Acórdão nº 1734/10.7TBFIG de Court of Appeal of Coimbra (Portugal), 09 de Outubro de 2012

Magistrado ResponsávelALBERTINA PEDROSO
Data da Resolução09 de Outubro de 2012
EmissorCourt of Appeal of Coimbra (Portugal)

Acordam na 2.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Coimbra[1]: I – RELATÓRIO 1. BANCO COMERCIAL PORTUGUÊS, S.A., credor reclamante nos autos de Insolvência supra identificados em que foram declarados insolventes P (…) e A (…), na qualidade de adquirente das fracções “S” e “G”, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial da Figueira da Foz sob o n.º 1521, da freguesia de S. Julião, apresentou em 27-02-2012, o requerimento com a referência 9487679, cuja certidão faz fls. 1 a 38 destes autos, pedindo a notificação dos ocupantes dos imóveis para procederem à sua entrega, no prazo de 10 dias, de modo a poder tomar posse dos prédios adquiridos, livres e devolutos de pessoas e bens; e, caso, no prazo concedido, os mesmos não procedessem à respectiva entrega dos imóveis, a marcação de diligência para entrega efectiva dos mesmos ao adquirente, com recurso, aos meios necessários designadamente de arrombamento, com vista à efectiva tomada de posse do imóvel, nos termos e para os efeitos dos arts. 901.º e 930.º do CPC.

Em fundamento, invocou que no âmbito dos autos de Insolvência, e na sequência da aceitação das propostas apresentadas, o Banco adquiriu os referidos imóveis, por escritura pública, denominada “Título de Compra e Venda”, celebrada em 29-12-2011, na 2.ª CRP de Leiria, no Serviço Casa Pronta, tendo procedido ao registo definitivo a seu favor, tornando-se, assim, por aquele acto, o único e exclusivo possuidor e proprietário do mencionado prédio (com todas as suas construções, benfeitorias e acessões, presentes e futuras); Porém, o Banco, enquanto Adquirente não foi ainda devidamente empossado de tais imóveis, sendo certo que, segundo informação constante dos anúncios que publicitaram a venda, os mesmos estariam arrendados; No entanto, o Banco constatou que os referidos contratos de arrendamento foram, alegadamente, celebrados em 01-11-2005, sendo certo que apenas foram participados ao Serviço de Finanças – para efeitos de liquidação dos respectivos impostos – em 07-05-2010, não podendo considerar-se como data de celebração dos contratos de arrendamento, outra data que não a da respectiva participação ao Serviço de Finanças; Ora, a escritura de hipoteca a favor do Banco Exequente foi celebrada em 23-12-2005, encontrando-se devidamente registada; Assim sendo, e porque os referidos contratos de arrendamento foram celebrados em data posterior à da outorga da escritura pública de hipoteca, são os mesmos ineficazes em relação ao Banco; Não obstante, e ainda que assim não fosse, sempre o referido contrato de arrendamento teria caducado com a venda realizada no âmbito dos presentes Autos, como decorre do disposto no art. 824.º, n.º 2, do Código Civil, e tem sido defendido pela nossa doutrina e jurisprudência; Face ao exposto, conclui que a aquisição do imóvel, efectuada no âmbito dos presentes Autos, o foi livre e desonerada de todos os ónus e encargos que sobre ele anteriormente incidiam, ao abrigo do disposto no art. 824.º, n.º 2, do Código Civil, tendo, com a venda judicial caducado qualquer eventual contrato de arrendamento que anteriormente existisse, razão pela qual os imóveis lhe devem ser entregues nos termos peticionados.

  1. Tendo sido determinada a notificação do Administrador da Insolvência para se pronunciar, veio o mesmo fazê-lo nos termos do requerimento de fls. 39 e 40, declarando haver informado o credor hipotecário que as mencionadas fracções se encontravam arrendadas.

  2. Notificado o Banco do teor da informação prestada, veio o mesmo aduzir que a questão jurídica levantada no seu requerimento nada tem a ver com o que é referido pelo Senhor AI, porquanto o Banco é credor hipotecário inscrito sobre os imóveis em causa, desde 17-11-2005, sendo que, a propósito da ineficácia do contrato de arrendamento em relação ao Banco e/ou da sua caducidade com a venda executiva, deu integramente por reproduzido o teor do seu requerimento de 27-02-2012.

