Acórdão nº 2263/03.0TBGRD.C1 de Court of Appeal of Coimbra (Portugal), 23 de Janeiro de 2007
| Magistrado Responsável | H |
| Data da Resolução | 23 de Janeiro de 2007 |
| Emissor | Court of Appeal of Coimbra (Portugal) |
ACORDAM OS JUÍZES QUE CONSTITUEM O TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE COIMBRA: “A...
”, propôs a presente acção declarativa, sob a forma de processo ordinário, contra B...
e C...
, todos já bem identificados, pedindo que, na sua procedência, os réus sejam condenados a pagar à autora a quantia de 20.000€, a título de indemnização, correspondente ao valor actual das benfeitorias, por si introduzidas, nas fracções autónomas, designadas pelas letras X e Z, do prédio urbano, situado na Rua Duque de Bragança e na Rua António Sérgio, na Guarda, para nelas instalar o seu estabelecimento de padaria e pastelaria, com fabrico próprio, alegando, para o efeito, e, em síntese, que, por contrato escrito, celebrado com os réus, em 10 de Fevereiro de 1998, tomou de arrendamento as ditas fracções autónomas, nas quais teve de efectuar diversas obras prévias para poder afectar as fracções aos fins do contrato de arrendamento, pois que, até então, nunca tinham sido objecto de qualquer tipo de utilização, apenas estando licenciadas para escritório ou comércio.
Em Outubro de 1997, os réus autorizaram a autora a tomar posse das ditas fracções, e a dar início às obras que esta entendesse convenientes, sendo certo que, no contrato de arrendamento, nada estipularam quanto às mesmas ou sobre o pagamento dos respectivos custos, tendo a autora dispendido com a elaboração do projecto de adaptação das duas fracções e com as obras respectivas, cujos materiais nelas aplicou, a quantia global de 17.899,17€, as quais aumentaram o valor das fracções, em 17.400,37€, ascendendo o montante dos materiais, equipamentos e das obras, a 20.000€, que representa a medida do enriquecimento dos réus, porquanto o levantamento das benfeitorias implica um dano irreparável e uma diminuição do valor da coisa.
Na contestação, os réus concluem pela improcedência da acção com a consequente absolvição do pedido, alegando, em suma, que, por contratos-promessa, datados de 1 de Setembro de 1997, prometeram arrendar a Virgílio Malta, sócio gerente da autora, e este prometeu tomar de arrendamento as referidas fracções, ficando estipulado que os locais se destinavam a escritórios e respectivos serviços, tendo o promitente arrendatário sido autorizado a efectuar as obras que entendesse necessárias, desde que não afectassem a segurança e estrutura externa do edifício, sendo certo que todas as benfeitorias, quer as previstas nos contratos, quer as que viessem a ser autorizadas por escrito, reverteriam a favor dos réus, sem dar lugar a qualquer indemnização, além de que, antes da celebração dos contratos-promessa, as duas fracções se encontravam em bom estado de conservação e segurança, para os fins a que se destinavam, ou seja, escritório ou comércio.
Que a autora começou as obras, que se destinaram à adaptação do local ao tipo de actividade que nela pretendia exercer, antes da vigência do contrato de arrendamento celebrado com os réus, acrescentando que as instalações de água, esgotos, sanitárias, eléctricas, contra incêndios e de isolamento acústico interessam, directamente, à actividade de exploração de estabelecimento de restauração e bebidas.
No início da vigência do contrato de arrendamento, já as obras estavam na fase de acabamentos, sendo certo que o referido Virgílio Malta tinha conhecimento que as executava, nos termos do estabelecido nos contratos-promessa e da autorização de 19 de Setembro de 1997.
Termina com a alegação de que as duas fracções não se valorizaram e, por isso, não enriqueceram os réus, à custa da autora, pelo que não lhe assiste o direito à peticionada indemnização.
Na réplica, onde conclui como na petição inicial, a autora alega, em síntese, que, apesar do clausulado nos contratos-promessa, as partes que celebraram o contrato de arrendamento, ao não fazerem constar deste qualquer previsão relativa à indemnização por benfeitorias, pretenderam que tal matéria fosse regulada pela lei geral, para além de que, quando o Virgílio Malta assinou os contratos-promessa e deu início às obras, ainda não era sócio gerente da autora.
A sentença julgou a acção, parcialmente, procedente e, em consequência, condenou os réus a pagar à autora uma indemnização correspondente ao valor actual que, para as fracções autónomas X e Z, referidas na alínea B) da factualidade assente, resulta do aproveitamento da baixada da instalação eléctrica exterior, dos esgotos exteriores e do sistema de extracção de fumos, a liquidar em execução de sentença, absolvendo-os, porém, do demais peticionado.
