Acórdão nº 0062712 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 18 de Março de 1993
| Magistrado Responsável | EDUARDO BATISTA |
| Data da Resolução | 18 de Março de 1993 |
| Emissor | Court of Appeal of Lisbon (Portugal) |
Acorda-se na 2 Secção do Tribunal da Relação de Lisboa: 1 - "Quimigal - Química de Portugal, SA" instaurou acção especial de despejo, que correu termos pela 3 Secção, do 3 Juízo, do Tribunal Cível de Lisboa, contra a "Pingo Doce - Distribuição Alimentar, SA", onde pede a resolução do contrato de arrendamento respeitante ao prédio urbano sito na Avenida de Ceuta n. 43, em Lisboa e a condenação da Ré ao seu despejo imediato. A Ré, que foi regularmente citada, veio contestar por excepção e por impugnação, tendo também pedido a condenação da Autora como litigante de má fé. Foi proferido despacho saneador, onde o Mmo. Juiz "a quo" oficiosamente fixou valor à acção, tendo sido organizados a especificação e o questionário. A Autora recorreu do despacho saneador, que foi recebido como agravo, com efeito devolutivo e subida diferida. Seguiram-se os termos legais posteriores e, após a audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença, que, julgando a acção improcedente, absolveu a Ré do pedido. Inconformada, veio a Autora recorrer daquela sentença. Recebido o recurso como apelação, veio a Autora apresentar a sua alegação, que concluiu da forma seguinte: "1 - A matéria de facto dada como provada é no sentido de que a R. cedeu a utilização remunerada de espaços (lojas) a terceiros no local (centro comercial) de que é arrendatária (...). "2 - A mesma douta sentença considerou que tal cessão por ser acompanhada da utilização de infraestruturas ou vantagens genéricas do centro comercial, v. g., proximidade de outras lojas, àreas de estacionamento, espaços lúdicos, caracterizava um contrato atípico e não um mero sub-arrendamento ou cessão de local. Pelo que: "3 - Rejeitou a aplicação do artigo 1093, n. 1, f) do Código Civil ao caso ajuizado. "4 - Não é correcta a caracterização do contrato de cessão do local como contrato atípico visto que a situação de facto sub judice contém os elementos essenciais do contrato típico de sub-arrendamento. "5 - Em tal sentido se remete para o estudo do Prof. Inocêncio Galvão Telles, in "O Direito", ano 123, 1991, IV (Outubro-Dezembro) cuja argumentação no sentido anterior se dá aqui por reproduzida. Donde, "6 - Se verifica que a douta sentença recorrida fez, de jure constituto, errada aplicação daquele citado preceito (artigo 1093, n. 1, f) do Código Civil)". A Apelante que, no início da sua alegação declarou entender não ter sentido minutar autonomamente o recurso de agravo interposto do despacho saneador, termina pedindo a revogação da sentença recorrida, julgando-se a acção procedente. A Apelada apresentou contralegação, onde sustentou a sentença recorrida. Na verdade, a Apelada veio defender que, na sentença recorrida, se fizera uma correcta interpretação dos factos comprovados nos autos e se interpretara correctamente a lei, que lhe era aplicável e que a solução encontrada era a ajustada ao caso "sub judice". Por estas razões, a Apelante sustenta que a apelação deverá ser julgada improcedente e desatendida, confirmando-se a sentença recorrida. Foram colhidos os vistos legais. Cumpre decidir. 2 - Impõe-se, antes de mais, constatar que o agravo, interposto pela Autora do despacho saneador, ficou deserto, por falta de alegações, nos termos dos artigo 292, número 1 e artigo 690, número 2, ambos do Código Processo Civil. 3 - Seguidamente, há que verificar quais os factos relevantes comprovados nos autos. 3.1 - Da análise da especificação e do despacho com as respostas aos quesitos resulta estarem provados os seguintes factos relevantes: A Autora "Quimigal - Química de Portugal, SA" é sucessora da "Companhia União Fabril, SARL" (CUF). Por escritura de 22/01/1971, a CUF, SARL cedeu à "Supa - Companhia Portuguesa de Supermercados, SARL" o goso e fruição temporários do imóvel sito na Avenida de Ceuta, n. 43, freguesia de Alcântara, em Lisboa, descrito na 6 Conservatória do Registo Civil de Lisboa sob o n. 2672 e inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo 1269, mediante remuneração mensal, destinando-se o local à instalação de um supermercado da Supa e respectivos armazéns e escritórios. Por escritura de 31/07/1987, a Supa trespassou à Ré "Pingo Doce - Distribuição Alimentar, SA" o estabelecimento comercial de supermercado e centro comercial instalados no prédio atrás referido. Por carta de 06/08/87, por carta enviada à Autora, a Supa comunicou a esta a realização daquele trespasse. A Ré iniciou, a partir de 08/09/87, o exercício da actividade de exploração do supermercado no mencionado local e implantou nele, fora das caixas