Acórdão nº 0634276 de Court of Appeal of Porto (Portugal), 09 de Novembro de 2006
| Magistrado Responsável | ATAÍDE DAS NEVES |
| Data da Resolução | 09 de Novembro de 2006 |
| Emissor | Court of Appeal of Porto (Portugal) |
Acordam na Secção Cível do Tribunal da Relação O Porto B…………, Lda., com sede na ……., s/n, ……, Vila Nova de Gaia, instaurou no Tribunal Judicial de Vila Nova de Gaia, onde veio a ser distribuída à ..ª Vara Mista, sob o nº …../2002, a presente acção declarativa comum com processo ordinário contra C……….., Lda., com sede na Rua ….., n.º ……, ……, Vila Nova de Gaia, alegando em síntese que: - em 04.10.1997, Autora e Ré celebraram um escrito que denominaram de "contrato promessa de arrendamento comercial com fiança", onde esta prometeu dar e aquela prometeu tomar de arrendamento as fracções autónomas designadas pelas letras "J" e "K" correspondentes ao rés-do-chão do prédio constituído em propriedade horizontal, situado na Rua …., n.ºs …. e …. e na Rua do …… (actual Rua Dr. ……), n.ºs …. a …., freguesia de ……., Vila Nova de Gaia, pelo prazo de cinco anos com inicio em um de Outubro de 1997, sendo renovável por períodos iguais e sucessivos de tempo e pela renda anual convencionada de quatro milhões e duzentos mil escudos, pagável em duodécimos mensais de trezentos e cinquenta mil escudos, no primeiro dia útil do mês a que disser respeito, na sede da promitente locadora ou na residência do seu legal representante; - ficou ainda acordado que o locado se destina exclusivamente ao comércio e venda de pão, produtos de confeitaria e snack, não lhe podendo ser dado outro destino sem o prévio e escrito consentimento da promitente locadora, e que a escritura definitiva deste contrato será designada pela promitente locatária do dia, hora e local da sua outorga, por carta registada com aviso de recepção remetida com a antecedência de oito dias; - com a celebração do já referido acordo, a Ré entregou à Autora as identificadas fracções, tendo esta iniciado a sua laboração, ali instalando, de imediato, uma padaria, confeitaria e snack-bar; - na data da celebração do aludido acordo a Ré garantiu à Autora que as fracções cedidas eram possuidoras das necessárias licenças, podendo entrar em funcionamento de imediato; - até à presente data a Ré não procedeu à marcação da escritura pública, não tendo esta sido realizada por a Ré não possuir a licença de utilização; - com data de 18.10.20001 e carimbo dos serviços dos correios de 03.12.2001, a Autora enviou uma carta registada com A/R à Ré na qual solicitava a rápida marcação da escritura pública, a qual veio a ser devolvida com a indicação de "não atendeu"; - a partir de certa altura a Ré começou a recusar o recebimento da contrapartida mensal convencionada, tendo por isso a Autora procedido ao seu depósito na Caixa Geral de Depósitos; - em consequência da falta de licença de utilização das fracções para o exercício da actividade ali explorada, a Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia aplicou já diversas coimas à Autora e, a sua falta, pode implicar o encerramento do estabelecimento; - a Ré só em 5.11.2001 solicitou à Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia a emissão das licenças de utilização para a exploração da actividade exercida nas fracções cedidas; a Autora para pagamento dos seus trabalhadores, fornecedores, das prestações devidas pela aquisição de materiais necessários ao seu comércio, das contribuições à Segurança Social, impostos e contabilidade despende mensalmente o montante de € 12.469,95.
Em consequência, pede que: A Ré seja condenada no pagamento de todas as coimas que foram e forem aplicadas à Autora devido à falta de licença de utilização das duas fracções - "J" e "K" do prédio identificado em 1º da petição inicial desde 04.10.1997 até à obtenção de licença de utilização das referidas fracções.
A Ré seja condenada no pagamento de uma indemnização mensal a favor da Autora na importância de € 12.469,95, caso a C.M.V.N. Gaia venha efectivamente a ordenar o encerramento do citado estabelecimento comercial que funciona nas fracções "J" e "K", por cada mês em que aquele estabelecimento se encontrar encerrado devido à falta de licença de utilização.
Seja ordenado o cativo das quantias depositadas pela Autora a favor da Ré a título de renda na caixa geral de depósitos, para garantia do pagamento das coimas aplicadas à Autora pela Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia, devido à falta de licença de utilização das fracções "J" e "K" do prédio identificado em 1º da petição inicial.
A Ré seja condenada a celebrar com a Autora a escritura de arrendamento comercial, nos termos e condições em que se comprometera no contrato promessa de arrendamento comercial, datado e assinado em 04.10.1997, no prazo de 30 dias após a obtenção da licença de utilização das referidas fracções.
