porém, o Banco, enquanto Adquirente não foi ainda devidamente empossado de tais imóveis, sendo certo que, segundo informação constante dos anúncios que publicitaram a venda, os mesmos estariam arrendados; No entanto, o Banco constatou que os referidos contratos de arrendamento foram, alegadamente, celebrados em 01-11-2005, sendo certo que apenas foram participados ao Serviço de Finanças – para efeitos de liquidação dos respectivos impostos – em 07-05-2010, não podendo considerar-se como data de celebração dos contratos de arrendamento, outra data que não a da respectiva participação ao Serviço de Finanças; Ora, a escritura de hipoteca a favor do Banco Exequente foi celebrada em 23-12-2005, encontrando-se devidamente registada; Assim sendo, e porque os referidos contratos de arrendamento foram celebrados em data posterior à da outorga da escritura pública de hipoteca, são os mesmos ineficazes em relação ao Banco; Não obstante, e ainda que assim não fosse, sempre o referido contrato de arrendamento teria caducado com a venda realizada no âmbito dos presentes Autos, como decorre do disposto no art. 824.º, n.º 2, do Código Civil, e tem sido defendido pela nossa doutrina e jurisprudência; Face ao exposto, conclui que a aquisição do imóvel, efectuada no âmbito dos presentes Autos, o foi livre e desonerada de todos os ónus e encargos que sobre ele anteriormente incidiam, ao abrigo do disposto no art. 824.º, n.º 2, do Código Civil, tendo, com a venda judicial caducado qualquer eventual contrato de arrendamento que anteriormente existisse, razão pela qual os imóveis lhe devem ser entregues nos termos peticionados.
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Tendo sido determinada a notificação do Administrador da Insolvência para se pronunciar, veio o mesmo fazê-lo nos termos do requerimento de fls. 39 e 40, declarando haver informado o credor hipotecário que as mencionadas fracções se encontravam arrendadas.
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Notificado o Banco do teor da informação prestada, veio o mesmo aduzir que a questão jurídica levantada no seu requerimento nada tem a ver com o que é referido pelo Senhor AI, porquanto o Banco é credor hipotecário inscrito sobre os imóveis em causa, desde 17-11-2005, sendo que, a propósito da ineficácia do contrato de arrendamento em relação ao Banco e/ou da sua caducidade com a venda executiva, deu integramente por reproduzido o teor do seu requerimento de 27-02-2012.
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Por despacho cuja certidão faz fls. 41 destes autos, foi indeferida a pretensão do credor reclamante, nos seguintes termos: “Indefere-se o requerido face ao teor da comunicação do AI datada de 30.03.2012 e tendo em conta o disposto no art. 109.º do CIRE”.
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Inconformado com este despacho de indeferimento, o credor reclamante interpôs recurso de apelação do mesmo, juntando logo as respectivas alegações, nos termos que se mostram vertidos de fls. 44 a 58, formulando as seguintes conclusões: “1) O Banco Comercial Português, S.A., na qualidade de credor hipotecário, adquiriu, em venda judicial promovida no âmbito de processo de insolvência, dois dos imóveis apreendidos para a Massa Insolvente.
2) Dos anúncios que publicitaram a venda, constava a informação de que tais imóveis estariam arrendados. O respectivo contrato de arrendamento foi, alegadamente, celebrado em 01-11-2005, muito embora a sua participação ao Serviço de Finanças – para efeitos de liquidação dos respectivos impostos – apenas tenha ocorrido em 07-05-2010.
3) Em nosso parecer, para se aferir da verdadeira data de celebração do contrato de arrendamento, teremos que atender à data da sua participação ao Serviço de Finanças, pois é firme convicção do Recorrente, atentos os sinais dos Autos, que a data aposta no referido contrato de arrendamento não corresponde à data da sua efectiva constituição. A data aposta em tal contrato (caso este efectivamente exista), mais não é que uma tentativa de defraudar o credor hipotecário, visando dificultar, por via do contrato de arrendamento, a venda dos imóveis e a sua consequente desvalorização.
4) O referido contrato de arrendamento foi, assim, celebrado em data posterior à da outorga da escritura pública de hipoteca, pelo que é ineficaz em relação ao Banco.
5) Caso assim não se entenda – o que só por mera hipótese académica de raciocínio se admite –, sempre o referido contrato de arrendamento caducou com a venda realizada no âmbito dos presentes Autos.
6) Com base na argumentação vinda de referir, em 27-02-2012, o Banco Comercial Português, S.A., na qualidade de adquirente de dois dos imóveis apreendidos, requereu, junto do Meritíssimo Juiz, que os alegados arrendatários dos imóveis fossem notificados para proceder à entrega das respectivas chaves, no prazo de 10 dias, de modo a que o Banco pudesse tomar posse dos prédios adquiridos, livres e devolutos de pessoas e bens.
Mais requereu que, se no prazo concedido para o efeito os mesmos não procedam à respectiva entrega dos imóveis, livres e devolutos, se diligenciasse no sentido da marcação de diligência para entrega efectiva do bem ao Adquirente, com recurso, se necessário, aos meios indispensáveis – designadamente de arrombamento –, com vista à efectiva tomada de posse do imóvel, nos termos e para os efeitos dos arts. 901.º e 930.º do CPC. Tal requerimento foi indeferido, o que motivou o presente recurso.
7) O douto despacho recorrido justifica o indeferimento com o facto de ter sido dado prévio conhecimento ao Banco da existência do contrato de arrendamento que incidia sobre os imóveis, e com o disposto no art. 109.º do CIRE.
8) Salvo o devido respeito, o facto de Banco ter ou não conhecimento, antes da apresentação de proposta de aquisição dos imóveis, da existência de contratos de arrendamento sobre os bens a vender, não tem qualquer relevância para efeitos de caducidade do contrato de arrendamento, em consequência da venda judicial operada.
9) Tem sido entendimento maioritário da nossa Doutrina e Jurisprudência que a venda judicial de imóvel hipotecado faz caducar o arrendamento, registado ou não, do imóvel, desde que este tenha sido celebrado após a data do registo de hipoteca.
10) No âmbito do processo executivo, tem-se entendido que o arrendamento caduca, nos termos do art. 824.º, n.º 2, do Código Civil, pois constitui um verdadeiro ónus em relação ao prédio.
11) Assim, com a venda judicial caducou qualquer eventual contrato de arrendamento que anteriormente existisse, pelo que a aquisição do imóvel, efectuada no âmbito dos presentes Autos, ocorreu livre e desonerada de todos os ónus e encargos que sobre ele anteriormente incidiam, ao abrigo do disposto no art. 824.º, n.º 2, do Código Civil, aplicável por força do...
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