Acórdão nº 10086/2006-1 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 12 de Junho de 2007

Magistrado ResponsávelMARIA JOSÉ SIMÕES
Data da Resolução12 de Junho de 2007
EmissorCourt of Appeal of Lisbon (Portugal)

Acordam os Juízes deste Tribunal da Relação de Lisboa I - RELATÓRIO "Condomínio em Lisboa", aqui representado por "L", Ldª, administradora de condomínio, propôs acção declarativa de condenação, com processo ordinário contra "S", SA., pedindo que a R. seja condenada: a) a concluir as obras nas áreas comuns e a eliminar os defeitos de construção nas mesmas no prazo de seis meses; b) a pagar uma indemnização pela mora na conclusão das obras nas áreas comuns no valor de Esc. 10.400.000$00 (dez milhões e quatrocentos mil escudos), acrescida de juros moratórios, calculados à taxa legal, até plena execução da sentença; c) a pagar uma indemnização pelos prejuízos causados pela não eliminação dos defeitos de construção nas áreas comuns, com valor a liquidar em execução de sentença, acrescida de juros moratórios, calculados à taxa legal, até plena execução da sentença; e d) ao pagamento de uma quantia pecuniária por cada dia de atraso na conclusão e na eliminação dos defeitos nas áreas comuns do prédio.

Fundamentou a sua pretensão no facto de a R. ter sido a construtora e a promotora de vendas, entre outros inseridos no complexo urbano "Parque Europa", do prédio urbano também denominado "Edifício T" a que corresponde a compropriedade do A., constituído por 60 fracções autónomas, por uma zona comum. Na sequência dessa construção e promoção, alega o A. que a identificada R., como promitente-vendedora, prometia vender, aos clientes promitentes-compradores, uma futura fracção autónoma (com uma determinada tipologia), a certo preço, com determinada área expressa em m2, e de acordo com um mapa de acabamentos e equipamentos, comprometendo-se a entregar, num certo espaço de tempo (Dezembro de 1992), uma determinada fracção imobiliária, do prédio urbano em fase de construção e a constituir em propriedade horizontal, sendo o pagamento faseado e culminando com a escritura pública de compra e venda. Nessas circunstâncias, continua a mesma demandante, os prazos para a entrega das fracções e para realização das escrituras públicas do prédio identificado foram largamente ultrapassados e a maioria das fracções não puderam ser, desde logo, habitadas, na medida em que as obras de acabamentos não estavam concluídas e haviam inúmeros defeitos de construção a serem corrigidos, e quanto às áreas comuns prolongaram-se no tempo as respectivas obras, nunca tendo a R. dado por concluídas as mesmas e nunca tendo entregue tais áreas, estando a maioria do equipamento neste momento, ainda, em seu nome (caso dos elevadores e os contadores de água e luz). Mais alega, a A., que desde que foi nomeada administradora do condomínio vem exigindo à R. a conclusão das obras nas áreas comuns do prédio para posteriormente se proceder à recepção definitiva das mesmas, sendo que a própria R. elaborou, ela própria, uma listagem das obras por concluir e dos defeitos a reparar no lote 122.1 a 4 (de que faz parte o prédio em causa), reconhecendo não ter concluído as obras e haver uma série de defeitos de construção que teriam de ser reparados, avançando com datas para conclusão da obra e reparação dos defeitos enunciados. Refere ainda, a A., que a R. nunca respeitou as datas para conclusão das referidas obras e reparação dos defeitos, estando sempre a arranjar motivos para diferir tal termo e para estipular novas datas, o que acontece com o sistema de rega automática nos jardins de cobertura, com a ajardinagem das áreas na cobertura, com a instalação de exaustores de fumo nas cozinhas, com a exaustão das lareiras, das cozinhas e das casas de banho, com a tomada de ar de admissão nas cozinhas e nas instalações sanitárias, com a impermeabilização das coberturas e com o funcionamento dos elevadores, mais acrescendo o problema das infiltrações com as causas devidamente discriminadas por peritagens técnicas, além de outros defeitos nos equipamentos colectivos do condomínio. Conclui, a mesma demandante, que o contrato de empreitada em causa, que subjaz às promessas de venda celebradas, se demonstra incumprido, estando a R. em incumprimento quanto à entrega da obra concluída e sendo responsável pelos prejuízos causados ao condomínio, ficando obrigada a indemnizar este último na desvalorização sofrida pelo prédio no mercado imobiliário pela não conclusão das obras nas áreas comuns ou ainda pelos danos superiores que venham a ser verificados, sendo, além disso, a R. responsável pela eliminação dos defeitos detectados na construção e por uma indemnização pelos prejuízos e incómodos causados.

