Acórdão nº 10086/2006-1 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 12 de Junho de 2007
Magistrado Responsável | MARIA JOSÉ SIMÕES |
Data da Resolução | 12 de Junho de 2007 |
Emissor | Court of Appeal of Lisbon (Portugal) |
Acordam os Juízes deste Tribunal da Relação de Lisboa I - RELATÓRIO "Condomínio em Lisboa", aqui representado por "L", Ldª, administradora de condomínio, propôs acção declarativa de condenação, com processo ordinário contra "S", SA., pedindo que a R. seja condenada: a) a concluir as obras nas áreas comuns e a eliminar os defeitos de construção nas mesmas no prazo de seis meses; b) a pagar uma indemnização pela mora na conclusão das obras nas áreas comuns no valor de Esc. 10.400.000$00 (dez milhões e quatrocentos mil escudos), acrescida de juros moratórios, calculados à taxa legal, até plena execução da sentença; c) a pagar uma indemnização pelos prejuízos causados pela não eliminação dos defeitos de construção nas áreas comuns, com valor a liquidar em execução de sentença, acrescida de juros moratórios, calculados à taxa legal, até plena execução da sentença; e d) ao pagamento de uma quantia pecuniária por cada dia de atraso na conclusão e na eliminação dos defeitos nas áreas comuns do prédio.
Fundamentou a sua pretensão no facto de a R. ter sido a construtora e a promotora de vendas, entre outros inseridos no complexo urbano "Parque Europa", do prédio urbano também denominado "Edifício T" a que corresponde a compropriedade do A., constituído por 60 fracções autónomas, por uma zona comum. Na sequência dessa construção e promoção, alega o A. que a identificada R., como promitente-vendedora, prometia vender, aos clientes promitentes-compradores, uma futura fracção autónoma (com uma determinada tipologia), a certo preço, com determinada área expressa em m2, e de acordo com um mapa de acabamentos e equipamentos, comprometendo-se a entregar, num certo espaço de tempo (Dezembro de 1992), uma determinada fracção imobiliária, do prédio urbano em fase de construção e a constituir em propriedade horizontal, sendo o pagamento faseado e culminando com a escritura pública de compra e venda. Nessas circunstâncias, continua a mesma demandante, os prazos para a entrega das fracções e para realização das escrituras públicas do prédio identificado foram largamente ultrapassados e a maioria das fracções não puderam ser, desde logo, habitadas, na medida em que as obras de acabamentos não estavam concluídas e haviam inúmeros defeitos de construção a serem corrigidos, e quanto às áreas comuns prolongaram-se no tempo as respectivas obras, nunca tendo a R. dado por concluídas as mesmas e nunca tendo entregue tais áreas, estando a maioria do equipamento neste momento, ainda, em seu nome (caso dos elevadores e os contadores de água e luz). Mais alega, a A., que desde que foi nomeada administradora do condomínio vem exigindo à R. a conclusão das obras nas áreas comuns do prédio para posteriormente se proceder à recepção definitiva das mesmas, sendo que a própria R. elaborou, ela própria, uma listagem das obras por concluir e dos defeitos a reparar no lote 122.1 a 4 (de que faz parte o prédio em causa), reconhecendo não ter concluído as obras e haver uma série de defeitos de construção que teriam de ser reparados, avançando com datas para conclusão da obra e reparação dos defeitos enunciados. Refere ainda, a A., que a R. nunca respeitou as datas para conclusão das referidas obras e reparação dos defeitos, estando sempre a arranjar motivos para diferir tal termo e para estipular novas datas, o que acontece com o sistema de rega automática nos jardins de cobertura, com a ajardinagem das áreas na cobertura, com a instalação de exaustores de fumo nas cozinhas, com a exaustão das lareiras, das cozinhas e das casas de banho, com a tomada de ar de admissão nas cozinhas e nas instalações sanitárias, com a impermeabilização das coberturas e com o funcionamento dos elevadores, mais acrescendo o problema das infiltrações com as causas devidamente discriminadas por peritagens técnicas, além de outros defeitos nos equipamentos colectivos do condomínio. Conclui, a mesma demandante, que o contrato de empreitada em causa, que subjaz às promessas de venda celebradas, se demonstra incumprido, estando a R. em incumprimento quanto à entrega da obra concluída e sendo responsável pelos prejuízos causados ao condomínio, ficando obrigada a indemnizar este último na desvalorização sofrida pelo prédio no mercado imobiliário pela não conclusão das obras nas áreas comuns ou ainda pelos danos superiores que venham a ser verificados, sendo, além disso, a R. responsável pela eliminação dos defeitos detectados na construção e por uma indemnização pelos prejuízos e incómodos causados.
