Acórdão nº 05101/11 de Tribunal Central Administrativo Sul, 17 de Janeiro de 2012

Magistrado ResponsávelANÍBAL FERRAZ
Data da Resolução17 de Janeiro de 2012
EmissorTribunal Central Administrativo Sul

IA..., S.A., contribuinte n.º ... e com os demais sinais dos autos, deduziu impugnação judicial contra actos de fixação de valores patrimoniais tributários (2.ªs avaliações).

Pelo Tribunal Administrativo e Fiscal de Almada, foi proferida sentença julgando-a improcedente, veredicto que a impugnante adversou no presente recurso jurisdicional, cuja alegação integra as seguintes conclusões: « 1. A douta sentença fundamenta a aplicação do coeficiente majorativo de qualidade e conforto - localização em condomínio fechado - com base no seguinte: “Do probatório resultou que o prédio na matriz predial urbana sob o artigo 5071 da freguesia de N.S. Anunciada é constituído por 4 blocos de apartamentos, encontra-se murado, tem zonas envolventes e uma zona relvada com acesso privado dos moradores.” 2. O prédio em apreço, encontra-se parcialmente murado por razões de segurança, devido à existência, por um lado, de uma via com muito tráfego e movimento - uma rotunda - e de outro, devido à existência de uma ribeira. As zonas envolventes, de protecção, juntas tanto à rotunda como à ribeira, não são passíveis de utilização pelos condóminos ou pelo público devido à sua reduzida dimensão e inclinação.

3. A única “zona envolvente” passível de utilização, é um estacionamento público, ou seja, um espaço público, sempre aberto a qualquer pessoa, seja ela condómino ou um estranho, e igualmente assim definido pela licença de utilização emitida pela Câmara Municipal de Setúbal e demais documentos oficiais respeitantes ao prédio junto ao processo.

4. A denominada “zona relvada” é uma parte do tecto da fracção destinada a parqueamento e arrecadações, à qual, por motivos estéticos, se aplicou um tapete de relva, de forma a evitar a existência de um piso só em cimento. Esta zona funciona como se de um átrio de um prédio comum se tratasse.

5. Visualizando o prédio no site “Google Earth” ou similar, a parte do tecto da fracção destinada a parqueamento e arrecadações, (na qual foi aplicado o tapete de relva), parece tratar-se de um jardim, o que poderia ter sido verificado se a comissão de avaliação se tivesse deslocado ao local.

6. O prédio em apreço não se distingue nas suas características, de um qualquer edifício, em regime de propriedade horizontal, pois consiste num conjunto de fracções autónomas, distintas e isoladas entre si, com saída própria para a parte comum do prédio, pois, qualquer prédio em propriedade horizontal, é um conjunto de fracções autónomas, construído num espaço comum e com acesso condicionado durante a totalidade do dia.

7. O solo onde se implanta um prédio é parte comum desse prédio.

8. O acesso a qualquer prédio passa pela transposição de uma porta, para a qual se tem a chave ou é aberta por um proprietário, sendo assim sempre um acesso condicionado.

9. O prédio em apreço não possui qualquer característica que o possa qualificar como condomínio fechado, pois esta noção implicará necessariamente a existência de um espaço envolvente ao conjunto das fracções e de acesso condicionado, do qual só os condóminos possam desfrutar - sem ser somente de passagem - e no qual existam equipamentos de uso exclusivo dos condóminos - campo de ténis, piscina, parque infantil, golfe, ginásio, etc.

10. O edifício do qual fazem parte as onze fracções autónomas objecto do presente recurso, é um prédio único, em regime de propriedade horizontal, composto por quatro blocos, constituído por 61 (sessenta e uma) fracções autónomas, destinadas a habitação, parqueamento e arrumos, designadas pelas letras “A” a “BK”, com uma única descrição predial, um número único de identificação na 1ª. Conservatória do Registo Predial de Setúbal, e uma única inscrição na matriz predial urbana, um único artigo matricial.

11. Os quatro blocos não são independentes, fazem parte de um único edifício, o qual tem duas entradas, a entrada principal pedonal e a entrada de viaturas, ou seja, uma porta normal com campainhas (sem portaria), e um portão de garagem, encontrando-se os blocos ligados entre si pelo piso de parqueamento e arrecadações.

12. Conforme se constata dos documentos juntos aos autos, o edifício tem a área coberta de 4.916,10 metros quadrados e a área descoberta de 683,90 metros quadrados (área esta de uso público), no total de 5.600,00 metros quadrados.