Contestou a Ré, alegando, em síntese, que: - os sócios da Ré não garantiram aos sócios da Autora que as referidas fracções tinham as devidas licenças e que poderiam funcionar de imediato; - a licença de utilização não se encontrava ainda emitida quando foi outorgado o contrato em causa; - a Autora executou obras nas ditas fracções para aí instalar o estabelecimento comercial, às quais a Ré foi totalmente alheia e, no decurso dessas obras, a Autora procedeu à eliminação de uma parede que dividia as duas fracções; - a Autora iniciou a laboração em 1997, mas não requereu o alvará de funcionamento; - a Ré não está a receber da Autora a quantia referente à renda mensal convencionada; - a Ré interpelou a Autora e seus sócios para comparecerem no dia 09.10.2001, pelas 11h30m a fim de outorgarem a escritura pública relativa ao contrato prometido, não tendo a Ré comparecido; - a licença de utilização para as fracções em causa só será emitida se a parede que divide as duas fracções for reposta, o que a Autora não repõe e não permite que a Ré a reponha; - a Ré nunca foi sujeita a qualquer procedimento contra-ordenacional por parte da CMGaia em virtude da falta de licença de utilização dessas fracções; - a Autora é arguida num processo de contra-ordenação por não ter pedido o licenciamento do estabelecimento que instalou nas fracções em causa; - a Ré requereu em 27.09.2001 a notificação judicial avulsa da Autora realizada em 02.10.2001, na qual lhe comunicava a denúncia do contrato que constitui o documento n.º 1 junto à petição inicial para o seu termo, não tendo a Autora entregue as fracções à Ré; - a Autora não paga à Ré as rendas referentes aos meses de Fevereiro e Março de 1998 e as rendas devidas desde 01.07.2001; - o contrato que constituiu o documento n.º 1 junto à petição inicial é um contrato de arrendamento urbano para o exercício do comércio, que deveria ter sido reduzido a escritura pública, sendo por isso nulo por falta de forma; - a Ré poderia auferir como contrapartida pela válida cedência do gozo, uso e fruição das fracções em causa a quantia mensal de € 1.995,19.
Conclui pela improcedência da acção e pede, em reconvenção, que: A Autora seja condenada na denúncia do contrato a que alude os autos com a consequente entrega à Ré das fracções autónomas acima identificadas em 7º da contestação livres de pessoas e coisas.
A Autora seja condenada no pagamento das rendas contratuais em dívida no valor global de € 33.506,94 referentes a Fevereiro e Março de 1998 e a Julho de 2001 até Outubro de 2002 e das rendas que se vencerem após 01.11.2002, inclusive, no valor cada de € 1.875,96 até efectiva desocupação e entrega das fracções, acrescidas todas dos juros de mora legais, contados desde a notificação da contestação e até efectivo pagamento.
Ou, caso assim não se entenda, A Autora seja condenada na resolução do contrato que constitui o documento n.º 1 da petição inicial por falta de pagamento da renda contratual, com a consequente entrega à Ré das fracções autónomas identificadas no item da contestação livre de pessoas e coisas.
A Autora seja condenada no pagamento das rendas contratuais em dívida, no valor global de € 33.506,94 referentes a Fevereiro e Março de 1998 e a Julho de 2001 até Outubro de 2002 e das rendas que se vencerem após 01.11.2002, inclusive, no valor cada de € 1.875,96 até efectiva desocupação e entrega das fracções, acrescidas todas dos juros de mora legais, contados desde a notificação da contestação e até efectivo pagamento.
Ou, caso improcedam os pedidos formulados supra em a) e c): A Autora seja condenada em ver declarada a nulidade do contrato que constitui o documento n.º 1 junto à petição inicial, com a inerente restituição das fracções acima identificadas em 7º da contestação à Ré, livre de pessoas e coisas.
A Autora seja condenada em ver declarada a compensação das quantias que entregou à Ré com o período de ocupação que fez das fracções desde 01.10.1997.
A Autora seja condenada no pagamento à Ré das quantias relativas à ocupação das fracções nos meses de Fevereiro e Março de 1998 e a Julho de 2001 até Outubro de 2002, no valor global € 33.506,94, e ainda na quantia referente à ocupação após 01.11.2002, inclusive, no valor em cada mês ou fracção de mês de € 1.875,96, e até efectiva desocupação e entrega das fracções à Ré, acrescidas todas dos juros de mora legais, contados desde a notificação da contestação e até efectivo pagamento.
A Autora apresentou réplica, pugnando pela improcedência dos pedidos reconvencionais por inadmissibilidade legal e/ou por não provados.
Foi proferido despacho saneador e seleccionou-se a matéria de facto assente e organizou-se a base instrutória, que foram objecto de rectificação por despacho proferido a fls. 429-430 dos autos.
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, momento em que a Ré reduziu os pedidos formulados sob as alíneas b), d) e g) nos termos constantes na respectiva acta, cuja redução foi admitida por despacho de fls. 485 dos autos.
Após, respondeu-se à matéria da base instrutória conforme consta de fls. 486-489 dos autos, sem reclamações.
Foi proferida sentença, que decidiu nos termos seguintes: "Pelo exposto, julgo: 1. A presente acção totalmente improcedente e, em consequência, absolvo a Ré do pedido.
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A reconvenção parcialmente procedente e, em consequência: a) Condeno a Autora em ver declarada a nulidade do contrato que...
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