Acórdão nº 9703/2006-6 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 25 de Janeiro de 2007

Magistrado ResponsávelANA LUÍSA GERALDES
Data da Resolução25 de Janeiro de 2007
EmissorCourt of Appeal of Lisbon (Portugal)

ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA I - 1. R intentou a presente acção de despejo contra O e J Pedindo que seja decretada a resolução do contrato e os Réus condenados a despejar imediatamente o prédio arrendado e a pagar as rendas vencidas no montante de 174,58€, e vincendas, até entrega ao Autor do prédio arrendado.

Alega, em síntese, que é proprietário dum prédio urbano, o qual foi arrendado, no ano de 1937, pelos anteriores proprietários, a JC e mulher Rosa, com destino a habitação, sendo que no locado foi instalado o Colégio, tendo a referida Rosa admitido E como Directora do Colégio.

Entretanto, a anterior arrendatária, Rosa, por testamento, deixou metade daquele estabelecimento de ensino à Ré O e instituiu o Réu J como herdeiro do remanescente dos seus bens e direitos. Estes, por sua vez, e sem o consentimento do senhorio, subarrendaram ou cederam a sua posição contratual à actual Directora do Colégio, E.

Por fim alega que os Réus não comunicaram por escrito ao Autor/senhorio a morte da primitiva arrendatária, Rosa, nem nos cento e oitenta dias posteriores à ocorrência do óbito, o que importa a caducidade do direito à transmissão do arrendamento.

  1. Foram apresentadas contestações separadas por ambos os RR.

    1. Na sua contestação, o Réu J deduz a excepção de ilegitimidade passiva, defendendo que, contrariamente ao alegado pelo Autor, não é, nem nunca foi, proprietário ou comproprietário do estabelecimento de ensino "Externato Nun'Álvares", porquanto: - a irmã do Réu - Rosa - era apenas proprietária de metade do referido estabelecimento de ensino; - metade essa que legou à Ré O, conforme cópia do testamento anexo; - do remanescente dos bens, direitos e acções da Rosa não fazia parte a outra metade do citado estabelecimento de ensino, pelo que o ora Réu não herdou metade ou qualquer outra quota-parte do aludido estabelecimento, conforme resulta da relação de bens junta aos autos; - igualmente o Réu nunca foi arrendatário, subarrendatário ou ocupante a qualquer título desse estabelecimento.

      Assim, deve ser declarado parte ilegítima na presente acção e absolvido da instância.

      No mais contesta os restantes factos articulados.

    2. A Ré O contesta argumentando, em síntese, que o prédio em questão foi arrendado pelos anteriores proprietários Rosa e marido JC, conjunta e simultaneamente para habitação do casal e funcionamento do Colégio, sendo que apenas uma pequena parte do locado se destinava a habitação. E após a morte destes o arrendamento faz parte da respectiva herança, sendo seus herdeiros, e como tais inquilinos do A., a Ré, a quem a referida Rosa legou metade do colégio, e o co-réu J, irmão daquela, por ter sido instituído herdeiro do remanescente.

      Acrescenta ainda que, durante todo este tempo, as rendas devidas e em atraso, acrescidas da indemnização igual a 50%, foram sendo depositadas na CGD, pelo que conclui pedindo a improcedência da acção e a condenação do A. como litigante de má-fé.

  2. Na resposta à excepção o A. manteve a versão de que o R. J é co-titular do estabelecimento de ensino em causa, porquanto, a falecida Rosa, sua irmã, legou, por testamento, metade do mesmo à Ré O, tendo o R. J recebido o remanescente dos bens da falecida.

  3. Elaborado despacho saneador o Tribunal "a quo" julgou improcedente a excepção de ilegitimidade deduzida pelo Réu J, por entender que são parte legítima na acção todos aqueles que sejam titulares do interesse relevante, nos termos configurados pelo Autor. Ou seja: ambos os RR.

  4. Inconformado, o Réu J Agravou (cf. fls. 207, 218, 245 e segs, do I vol.), tendo formulado, em síntese, as seguintes conclusões: 1ª - O Autor intentou a presente acção contra os RR. O e J alegando que ambos são co-titulares do estabelecimento de ensino "Externato", instalado no prédio que identifica e cujo despejo requer; 2ª - Acontece, porém, que o R. veio invocar a sua ilegitimidade alegando não ser, nem nunca ter sido, co-titular do aludido estabelecimento de ensino, conforme se extrai da relação de bens partilhados por morte da Rosa; 3ª - E assim, a decisão recorrida enferma de erro de julgamento ao indeferir a excepção de ilegitimidade e ao julgá-lo parte legítima na presente acção.

