Acórdão nº 0852129 de Court of Appeal of Porto (Portugal), 30 de Junho de 2008
| Magistrado Responsável | PAULO BRANDÃO |
| Data da Resolução | 30 de Junho de 2008 |
| Emissor | Court of Appeal of Porto (Portugal) |
Apelação nº 2129/08.5 Acção Sumária de Despejo Tribunal Judicial de Póvoa de Varzim (2º Juízo Cível) Relator: Paulo Brandão 1º Adjunto: Juiza-Desembargadora Drª. Isoleta Costa 2º Adjunto: Juiz-Desembargador Dr. Abílio Costa * * ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO A sociedade "B.............., Ldª", veio propor contra os RR. C............... e mulher, D................., E............... e mulher, F..............., a presente acção declarativa com processo ordinário, pedindo a declaração da resolução do contrato de arrendamento, condenação dos primeiros réus a despejar o arrendado e a entregá-lo livre de pessoas e bens, condenação de todos os réus a pagar à autora as rendas vencidas no montante de € 5.986,00 e as vincendas até à entrega efectiva do arrendado, bem como os montantes das tarifas e taxas relativos a consumos de água, energia eléctrica, telefone e lixo, já vencidas e vincendas, a liquidar em execução de sentença, a que acrescem os juros de mora.
Alegou em fundamento que é titular do direito de propriedade que incide sobre uma fracção correspondente a uma loja de rés-do-chão, destinada a actividade de snack-bar e restaurante, que foi entregue em arrendamento aos 1ºs RR. pelos anteriores proprietários, assumindo os 2ºs RR. a posição de fiadores nesse contrato, tendo aqueles deixado de pagar as rendas devidas desde Dezembro de 2004 e até Fevereiro de 2006, no montante da quantia peticionada, ignorando se têm ou não satisfeito o pagamento das taxas de água, electricidade, lixo e telefone.
*Contestaram os 2ºs RR., invocando em primeiro lugar e por excepção, que concederam a garantia através de fiança pelo prazo de um ano, sendo o seu inicio o do contrato de arrendamento, em 01/03/92, conforme foi então estipulado na cláusula 8ª, obrigando-se o 1.º R. a apresentar novo fiador até 15 dias antes do termo de período acordado de um ano, pelo que tal fiança se mostra assim extinta.
Por impugnação, que decorre do desconhecimento de determinados factos, refere ainda que o estabelecimento foi objecto de trespasse em Setembro de 2003, não sendo já os 1ºs RR os actuais arrendatários, e, por último, que devem os AA. ser condenados como litigantes de má fé, julgando-se improcedente a presente acção.
*Contestaram de seguida os 1ºs RR., referindo por sua vez que inexiste falta de fundamento para pedir o despejo por parte dos AA., porquanto entre eles e a A. foi celebrado tão só um contrato promessa de arrendamento, e, suscitando as excepções de ilegitimidade activa e passiva, diz que aquela decorre de o mencionado contrato ter sido celebrado com o Dr. G.............. e mulher e não com A., e, quanto àquela segunda excepção, a ilegitimidade passiva, que desde 11/09/03 que trespassaram o referido estabelecimento a H................, com o conhecimento quer da A. quer daqueles outros atrás mencionados.
Terminam pedindo a improcedência da acção com consequente absolvição do pedido, e, para o caso de assim não se entender, deverá ser a A. ser julgada parte ilegítima ou mesmo eles RR., com absolvição da instância em qualquer destes casos.
*A A. respondeu, pugnando pela eficácia da fiança prestada pelos 2ºs RR., quanto à existência de contrato de arrendamento celebrado com os 1ºs RR. tal como alegado inicialmente, e que continuam estes a serem os proprietários do estabelecimento localizado na fracção em causa, entendendo que a acção deveria ser apreciada já no saneador, condenando-se ainda os RR. como litigantes de má fé.
*Após ser designada data para audiência preliminar, veio a A. solicitar o despejo imediato nos termos do artº 58º, nº 1, do RAU, ao que os 1ºs RR. responderam a fls 114, entendendo não haver lugar ao mesmo dada a existência de um simples contrato promessa, para além dos efeitos da invocada excepção de ilegitimidade activa, bem como não terem eles a qualidade de arrendatários por força do trespasse efectuado em 11 de Setembro de 2003.
