Acórdão nº 1554/08.9TBCTB.C1 de Court of Appeal of Coimbra (Portugal), 29 de Novembro de 2011

Magistrado ResponsávelANT
Data da Resolução29 de Novembro de 2011
EmissorCourt of Appeal of Coimbra (Portugal)

Acordam no Tribunal da Relação de Coimbra I A...

, Mediação Imobiliária, L.

da[1] instaurou, na comarca de Castelo Branco, a presente acção declarativa, com processo sumário, contra B...

e mulher C...

, residentes na ..., Castelo Branco, pedindo a condenação destes no pagamento da quantia de € 5 548,23, acrescida de juros de mora vincendos. Pede também, a título subsidiário, que, no caso de ser declarado nulo o contrato de mediação, os réus sejam condenados a restituir-lhe da quantia de € 5 548,23, acrescida de juros de mora vincendos.

Alega, em síntese, que, na sequência de contrato celebrado com os réus, actuou como mediadora na venda que estes fizeram de um imóvel seu, não lhe tendo sido paga a comissão de 3% do valor do preço que foi convencionada para pagamento dos serviços dessa mediação.

Mais alegou que no caso de o contrato ser considerado nulo, por vício de forma, deve ser-lhe restituído o que prestou e não sendo possível a restituição em espécie, terá então que se considerar o valor da sua actividade, que é o da comissão de 3% que foi estipulada.

Os réus contestaram dizendo que, face ao disposto no artigo 19.º n.º 8 do Decreto-Lei 211/2004 de 20 de Agosto, o contrato junto pela autora é nulo. Disseram também não ter celebrado qualquer contrato de mediação mobiliária com a autora A autora replicou reafirmando que os réus lhe solicitaram os serviços de mediação mobiliária e ela prestou-os.

Proferiu-se despacho saneador, fixaram-se os factos assentes e elaborou-se a base instrutória.

Realizou-se julgamento e proferiu-se sentença em que se decidiu: "Pelo exposto, julgo a acção totalmente improcedente, por não provada, e o abrigo do que vai nos art.ºs 4.º, 19.º, n.ºs 1, 2, alªs a), b) e d) e 8.º, e 18.º do Decreto-Lei n.º 211/2004,de 20.08, e art.º 289.º, n.º 1 do Código Civil, absolvo os réus dos pedidos formulados".

Inconformada com tal decisão, a autora dela interpôs recurso, que foi admitido como de apelação, com subida imediata, nos próprios autos e efeito meramente devolutivo, findando a respectiva motivação, com as seguintes conclusões: 1.º A recorrente propôs acção declarativa contra os RR., pedindo a sua condenação no pagamento à Autora da quantia de € 5.548,23, a título de comissão devida no âmbito de um contrato de mediação imobiliária celebrada entre ambos.

  1. O douto Tribunal a quo julgou a acção totalmente improcedente, absolvendo os RR. do pedido, fundamentando a sua decisão, por um lado, na inexistência de prova acerca da actividade intermediária da A. na venda do imóvel pertencentes aos RR. e, por outro, invocando a nulidade do contrato de mediação.

  2. A recorrente discorda e impugna a decisão proferida sobre a matéria de facto contida nos quesitos 1º, 2º, 3º 4º, 6º, 7º e 8º da Base Instrutória. Deveriam, ao invés do que sucedeu, ter sido considerados provados, com fundamento na conjugação dos depoimentos das testemunhas D...

    e E...

    , nos termos acima expostos (depoimentos gravados na sequência referida acima, em CD).

  3. A resposta “provado” aos quesitos acima enumerados é reveladora da actuação relevante da autora como intermediária do negócio concluído entre os RR, na qualidade de vendedores e a empresa “F...

    , L.

    da, na qualidade de compradora.

  4. A recorrente impugna ainda a resposta data aos quesitos nºs 12º, 13º, 14º, 15º e 16º[2] da Base Instrutória, a qual contribuiu para a prova dos factos elencados nos pontos D)1, D)2 P) e Q). Deveriam, ao contrário do decidido, serem considerados não provados, com fundamento na conjugação do documento junto aos autos, referente a escritura de compra e venda referida em C) da matéria provada, e do depoimento da testemunha G...

    , Notária que exarou a mesma.

  5. Da mencionada escritura de compra e venda resulta que as partes, RR. E a empresa “ F..., L.

    da” declararam que o “negócio foi objecto de intervenção de mediador imobiliário « A... – Mediação Imobiliária, L.

    da», com a licença nº ...-AMI” (facto assente no ponto C).