  5. Não foram apresentadas contra-alegações.

  6. Posteriormente, o Autor R veio requerer a alteração do pedido, de modo que o Tribunal declare, como pedido principal, a caducidade do contrato de arrendamento por óbito dos arrendatários e, caso assim não se entenda, que o Tribunal declare, como pedido subsidiário, a nulidade do contrato de arrendamento - cf. fls. 375 e segs, do III vol.

    A Ré opôs-se, nos termos que constam de fls. 381 a 383.

    Por sua vez o Tribunal "a quo" indeferiu a requerida alteração nos termos que constam de fls. 386 e 387.

  7. Inconformado, o Autor Agravou, tendo formulado, em síntese, as seguintes conclusões: 1) O Tribunal "a quo" indeferiu o requerimento do A. de alteração do pedido por entender que "a ampliação só pode ter lugar na réplica", "articulado que a presente acção não comporta", conclusão que carece de fundamento legal; 2) A lei permite essa ampliação ao abrigo do disposto no art. 273º, nº 2, do CPC, pelo que deve o despacho recorrido ser revogado e proferido novo despacho que admita a alteração requerida pelo A.

  8. Os RR. contra-alegaram pugnando pela improcedência do recurso, uma vez que o mesmo não tem qualquer fundamento legal.

  9. Realizado julgamento foi proferida sentença que julgou improcedente a acção, por não provada, e absolveu os RR. dos pedidos.

  10. Inconformado o Autor Apelou, tendo formulado, em síntese, as seguintes conclusões: 1. O Tribunal "a quo" supondo que o prédio arrendado tinha apenas 3 pavimentos (rés-do-chão, 1° andar e 2° andar) fixou como matéria provada que o ensino ocupava 3/4 partes do mesmo, mas o prédio tem cinco pavimentos, uma dependência coberta de 36m2, e um logradouro de 707m2, pelo que ficou impugnada aquela fracção, ali quota, que não pode corresponder à realidade.

  11. O Tribunal recorreu a uma fracção (3/4), para indicar qual a parte ocupada pelo ensino, o que revela que não se provou que o ensino ocupasse um espaço materialmente distinto do espaço destinado à habitação, o que gera indivisibilidade do arrendamento.

  12. O Tribunal não pode concluir que o arrendamento foi destinado principalmente ao ensino com fundamento apenas na dimensão do imóvel destinado ao ensino, aliás impugnado, e no facto dos arrendatários viverem do ensino privado e no facto do acesso à parte destinada a habitação fazer-se através das portas do colégio, porque nenhum dos fundamentos é determinante e o que importa é averiguar a vontade conjectural dos contraentes que não ficou averiguada, nem provada nos autos.

  13. E um colégio como o dos autos, por ser externo, não pode ser um estabelecimento comercial ou industrial porque, aos alunos, não há fornecimento de alojamento ou alimentação e os sujeitos não são comerciantes, são professores e os actos que praticam não são actos de comércio, são actos de ensino.

  14. A arrendatária D. Helena faleceu sem que lhe sobrevivessem as pessoas indicadas no art. 85° da RAU, o que gera caducidade de arrendamento destinado a habitação e afecta a validade da finalidade do ensino e, porque não existem transmissários não renunciantes, não se põe o problema da comunicação ao senhorio quanto à finalidade para a habitação.

  15. A arrendatária, D. Helena, em vida, tornou nulo o contrato de arrendamento, porque legou metade do estabelecimento de ensino como se de estabelecimento comercial se tratasse.

  16. Mesmo que a transmissão do colégio fosse juridicamente viável por negócio "mortis causa" (testamento), exigiria sempre comunicação ao senhorio, dado o direito que este tem de conhecer os seus arrendatários, tal como acontece no trespasse (art. 1038°, al. g), do CC) e não há prova de que essa comunicação tivesse sido feita.

  17. A sentença recorrida não se pronunciou sobre a não ocupação da parte habitacional da falecida arrendatária à qual não sobreviveram as pessoas indicadas no art. 85º da RAU, e continua desocupada sem qualquer razão justificativa, na qual o herdeiro J não tem residência permanente, uma vez que reside em Lisboa e a legatária, do mesmo modo, reside na freguesia de Santa Luzia, concelho do Funchal, o que gera ilegalidade - fundamento de resolução de contrato de arrendamento (art. 64°, nº 1, al. i) da RAU).

  18. Pelo que, foram violadas as seguintes disposições legais: art. 1028º, nº 1, 1038º, al. g), 1051º, al...

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