A ré apresentou contestação, na qual para além de ter requerido a intervenção acessória do agrupamento complementar de empresas responsável pela empreitada de construção do lote 122-2, que veio a corresponder ao actual "Edifício T", começa por defender-se com a caducidade do direito à reparação dos defeitos em imóvel, tal como invocado pelo A., alegando que não construiu o prédio, sendo unicamente vendedora das respectivas fracções autónomas e por isso tendo como regime aplicável o das vendas de coisas defeituosas, com o prazo de seis meses para o exercício do direito de reparação de coisa defeituosa a contar da data da celebração das escrituras, sem que os titulares do direito de denúncia possam beneficiar da ampliação dos mesmos prazos. Depois, para além de alegar a ilegitimidade do A. para invocar direitos que são da titularidade de cada condómino, a R. procede à impugnação da matéria aduzida na petição inicial, nomeadamente quanto à sua actividade societária, quanto à data limite da entrega das fracções, quanto às reparações e aos ajustes posteriores sempre necessários após a conclusão da obra, quanto à promoção da intervenção do empreiteiro, quanto às obras ainda por terminar ou concluir e que não coincidem com as alegadas omissões e, por último, quanto à qualificação dos negócios estabelecidos com os promitentes compradores, que devem ser apreciados enquanto promessas de aquisição de um bem futuro e devidamente ultimadas com a celebração das escrituras de compra e venda.

Na réplica, o A. defende a improcedência da matéria de excepção aduzida, reiterando a sua tese quanto à qualificação dos contratos em presença e mencionando que os pedidos realizados na petição inicial dizem tão só respeito às áreas comuns do prédio em questão.

Foi admitida intervenção acessória, sendo que a chamada veio apresentar contestação onde se defende também com as excepções de caducidade e de ilegitimidade, para além de proceder à impugnação de facto e de direito da matéria aduzida na petição inicial.

O A. apresentou réplica a esta nova contestação, respondendo à matéria de excepção deduzida.

Pela R. veio a ser apresentado articulado superveniente onde alega que concluiu as reparações ou melhoramentos que estavam pendentes de finalização, reparações e melhoramentos, e cuja responsabilidade tinha assumido na contestação.

Prosseguiram os autos, tendo sido proferida sentença, na qual se julgou a acção parcialmente procedente, e, em consequência, condenou-se a R.,"S", SA., a proceder à reparação e à eliminação dos defeitos e/ou desconformidades acima descritos, isto é dos que constam das alíneas t), gg), hh), ii), kk), mm), nn), oo); pp), qq), designadamente à deficiente exaustão das lareiras, cozinhas e casas de banho, que se mantém nalgumas fracções; à insuficiência no sistema de controlo da água da piscina e pouco declive na plataforma com acumulação de água na lage; à falta de profundidade do sistema de drenagem do escoamento das águas nos tubos e caixas o que provoca alagamentos e infiltrações na lage da zona da piscina com prolongamento significativo pelas paredes e tecto do piso 12 bem como deterioração da caixa de quadro eléctrico e seus componentes; à largura reduzida da abertura do acesso aos órgãos de manuseamento do equipamento da piscina; e ao fissuramento das lages da garagem; e, ainda, dos defeitos condizentes com a falta de colocação do equipamento de rega automática nos jardins de cobertura - vd. as alíneas cc), dd) dos "factos provados" -, e dos exaustores de fumo com motor de extracção em cada uma das fracções, absolvendo a mesma R. de tudo o mais peticionado pela A. "Condomínio do Prédio Urbano sito na Rua Manuel Marques, "Parque Europa", em Lisboa".

Inconformada com esta decisão, dela veio apelar a ré, tendo apresentado as suas alegações que finalizou com as seguintes conclusões: 1. Dos autos constam todos os elementos de prova documentais, pericial e testemunhais audiograficamente registados que serviram de base à decisão, pelo que é legalmente possível a essa Relação alterar a decisão sobre a matéria de facto que tenha sido objecto de impugnação.

  1. Do quesito 1° e 2° devem ser eliminadas, respectivamente, as referências à actuação da Ré como fiscalização e construtora do edifício dos autos, em virtude de essa matéria não constar da documentação aí em causa, além de os depoimentos testemunhais indicarem sentido diverso, circunstâncias essas que retiram fundamento à decisão impugnada.

  2. Dos quesitos 10° e 12° deve ser eliminada a referência à alegada distribuição por terceiros de um folheto contendo alusão à rega automática e exaustor motorizado, devendo considerar-se provados os quesitos 44° e 45°, por nesse sentido terem sido produzidos os depoimentos testemunhais em que o Sr. Juiz "a quo" fundou as suas decisões.

  3. Dos quesitos 13° a 17° e 33° deve ser eliminada qualquer referência a "grande parte dos andares", "lareiras", "solucionaram parte", "alguns andares"e "persistindo os mesmos noutros andares" com reporte aos sistemas de exaustão das cozinhas, das instalações sanitárias e das lareiras, em virtude de nesse sentido terem sido produzidos os depoimentos testemunhais e o relatório pericial em que se fundou a decisão ora impugnada.

  4. O quesito n° 34 deve ser julgado não provado em virtude de a conjugação do depoimento testemunhal com o relatório pericial não permitir concluir com segurança que a laje da garagem do prédio tenha fissurado estruturalmente...

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