  3. Por despacho cuja certidão faz fls. 41 destes autos, foi indeferida a pretensão do credor reclamante, nos seguintes termos: “Indefere-se o requerido face ao teor da comunicação do AI datada de 30.03.2012 e tendo em conta o disposto no art. 109.º do CIRE”.

  4. Inconformado com este despacho de indeferimento, o credor reclamante interpôs recurso de apelação do mesmo, juntando logo as respectivas alegações, nos termos que se mostram vertidos de fls. 44 a 58, formulando as seguintes conclusões: “1) O Banco Comercial Português, S.A., na qualidade de credor hipotecário, adquiriu, em venda judicial promovida no âmbito de processo de insolvência, dois dos imóveis apreendidos para a Massa Insolvente.

    2) Dos anúncios que publicitaram a venda, constava a informação de que tais imóveis estariam arrendados. O respectivo contrato de arrendamento foi, alegadamente, celebrado em 01-11-2005, muito embora a sua participação ao Serviço de Finanças – para efeitos de liquidação dos respectivos impostos – apenas tenha ocorrido em 07-05-2010.

    3) Em nosso parecer, para se aferir da verdadeira data de celebração do contrato de arrendamento, teremos que atender à data da sua participação ao Serviço de Finanças, pois é firme convicção do Recorrente, atentos os sinais dos Autos, que a data aposta no referido contrato de arrendamento não corresponde à data da sua efectiva constituição. A data aposta em tal contrato (caso este efectivamente exista), mais não é que uma tentativa de defraudar o credor hipotecário, visando dificultar, por via do contrato de arrendamento, a venda dos imóveis e a sua consequente desvalorização.

    4) O referido contrato de arrendamento foi, assim, celebrado em data posterior à da outorga da escritura pública de hipoteca, pelo que é ineficaz em relação ao Banco.

    5) Caso assim não se entenda – o que só por mera hipótese académica de raciocínio se admite –, sempre o referido contrato de arrendamento caducou com a venda realizada no âmbito dos presentes Autos.

    6) Com base na argumentação vinda de referir, em 27-02-2012, o Banco Comercial Português, S.A., na qualidade de adquirente de dois dos imóveis apreendidos, requereu, junto do Meritíssimo Juiz, que os alegados arrendatários dos imóveis fossem notificados para proceder à entrega das respectivas chaves, no prazo de 10 dias, de modo a que o Banco pudesse tomar posse dos prédios adquiridos, livres e devolutos de pessoas e bens.

    Mais requereu que, se no prazo concedido para o efeito os mesmos não procedam à respectiva entrega dos imóveis, livres e devolutos, se diligenciasse no sentido da marcação de diligência para entrega efectiva do bem ao Adquirente, com recurso, se necessário, aos meios indispensáveis – designadamente de arrombamento –, com vista à efectiva tomada de posse do imóvel, nos termos e para os efeitos dos arts. 901.º e 930.º do CPC. Tal requerimento foi indeferido, o que motivou o presente recurso.

    7) O douto despacho recorrido justifica o indeferimento com o facto de ter sido dado prévio conhecimento ao Banco da existência do contrato de arrendamento que incidia sobre os imóveis, e com o disposto no art. 109.º do CIRE.

    8) Salvo o devido respeito, o facto de Banco ter ou não conhecimento, antes da apresentação de proposta de aquisição dos imóveis, da existência de contratos de arrendamento sobre os bens a vender, não tem qualquer relevância para efeitos de caducidade do contrato de arrendamento, em consequência da venda judicial operada.

    9) Tem sido entendimento maioritário da nossa Doutrina e Jurisprudência que a venda judicial de imóvel hipotecado faz caducar o arrendamento, registado ou não, do imóvel, desde que este tenha sido celebrado após a data do registo de hipoteca.

    10) No âmbito do processo executivo, tem-se entendido que o arrendamento caduca, nos termos do art. 824.º, n.º 2, do Código Civil, pois constitui um verdadeiro ónus em relação ao prédio.

    11) Assim, com a venda judicial caducou qualquer eventual contrato de arrendamento que anteriormente existisse, pelo que a aquisição do imóvel, efectuada no âmbito dos presentes Autos, ocorreu livre e desonerada de todos os ónus e encargos que sobre ele anteriormente incidiam, ao abrigo do disposto no art. 824.º, n.º 2, do Código Civil, aplicável por força do disposto no art. 17.º do CIRE...

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