*No despacho de fls 159/161 julgou-se procedente o incidente de despejo imediato, decretando-se a resolução do contrato de arrendamento mencionado nos autos, declarando-se por isso extinta a instância quanto ao pedido formulado em primeiro lugar por inutilidade superveniente da lide, e, no despacho saneador subsequente, julgou-se improcedente as excepções dilatórias invocadas, declarando-se as partes dotadas de legitimidade.
Organizou-se imediatamente após a matéria de facto dada como assente e aquela constante da base instrutória, que não foi objecto de qualquer reclamação das partes.
*Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, decidindo-se sobre a matéria de facto vertida na base instrutória conforme consta do despacho de fls. 281/283, uma vez mais sem qualquer reparo das partes, proferindo-se então a sentença de fls 286/296, que no final veio a julgo a acção parcialmente provada e procedente e, em conformidade: condenou os RR., C......................, D.................., E............... e F................ a pagarem, solidariamente, à A. as rendas, no valor contratado, relativas aos meses de Dezembro de 2004 a Fevereiro de 2006, vencidas até à propositura da acção, também a pagar as rendas que se vencerem até à sentença que determinou a resolução do arrendamento, em 05/02/07, bem como as que se vencerem até à entrega efectiva do locado, a título de enriquecimento sem causa.
Condenou os RR. a pagar, solidariamente, à A. os juros de mora que se venceram e se vencerem desde a data em que devia ter sido paga a renda de cada um dos meses referidos e dados como provados, sobre o valor respectivo, até integral pagamento, contabilizados à taxa legal que em cada momento vigorar, através da portaria prevista no art. 559.º do Cód. Civ.
condenou os RR. a pagarem, solidariamente, à A. no que vier ser liquidado em execução de sentença, relativamente às taxas e consumos de água, electricidade, saneamento e lixo, devidos á Câmara Municipal, à E.D.P. e à Portugal Telecom.
*Não se conformando, dela interpuseram os RR. recurso de apelação, fazendo-o os 2ºs RR. a fls 303, e os 1ºs RR. a fls 308, dos quais foram juntas inúmeras cópias e os respectivos originais, admitidos a fls 322.
*Após as respectivas alegações, finalizaram os 2ºs RR. com as seguintes conclusões: 1. Os Apelantes foram demandados enquanto fiadores no contrato de arrendamento, numa acção de despejo por falta de pagamento de rendas.
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O contrato de arrendamento em causa foi celebrado no dia 28 de Fevereiro de 1992 com prazo de duração de três anos, tendo o seu início em 1 de Março de 1992, renovável anualmente.
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O prazo inicial do contrato foi, assim, de três anos.
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Na cláusula oitava do contrato os aqui Apelantes declararam "que ficam de fiadores e principais garantes do cumprimento das obrigações resultantes para os segundos, deste contrato, e desde já renunciam ao benefício de excussão prévia, durante o primeiro ano de arrendamento, obrigando-se o segundo à apresentação de novo fiador até 15 dias antes sob pena de resolução".
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Os Apelantes, os senhorios e arrendatários estipularam que a fiança seria limitada ao primeiro ano do contrato.
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A expressão "e desde já renunciam ao benefício de excussão prévia", reporta-se à duração de todo o período de fiança.
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Não faz sentido numa interpretação diferente, ao conciliarmos essa parte com a parte final da cláusula que refere "obrigando-se o segundo à apresentação de novo fiador até 15 dias antes sob pena de resolução".
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É óbvio que esta obrigação imposta ao arrendatário se reporta ao fim do primeiro ano de duração do contrato, em que duraria a fiança prestada, devendo quinze dias antes de terminar esse ano, o arrendatário apresentar novo fiador, sob pena do contrato se resolver ... (outra interpretação não será possível).
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Abrangendo a fiança pelas obrigações do locatário apenas, salvo, estipulação em contrário, o período inicial de duração do contrato no caso vertente não poderia exceder três anos, correspondente a esse período inicial de duração do contrato dos autos.
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Sempre a fiança prestada pelos Apelantes, ter-se-ia como extinta, por força da Lei, em 28/2/95 - artº 655º Cod. Civil.
*Os recorrentes C.............. e D................, por sua vez, apresentaram as seguintes conclusões: 1.ª O presente recurso vem interposto da sentença proferida em 25 de Agosto e 2007, a fls. 286 a 296 dos autos, que julgou procedente a acção intentada pela...
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