Acórdão nº 07A3717 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 27 de Novembro de 2007
| Magistrado Responsável | ALVES VELHO |
| Data da Resolução | 27 de Novembro de 2007 |
| Emissor | Supremo Tribunal de Justiça (Portugal) |
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça: 1. - AA intentou acção declarativa contra "BB - Companhia de Construções de Gaia, Lda" e "CC, SA", pedindo se declarasse não cumprido definitivamente o contrato-promessa celebrado entre a A. e a 1.ª Ré, por culpa e causa imputável exclusivamente àquela, se condenasse a 1.ª Ré no pagamento de indemnização no montante de 11.700.000$00, correspondente ao dobro do sinal que a A. prestou ao abrigo do mesmo contrato e se declarasse o direito de retenção que à A. assiste para ser paga, preferentemente a todos os demais credores, incluindo a 2.ª Ré, pelo produto da venda da fracção "T", penhorada em execução instaurada pela 2ª Ré.
Alegou, para tanto, ter celebrado com a 1.ª Ré, em 4.11.1991, um contrato-promessa de compra e venda, mediante o qual a 1.ª Ré prometeu vender-lhe, livre de quaisquer ónus ou encargos, tendo a A. prometido comprar-lhe, pelo preço de 6.850.000$00, uma fracção autónoma, para habitação.
A A. entregou à 1ª R. as quantias de 2.000.000$00, 1.082.500$00 e 2.767.500$00, que, em 5/3/92, lhe entregou as chaves da fracção onde a A. instalou o seu lar e residência permanente, aí permanecendo.
A escritura de compra e venda realizou-se em 31.3.1992, mas 1.ª Ré não procedeu ao cancelamento das hipotecas que oneravam a fracção, a favor da 2.ª Ré, para garantia de empréstimos que esta concedera àquela para financiamento da construção, as quais ainda hoje se mantêm, mas cuja existência a A. só conheceu em 1994.
A 1.ª Ré não pôde ou não quis desonerar a fracção da A., pelo que o tempo decorrido permite concluir que se lhe tornou impossível cumprir a prestação a que se obrigou perante a A., ou não a quer cumprir, equivalendo a mora a incumprimento definitivo, confere à A. o direito de lhe exigir o dobro do sinal, no total de 5.850.000$00.
Contestou a 2.ª Ré, alegando essencialmente que celebrada a escritura de compra e venda se cumpriu o contrato promessa, pelo que a A. não pode estribar neste o seu pedido.
Após vicissitudes várias, veio a se proferida sentença, que julgou a acção improcedente, decisão que a Relação confirmou.
A A. pede agora revista, insistindo na procedência dos pedidos formulados na acção, concluindo como segue: 1. O acórdão recorrido faz errada interpretação das normas dos art.s 762.º-1, 410.º-1 e 775º-f) do CC.
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Os princípios da boa fé (art. 762.º/1), do equilíbrio das prestações e da eficácia dos contratos (art. 406.º/1), entre outros fundamentais das obrigações em geral, mas também o elemento literal, impõem a interpretação e aplicação daquelas normas legais no sentido oposto ao preconizado.
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A celebração do contrato de compra e venda não pode ter como efeito inexorável a extinção das obrigações assumidas em contrato-promessa.
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Menos pode ter como efeito desonerar o promitente vendedor de libertar o prédio da hipoteca que constituiu a favor de terceiro e mantinha, sob pena de destruir-se todo o equilíbrio de valor das prestações que o contrato-promessa pressupõe: 5. A escritura de compra e venda celebrada constitui incumprimento ou cumprimento tão parcial ou tão defeituoso, atendendo a que o valor da hipoteca excede várias vezes o valor da fracção, que se equivale ao incumprimento e constitui a A. no direito à indemnização pelo dobro do sinal e no direito de retenção sobre o imóvel, para ser paga preferentemente pelo produto da venda judicial, nos termos das disposições legais dos art.s 441.º, 442.º/2, 755.º-f) e demais aplicáveis do CC.
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Não pode fazer-se uma cisão radical entre a modalidade jurídica do comprometimento e o conteúdo concreto da promessa, que mobilizou as vontades negociais.
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É radicalmente díspar prometer vender sem ónus ou encargos e contratar depois a compra e venda do bem onerado por hipoteca, muito para além da variabilidade que pode admitir-se entre as cláusulas da promessa e as do contrato efectivamente celebrado sem subverter a matriz fundadora do negócio jurídico assente pela parte que o prometeu.
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Correspondendo à concreta promessa ajuizada um modelo de execução específica, que contempla também a imposição ao promitente vendedor de extinguir a garantia, quer de mão própria...
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