Acórdão nº 1364/09.6TBPRD.P1 de Court of Appeal of Porto (Portugal), 12 de Novembro de 2012
| Magistrado Responsável | JOSÉ EUSÉBIO ALMEIDA |
| Data da Resolução | 12 de Novembro de 2012 |
| Emissor | Court of Appeal of Porto (Portugal) |
1364/09.6TBPRD.P1 Recorrente – Condomínio do Edifício sito na Av. …, n.º … Recorridos – B……, Lda.; C…..; D…., Lda. e E….., Lda.
Acordam na Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto: 1 – Relatório 1.1 – Os autos na 1.ª instância e a decisão sob recurso F…..
e G…., alegando o exercício das suas competências enquanto responsáveis pela administração do Condomínio do Edifício sito na Av. …, n.º .., …, Concelho de Paredes, intentaram a presente ação e demandaram B…., Lda.
, C….
, na qualidade de sócio daquela, D…., Lda.
e E…., Lda.
Por via dela, pedem, em consequência: "a) Serem os Réus condenados a reparar e eliminar na totalidade os defeitos de construção existentes nas partes comuns do Edifício sito na Avenida …, n.º …, Freguesia de …, Concelho de Paredes; b) Serem os Réus condenados no pagamento de uma indemnização, relativa aos prejuízos e desvalorização existente no prédio em causa, a liquidar em execução de sentença; c) Bem como no pagamento de uma indemnização pelo atraso na referida reparação, no valor de €500,00 por cada mês de atraso, também a liquidar em execução de sentença.
Os responsáveis pela administração, fundamentando a pretensão, vieram (ora em síntese) dizer o seguinte: - A primeira ré construiu e vendeu o prédio sito na Av. …, …, Paredes, composto por logradouro e edifício de sete pisos. Como partes comuns, o prédio tem o solo, alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a sua estrutura; telhado e os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração; instalações gerais de eletricidade, água, saneamento, comunicações e semelhantes, bem como os espaços destinados a arrumos, nomeadamente a sala de condomínio, contígua à caixa de escadas e as cisternas.
- Sucede que as partes comuns padecem de defeitos de construção que necessitam de ser reparados, e cuja responsabilidade se imputa à primeira e segundo réu. Com efeito, o telhado apresenta defeitos, designadamente nas ligações das chapas de rufagem entre couretes e chapas lacadas de cobertura, não possuindo chaminés de ventilação ao desvão do telhado; tem fissuras generalizadas nas varandas do alçado frontal do edifício; os pisos das varandas apresentam descaimento irregular, ou seja a água afasta-se do ralo e o alçado posterior e o alçado lateral esquerdo do edifício apresentam fissuração generalizada. A garagem apresenta humidades e fissuras nas paredes, teto e chão, os canos de esgotos estão mal vedados e os da boca de incêndio apresentam água.
- A primeira ré, representada pelo segundo, sempre aceitou as reclamações apresentadas, e procedeu, por algumas vezes, a algumas reparações. Em 27.06.07, o autor, através da mandatária, enviou à primeira ré onde descrevia as anomalias; em novembro seguinte, a primeira ré respondeu, referindo que "considerando o facto de diversos proprietários apresentarem queixas relativamente a alegados defeitos de construção, decidia convocar uma reunião", para a qual veio a convocar as terceira e quarta rés. Nessa reunião ficou acordado que após a elaboração do relatório de peritagem, a primeira, terceira e quarta ré iriam proceder às obras que o relatório indicasse como necessárias à reparação.
- Foi entregue o relatório de peritagem, mas os réus nunca realizaram quaisquer obras; decorrido vários meses após o verão, o autor resolveu verificar a situação da primeira ré, e viu que a mesma tinha sido dissolvida e encerrada. Ou seja, "após seis dias de a primeira Ré ter realizado a reunião no edifício para peritagem do mesmo, a mesma foi encerrada e liquidada", mas, até à data, o segundo réu continua a assumir os defeitos de construção, embora tivesse ocultado o encerramento da primeira, da qual era único sócio e gerente, sendo, continuando a ser, por isso, responsável.
- Assiste aos autores, como responsáveis pela administração, o direito de exigir dos réus a eliminação de todos os defeitos de construção existentes nas partes comuns, porquanto os condóminos enquanto compradores têm o direito de receber o prédio em perfeitas condições de utilização e habitabilidade e os réus, enquanto construtores e vendedores do prédio, são responsáveis pelos defeitos de construção existentes nas partes comuns, devendo por isso ser condenados na reparação/eliminação desses mesmos defeitos, defeitos estes que foram e continuam a ser a causa direta de diversos prejuízos, bem como de uma acentuada desvalorização do prédio em causa, pelo que, devem os réus serem condenados no pagamento de uma quantia indemnizatória.