13. A área descoberta de 683,90 metros quadrados, “(…) zonas comuns a todas as fracções, ainda que de uso público (…)”, (negrito nosso), conforme Despacho da Câmara Municipal de Setúbal, corresponde à soma da área de 207,36 m2, (relativos aos 18 lugares de estacionamento público numerados de 1 a 18), com a área de 476,54 m2 (respectiva zona de circulação automóvel, daquele estacionamento público).

14. Nas avaliações efectuadas em fracções distintas das dos autos, cerca de 48 fracções num universo de 61, bem como, nas primeiras avaliações de quatro das onze fracções agora em apreço, não foi considerado pelos demais peritos tributários a existência de um condomínio fechado, nem a existência de um sistema central de climatização.

15. Resulta assim, notória, a discricionariedade de critérios e a subjectividade das avaliações, efectuadas em sede de 2ª. avaliação.

16. O prédio não possui área sobrante de implantação, sendo a sua área descoberta de 683,90 metros quadrados, uma zona comum de uso público, destinada a estacionamento público.

17. Na página 17 do Manual de Avaliação de Prédios Urbanos - Direcção de Serviços de Avaliação, de Setembro de 2004, dos serviços da DGCI, consta, citamos com sublinhado original: II - Condomínio fechado: Corresponde à definição constante da alínea e) do art.º 43° do CIMI, desde que como tal considerado, na licença emitida pela competente Câmara Municipal.

18. Conforme cópias das licenças de utilização emitidas pela Câmara Municipal de Setúbal, em 06.11.2003, 22.11.2004 e 12.07.2006, sendo três porque a construção foi faseada, verifica-se que aquela Câmara não considerou que nos encontramos perante a figura de um condomínio fechado.

19. O avaliador, Engº. António Ferreira, membro da comissão da 2ª. avaliação, em sede de inquirição, considerou que existe um condomínio fechado, porque há um conjunto de edifícios com vários artigos, (o que não é verdade, como supra se referiu), considera que há uma zona verde e uma zona de lazer, (o que não corresponde à realidade, mais uma vez).

20. O outro membro da comissão de 2ª. avaliação, o Engº. João Guerra, em sede de inquirição, referiu que se trata de um conjunto de edifícios ou um conjunto de fracções, com um acesso condicionado, um acesso pedonal a sul e um portão para viaturas, com uma zona relvada, uma zona comum para ser usufruída pelos proprietários das fracções, e entendeu que o edifício em apreço nos autos é um condomínio fechado porque: é um conjunto de fracções, com uma zona comum e com acesso condicionado de dia ou de noite.

21. Confrontado com o exemplo, da existência de um edifício, um conjunto de fracções, com acesso condicionado e com uma zona comum, na cobertura do mesmo com piscina, referiu peremptoriamente, não se tratar de um condomínio fechado.

22. Ambos os depoimentos dos avaliadores, confirmam que os mesmos desconhecem as características das fracções avaliadas.

23. A aceitar-se a noção que as duas testemunhas da Fazenda Pública têm de condomínio fechado, então, todos os imóveis possuidores, por exemplo, de um terraço no último piso teriam de ser considerados para efeitos fiscais, um condomínio fechado, o que seria, no mínimo, bizarro.

24. Ao não ter sido inspeccionado o local em sede de 2ª. avaliação (a 2.ª avaliação foi efectuada nas instalações do Serviço de Finanças de Setúbal - 2) os peritos da DGI, não se aperceberam da correcta localização e implantação do edifício.

25. Acresce que, quanto a uma fracção autónoma, do mesmo prédio, a designada pelas letras “AM”, foi apresentada uma impugnação com os mesmos fundamentos, a qual corre termos no Tribunal Administrativo e Fiscal de Almada com o nº. 134/07.0BEALM. Neste processo, o Digno Magistrado do Ministério Público emitiu o douto parecer no sentido de que o acto de avaliação deve ser anulado na parte em que se considerou como elemento majorativo do coeficiente de qualidade e conforto a existência de “condomínio fechado”.

Transcreve-se o douto parecer na parte respeitante a esta matéria: Todavia não resulta de qualquer elemento documental, nem tal foi invocado pelos peritos no auto de avaliação (o auto de avaliação agora sindicado é (irritantemente) omisso a tal respeito), que o acesso a tal espaço envolvente...

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