A ré apresentou contestação, na qual para além de ter requerido a intervenção acessória do agrupamento complementar de empresas responsável pela empreitada de construção do lote 122-2, que veio a corresponder ao actual "Edifício T", começa por defender-se com a caducidade do direito à reparação dos defeitos em imóvel, tal como invocado pelo A., alegando que não construiu o prédio, sendo unicamente vendedora das respectivas fracções autónomas e por isso tendo como regime aplicável o das vendas de coisas defeituosas, com o prazo de seis meses para o exercício do direito de reparação de coisa defeituosa a contar da data da celebração das escrituras, sem que os titulares do direito de denúncia possam beneficiar da ampliação dos mesmos prazos. Depois, para além de alegar a ilegitimidade do A. para invocar direitos que são da titularidade de cada condómino, a R. procede à impugnação da matéria aduzida na petição inicial, nomeadamente quanto à sua actividade societária, quanto à data limite da entrega das fracções, quanto às reparações e aos ajustes posteriores sempre necessários após a conclusão da obra, quanto à promoção da intervenção do empreiteiro, quanto às obras ainda por terminar ou concluir e que não coincidem com as alegadas omissões e, por último, quanto à qualificação dos negócios estabelecidos com os promitentes compradores, que devem ser apreciados enquanto promessas de aquisição de um bem futuro e devidamente ultimadas com a celebração das escrituras de compra e venda.
Na réplica, o A. defende a improcedência da matéria de excepção aduzida, reiterando a sua tese quanto à qualificação dos contratos em presença e mencionando que os pedidos realizados na petição inicial dizem tão só respeito às áreas comuns do prédio em questão.
Foi admitida intervenção acessória, sendo que a chamada veio apresentar contestação onde se defende também com as excepções de caducidade e de ilegitimidade, para além de proceder à impugnação de facto e de direito da matéria aduzida na petição inicial.
O A. apresentou réplica a esta nova contestação, respondendo à matéria de excepção deduzida.
Pela R. veio a ser apresentado articulado superveniente onde alega que concluiu as reparações ou melhoramentos que estavam pendentes de finalização, reparações e melhoramentos, e cuja responsabilidade tinha assumido na contestação.
Prosseguiram os autos, tendo sido proferida sentença, na qual se julgou a acção parcialmente procedente, e, em consequência, condenou-se a R.,"S", SA., a proceder à reparação e à eliminação dos defeitos e/ou desconformidades acima descritos, isto é dos que constam das alíneas t), gg), hh), ii), kk), mm), nn), oo); pp), qq), designadamente à deficiente exaustão das lareiras, cozinhas e casas de banho, que se mantém nalgumas fracções; à insuficiência no sistema de controlo da água da piscina e pouco declive na plataforma com acumulação de água na lage; à falta de profundidade do sistema de drenagem do escoamento das águas nos tubos e caixas o que provoca alagamentos e infiltrações na lage da zona da piscina com prolongamento significativo pelas paredes e tecto do piso 12 bem como deterioração da caixa de quadro eléctrico e seus componentes; à largura reduzida da abertura do acesso aos órgãos de manuseamento do equipamento da piscina; e ao fissuramento das lages da garagem; e, ainda, dos defeitos condizentes com a falta de colocação do equipamento de rega automática nos jardins de cobertura - vd. as alíneas cc), dd) dos "factos provados" -, e dos exaustores de fumo com motor de extracção em cada uma das fracções, absolvendo a mesma R. de tudo o mais peticionado pela A. "Condomínio do Prédio Urbano sito na Rua Manuel Marques, "Parque Europa", em Lisboa".
Inconformada com esta decisão, dela veio apelar a ré, tendo apresentado as suas alegações que finalizou com as seguintes conclusões: 1. Dos autos constam todos os elementos de prova documentais, pericial e testemunhais audiograficamente registados que serviram de base à decisão, pelo que é legalmente possível a essa Relação alterar a decisão sobre a matéria de facto que tenha sido objecto de impugnação.
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Do quesito 1° e 2° devem ser eliminadas, respectivamente, as referências à actuação da Ré como fiscalização e construtora do edifício dos autos, em virtude de essa matéria não constar da documentação aí em causa, além de os depoimentos testemunhais indicarem sentido diverso, circunstâncias essas que retiram fundamento à decisão impugnada.
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Dos quesitos 10° e 12° deve ser eliminada a referência à alegada distribuição por terceiros de um folheto contendo alusão à rega automática e exaustor motorizado, devendo considerar-se provados os quesitos 44° e 45°, por nesse sentido terem sido produzidos os depoimentos testemunhais em que o Sr. Juiz "a quo" fundou as suas decisões.
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Dos quesitos 13° a 17° e 33° deve ser eliminada qualquer referência a "grande parte dos andares", "lareiras", "solucionaram parte", "alguns andares"e "persistindo os mesmos noutros andares" com reporte aos sistemas de exaustão das cozinhas, das instalações sanitárias e das lareiras, em virtude de nesse sentido terem sido produzidos os depoimentos testemunhais e o relatório pericial em que se fundou a decisão ora impugnada.
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O quesito n° 34 deve ser julgado não provado em virtude de a conjugação do depoimento testemunhal com o relatório pericial não permitir concluir com segurança que a laje da garagem do prédio tenha fissurado estruturalmente...
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