Desta sentença, os réus interpuseram recurso de apelação, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões: 1ª – Uma vez que as obras efectuadas nas fracções dadas de arrendamento foram de adaptação ao fim de pastelaria de pão quente e foram efectuadas por consenso, não podem ser consideradas benfeitorias, tendo presente a sua definição (Oliveira Ascenção, Direito Civil (Reais), 5a Ed., pág. 109), ou seja, não foram feitas para conservar ou melhorar a coisa - Cfr., no sentido que se vem expondo, o Ac. do STJ, de 07.12.94, BMJ 442 - 165 (173).
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- "Uma adaptação do local arrendado que não evite o seu detrimento", como é o caso, já que a adaptação não visou evitar o detrimento das fracções, pois, na data do arrendamento, as mesmas nunca tinham sido objecto de qualquer tipo de utilização ou uso, "nem o valorize senão para o fim de determinado arrendamento, não aproveitando a outras eventuais utilizações futuras, não constituirá benfeitoria necessária ou útil", o que igualmente se verifica no caso concreto, pois a utilização futura das fracções está limitada à instalação de pastelaria/padaria - Cfr. Ac. do STJ, de 03.06.03, in www.dgsi.pt, relator: Ribeiro de Almeida, proc. 03A1441 -, não havendo, por conseguinte, direito a indemnização, já que as obras de instalação da baixada eléctrica exterior, esgotos exteriores e sistema de extracção de fumos são de adaptação do local ao fim do contrato.
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- Para além das obras realizadas terem sido de adaptação do local ao tipo de serviço e fim próprio da actividade de padaria, pastelaria com fabrico próprio e venda ao público, ficou igualmente demonstrado que as fracções X e Z, antes da celebração dos contratos promessa de arrendamento, estavam em bom estado de conservação e segurança para os fins que se destinavam – escritórios ou comércio - Cfr. AA) -, o que significaria que as obras levadas a cabo foram de mera conservação destinada ao tipo de serviço próprio da actividade da autora - Cfr., neste sentido, Ac. da RE, de 26.03.98, CJ, Tomo II, pág. 273 (276, in fine).
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- O facto de no local não se poder exercer outra actividade que não seja a de padaria/pastelaria, sempre levaria a integrar as obras de instalação da baixada eléctrica exterior, esgotos exteriores e sistema de extracção de fumos na categoria de benfeitorias voluptuárias, adequadas apenas à satisfação dos interesses da autora e que em nada enriqueceram os réus - Cfr. Ac. do STJ, de 04.04.02, in www.dqsi.pt, relator: Sousa Inês, proc. 02B524, in fine -, sendo, por isso, insusceptíveis de indemnização face ao disposto nos Arts. 1046°, n°1, e 1273° a 1275° do CC.
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- A circunstância das obras que interessam directamente à exploração da indústria poderem ser levadas a cabo sem autorização do locador - Art. 34°, n°s 1 e 2, do DL n° 328/86, de 30 de Setembro, ex vi do Art. 48° do DL n° 168/97, de 4 de Julho, mostra que elas constituem obrigação e são da responsabilidade de quem exerce a profissão, por servirem exclusivamente os seus interesses profissionais, como é caso nos presentes autos, já que as obras realizadas foram de adaptação do local ao tipo de serviço e fim próprio da actividade de padaria, pastelaria com fabrico próprio e venda ao público - cfr. al. BB) -, o que tem como consequência que as despesas da baixada da instalação eléctrica exterior, dos esgotos exteriores e do sistema de extracção de fumos sempre teriam que ser suportadas pela autora e não pelos réus.
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- Compulsado o douto petitório verifica-se que autora se limitou a alegar o dano irreparável e uma diminuição do valor da coisa focada - cfr. Art. 64°-, nada dizendo ou alegando sobre o detrimento do prédio, pois que tal alegação – dano irreparável e diminuição do valor da coisa - nada de relevante adianta sobre o detrimento do imóvel, tendo até que considerar-se tal alegação de manifestamente conclusiva, e da matéria factual dada como assente ou da que resultou das respostas dadas à constante da douta Base Instrutória nada resulta como provado a propósito do detrimento, faltando, por isso, um dos requisitos ou pressupostos legais para que possa ter lugar o direito de indemnização por benfeitorias úteis. Acresce que, 7ª - O levantamento da baixada da instalação eléctrica exterior, dos esgotos exteriores e do sistema de extracção de fumos não importa comprovada ou notoriamente um detrimento da coisa, no caso as fracções, tal como eram antes - novas, a estrear -, visto que, para além de serem exteriores a tais fracções, ou seja, à coisa, não está comprovado que lhe diminua a utilidade que tinham antes - cfr., neste sentido, Ac. da RP, de 20.12.88, CJ, T V, pág. 206 (208, in fine).Sendo certo que, 8ª - Nem sequer se refere se a baixada da instalação eléctrica e os esgotos, sendo exteriores, estão ou não encostados às fracções e qual o material utilizado no sistema de exaustão, bem como o posicionamento desses elementos relativamente à coisa - Cfr., neste sentido, Ac. do STJ de 26/2/1992, BMJ 414...
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