  6. A força probatória deste documento – documento autêntico – só pode ser ilidida com base na sua falsidade, ou seja, por virtude de nele se referirem, como tendo sido objecto da percepção do notário ou de oficial público algum facto que não ocorreu, ou praticado por eles acto que não foi. (art. 372º, nºs 1 e 2 do C.C.). Não tendo sido impugnada a falsidade do documento, nem os RR. invocado erro, dolo ou coacção aquando da emissão desta declaração de vontade, o facto resultante da mesma, i.e., que a A. teve intervenção na mediação do negócio jurídico então celebrado, fica plenamente provado.

  7. Mesmo defendendo-se que a força probatória material de uma escritura pública, enquanto documento autêntico não abrange a sinceridade, a veracidade e a validade das declarações emitidas pelas partes, a averiguação desta verdade admite prova testemunhal.

  8. O depoimento da testemunha G..., Notária, atesta e prova que a declaração em causa foi proferida pelas partes de forma consciente e livre, porquanto a própria Notária se assegurou de explicar às partes o conteúdo da cláusula sobre a intervenção de mediador imobiliário, de as haver confrontado com o facto de a A. ter intermediado a venda em concreto e de ter lido e dado a assinar a referida escritura antes de se terem realizado as demais.

  9. O contrato de mediação imobiliária pressupõe, essencialmente, a incumbência, a uma pessoa, de angariar interessado para certo negócio, feita pelo mediador, entre terceiro e o comitente, bem como a conclusão do negócio entre eles, como consequência adequada da actividade do mediador.

  10. Resulta da factualidade que ora se pretende ver provada que foi a autora, a pedido dos RR., que angariou a empresa “ F..., L.

    da”, que a apresentou aos RR.; que intermediou as partes na negociação da venda desse imóvel; que assistiu a reuniões entre as partes onde foram discutidos os termos de ambos os negócios e que o contrato de venda foi efectivamente celebrado.

  11. Todos estes actos traduzem a actividade causalmente adequada por parte da autora, pelo que cumpriu a sua obrigação resultante do contrato de mediação imobiliária que celebrou com os RR., tendo, em consequência, direito à respectiva remuneração, nos termos acordados.

  12. Não obstante a arguição e a declaração da nulidade do contrato de mediação imobiliária por falta de forma, como resulta dos autos, há que observar o plasmado no art.º 289º, nº 1 do CC, ou seja a restituição de tudo o que tiver sido prestado pelas partes, ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor equivalente.

  13. Uma vez que a A. cumpriu a sua prestação de mediação na venda do imóvel pertencente aos RR., promovendo o negócio que veio a ser concluído, os RR. (comitentes) são obrigados a restituir o valor acordado para a remuneração, em face da impossibilidade de restituírem o serviço prestado pela A.

  14. Ao não decidir nestes termos, violou a sentença recorrida as disposições dos art.ºs 272.º, n.ºs 1 e 2, 289.º, n.º 1 ambos do CC, bem como a disposição do art.º 668.º, n.º 1, al. d) do CPC.

    Terminam pedindo que a sentença recorrida seja "revogada e determinada a condenação dos RR. no pagamento da comissão peticionada à Autora".

    Os réus contra-alegaram sustentando que a decisão recorrida deve ser mantida.

    Face ao disposto nos artigos 684.º n.º 3 e 685.º-A n.

    os 1 e 3 do Código de Processo Civil[3], as conclusões das alegações de recurso delimitam os poderes de cognição deste Tribunal e, considerando a natureza jurídica da matéria versada, as questões a decidir consistem em saber se: a) há erro no julgamento da matéria de facto dos quesitos 1.º, 2.º, 3.º, 4.º, 6.º, 7.º, 8.º, 12.º, 13.º, 14.º e 15.º; b) provando-se que a autora prestou serviços de mediação aos réus, estes devem pagar-lhe ou restituir-lhe algum valor.

    II 1.º A autora sustenta que, no que se refere ao julgamento da matéria de facto dos quesitos 1.º, 2.º, 3.º, 4.º, 6.º, 7.º, 8.º, 12.º, 13.º, 14.º e 15.º, a prova dos autos conduz a conclusões diferentes das extraídas pelo tribunal a quo.

    Estes quesitos têm o seguinte teor: 1) No exercício da sua actividade comercial...

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