Juntaram documentos e a procuração de fls. 18.
A ré E…., Lda.
contestou (fls. 79 a 89). Por exceção defende que a parte no processo, relativamente às partes comuns do edifício, é o condomínio e que o administrador carece de estar autorizado pela assembleia dos condóminos para acionar os réus, uma vez que a reparação das partes comuns do prédio constitui um ato de administração que extravasa o âmbito das funções que a lei lhe comete. Acrescenta que, ao que parece, o Condomínio tem dois administradores e só a um foi dada autorização "para agir judicialmente, se necessário, e somente contra o “Sr. C….”. Ora, "não se demonstrando a autorização pela assembleia de condóminos das pessoas que surgem como responsáveis do condomínio, para agirem contra todos os ora réus, verifica-se a existência de um vício de representação, que caso não venha a ser sanado, através da obtenção da necessária deliberação, no prazo que para o efeito lhes for fixado, determinará a absolvição dos réus da instância", o que a ré contestante logo requereu. Acrescenta a contestante que não celebrou qualquer contrato com o autor, tendo apenas efetuado, a pedido da sociedade “B…., Lda.”, trabalhos na cobertura; a obra decorreu nos meses de março e abril de 2002, tendo ficado concluída no final deste, altura em que foi entregue à “B…., Lda.”, sem qualquer reclamação. A contestante nada mais executou, nem voltou à obra e apenas teve conhecimento da existência de alegados problemas quando foi convocada para uma reunião no dia 20.12.07, na qual, porém, não assumiu que iria efetuar as obras de reparação que o relatório do Sr. Eng.º H…. indicasse como necessárias. Sucede que, quando em dezembro de 2007, o autor deu conta da existência de problemas na cobertura, já haviam passado mais de 5 anos desde a entrega da obra, sendo certo que a petição só deu entrada em juízo em 15 de abril de 2009, ou seja, o eventual direito do autor caducou, o que expressamente invoca. No mais, a ré contesta o tipo de cobertura, solicitado em desconformidade ao projeto inicial, e entende que a obrigação das rés nunca seria solidária, não podendo, por isso, o pedido ser formulado pelo autor como o foi.
A ré D…, Lda. também contestou (fls. 100 a 105). Como questão prévia invoca a irregularidade do mandato, já que "não se vislumbra da procuração, que a mesma tenha sido passada pelos referidos F…. e G…. na qualidade de responsáveis pela administração do condomínio ou de administradores do condomínio." Por exceção, diz desconhecer quem validamente representa o Condomínio e refere que a autorização dada por ele não abrange a contestante; invoca, consequentemente o "vício de representação que terá de ser sanada no prazo que vier a ser fixado sob pena de absolvição da ré da instância". Invoca igualmente a caducidade do direito do autor, em moldes semelhantes ao invocado pela anterior ré e impugna os factos alegados, porquanto diz que apenas referiu que estava na disponibilidade "de proceder a reparações, nomeadamente pinturas, mas que as mesmas lhe teriam de ser pagas".
O réu C….
, entretanto citado na qualidade de legal representante da 1.ª ré – fls. 115/117 -, igualmente contestou (fls. 126 a 130). Invocou a irregularidade do mandato, atento o teor da procuração que foi junta aos autos. Acrescentou a falta de autorização da administração para instaurar a presente demanda e, por fim, a caducidade do direito do autor. Sem prescindir, impugnou os factos alegados, defendendo que nunca atuou em nome pessoal nem teve pessoalmente qualquer intervenção no processo. Acrescenta que "o encerramento e a extinção da sociedade B…. Lda.
foi um ato público e registado.
Pretende, a final, a sua absolvição do pedido, com todas as consequências legais O autor respondeu às contestações (fls. 140 a 151) e defendeu a regularidade do mandato e da representação, e o reconhecimento do direito do autor pelos réus, reconhecimento impeditivo da invocada caducidade.
Concluso o processo, foi proferido despacho, determinando, em relação aos autores, que: "sejam notificados para, em dez dias, virem aos autos: - Juntar documento comprovativo da sua qualidade de administradores do condomínio do edifício sito na Avenida …., n.º …, …, Paredes; - Aperfeiçoar a petição inicial apresentada, atento o que resulta do art. 6º/1/e) do Código de Processo Civil; - Suprir a verificada irregularidade de mandato, juntando nova procuração forense, outorgada pelo Condomínio representado pelos seus administradores; - Juntar ata de deliberação dos condóminos que legitime o seu administrador ou administradores, comprovada a sua qualidade como tal nos termos supra determinados, a intentar a presente ação relativamente a todos os réus demandados, sob pena de, não o fazendo, virem todos a ser absolvidos da presente instância, suspendendo-se, entretanto, os termos da presente...
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