registadoras do supermercado, as seguintes lojas, delimitadas por paredes de vidro amovíveis: Loja de exposição e venda de electrodomésticos, girando sob a firma "Excel"; Encostada à parede do lado Nascente, uma loja de venda de chocolates, que gira sob a firma "Jerónimo Martins"; Encostada à parede do lado Sul, uma loja de comercialização de animais domésticos e produtos para animais, que gira sob a firma "Bicho:s"; Encostada a esta mesma parede, uma loja de lãs, que gira sob o nome de "Maria Antónia Ramos Ripado"; Encostada à mesma parede, outra loja de artigos para crianças, que gira sob a firma "Birra". À Autora não foi pedida qualquer autorização para a cessão do goso das partes do imóvel ocupadas pelas citadas lojas, nem a Autora nisso consentiu. Em 14/07/88, a Ré remeteu à Autora uma carta, de que se encontra cópia a folhas 78-79 e que esta recebeu, em que, além do mais, referiu ter "iniciado ... a instalação de quatro novas lojas, no Centro Comercial de Alcântara". Em 12/07/88, houve uma reunião entre o Administrador da Ré, Dr. (C) e os representantes da Autora, Eng. (A) e (O). A partir de 1983, o objecto do referido acordo entre a "CUF, SARL" e a "Supa, SA", passou a abranger, para além da exploração de um supermercado, a de um centro comercial, com conhecimento e consentimento da Autora, desde então. A Ré iniciou, igualmente em 08/09/87, a exploração do centro comercial atrás referido. A loja, que gira sob a firma "Jerónimo Martins", é explorada pela própria Ré. As restantes lojas exploram antigas secções existentes no supermercado trespassado pela Supa, tendo a Ré procedido à remodelação e embelezamento de toda a loja. Tais obras foram realizadas no Inverno/Primavera de 1988, com pleno conhecimento público, já que o estabelecimento nunca foi encerrado, mesmo durante a sua execução. Decorriam, nessa altura, conversações entre a Ré e a Autora, nas pessoas do Dr. (O) e do Eng. (A), com vista à revisão da renda. Já na época da exploração feita pela Supa, a Autora pretendia receber uma percentagem do valor cobrado aos cessionários do Centro Comercial. A Ré anuiu, após demoradas negociações com os representantes da Autora, a uma revisão da renda, a qual passaria a incluir 7,5% da receita da exploração do Centro Comercial. 3.2 - O Mmo Juiz "a quo" considerou, ainda, serem factos de conhecimento geral e, como tal, utilizáveis na sentença, independetemente de alegação e prova (artigo 514, n. 1 do Código Processo Civil), a seguinte matéria de facto: O espaço utilizado pela Ré e anteriormente pela trespassante Supa não se confina a um rés do chão, existindo o 1 andar, onde já desde 1983 existe um Centro Comercial, em que funcionam os cinemas Las Vegas, a par de restaurante e lojas diversas. 4 - Há ainda, nesta fase, que atentar em certos aspectos de facto que nos parecem relevantes para a boa decisão da apelação. 4.1 - Antes de mais, há que constatar que, após 1983, a finalidade do arrendado foi ampliada, por forma a abranger além dos destinos convencionados inicialmente também a exploração do centro comercial. Na verdade, além se ter provado que a Apelante consentiu em que no local arrrendado fosse instalado um centro comercial, sempre teria de concluir-se que ela reconhecera inequivocamente esse novo fim. Efectivamente, como se assinalava no, ao que julgamos saber inédito, Ac. deste Tribunal de 23/01/90, (voto de vencido do Exmo. Des. Dr. Sousa Inês), proferido no processo n. 2322 da 1 Secção, há reconhecimento quando alguém "conhece e aceita uma certa situação". Ora, a Apelante, convencionando com a Apelada que esta lhe pagaria certa percentagem do valor cobrado aos comerciantes instalados no centro comercial, inequivocamente reconheceu como permitido este novo destino do local arrendado. Ora, verifica-se ainda que não se provou (e nem sequer foi alegado) ter sido convencionado, que certas áreas do locado se devessem destinar, obrigatoriamente, ao supermercado, ao centro comercial, ao armazém ou ao escritório. Ora, salvo o devido respeito pela douta opinião adversa, isto significa que o locatário pode afectar as áreas que entender, dentro do prédio arrendado, aos fins que escolher, de entre os vários destinos permitidos contratualmente. Deste modo, tendo o destino "centro comercial" passado a ser permitido para o prédio dado em arrendamento, pela Apelante à ora Apelada, é perfeitamente legal que esta, diminuindo a àrea afectada à exploração do supermercado, afectasse as áreas das lojas, ora questionadas, a centro comercial. 4.2 - Em segundo lugar, há que atentar no seguinte aspecto: Como referiu a Apelante a, aliás muito douta, sentença afirma, mais de uma vez, serem as cedências questionadas de "áreas, espaços vazios, delimitadas por paredes de...
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