Acórdão nº 07B2409 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 10 de Julho de 2007
| Magistrado Responsável | SALVADOR DA COSTA |
| Data da Resolução | 10 de Julho de 2007 |
| Emissor | Supremo Tribunal de Justiça (Portugal) |
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça I AA e BB intentaram, no dia 4 de Novembro de 2004, contra a Pastelaria CC Ldª, acção declarativa constitutivo- condenatória, pedindo a resolução do contrato de arrendamento relativo ao rés-do-chão do prédio urbano sito no Largo ...., Mafra, com fundamento na sua posição de senhorios e na de inquilina da ré, na falta de comunicação atempada da cessão da exploração do estabelecimento, e a condenação na entrega do locado livre de pessoas e bens e no pagamento das rendas que se vençam até ao trânsito em julgado da sentença e, após, a titulo de indemnização, a quantia correspondente ao dobro do valor da renda.
A ré, em contestação, sustentou não serem aplicáveis à cessão de exploração os comandos das alíneas f) e g) do artigo 1038º do Código Civil, e que apenas a comunicou por cortesia, e, para a hipótese de assim não ser entendido, em reconvenção, pediu a condenação dos autores a pagar-lhe a quantia de € 70 000 relativa ao valor das benfeitorias úteis e necessárias realizadas no locado.
Na resposta, os autores afirmaram desconhecer a realização pela ré das benfeitorias e a sua natureza e, na fase da condensação, por sentença proferida no dia 14 de Abril de 2006, o tribunal da primeira instância julgou a acção improcedente sob o fundamento de a alínea g) do artigo 1038º do Código Civil se não aplicar ao contrato de cessão de exploração do estabelecimento comercial, e, por isso, não apreciação o fundamento da reconvenção.
Apelaram os autores, e a Relação, por acórdão proferido no dia 1 de Fevereiro de 2007, manteve a sentença recorrida, negando provimento ao recurso. Interpuseram os apelantes recurso de revista, formulando, em síntese, as seguintes conclusões de alegação: - a comunicação da cessão de exploração ao locador é obrigatória, no prazo de quinze dias, por virtude do disposto no artigo 1038º, alíneas f) e g), do Código Civil; - a arrendatária tem o dever acessório da mencionada comunicação aos senhorios, porque estes têm que lhes assegurar o gozo da coisa locada; - a cessão em causa é ineficaz em relação aos recorrentes e constitui fundamento de resolução do contrato de arrendamento; - o acórdão recorrido violou os artigos 1038º, alíneas f) e g), do Código Civil e o artigo 64º, nº 1, do Regime do Arrendamento Urbano.
Respondeu a recorrida, em síntese de alegação: - deve haver a maior prudência na aplicação das leis por analogia e na determinação das relações de semelhança ou identidade, não podendo ser ampliadas as normas de carácter excepcional; - as alíneas f) e g) do artigo 1038º do Código Civil são inaplicáveis à locação do estabelecimento, pelo que não é obrigatória a comunicação do mencionado contrato ao senhorio.
II É a seguinte a factualidade declarada provada no acórdão recorrido: 1. O rés-do-chão do prédio urbano sito no Largo ..., freguesia e concelho de Mafra, descrito na Conservatória do Registo Predial de Mafra sob o número 2.716, do livro B - 10, inscrito na matriz sob o artigo 883º da freguesia de Mafra foi dado de arrendamento à ré, destinado a café/pastelaria.
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Por escritura pública lavrada no Cartório Notarial de Mafra no dia 8 de Outubro de 1993, MN, EM e JL, por um lado, e AA, por outro, declararam, os primeiros vender e o último comprar, por vinte milhões de escudos, o prédio urbano mencionado sob 1, e esta aquisição foi inscrita sob o nº 29.042, do livro G - 38, na Conservatória do Registo Predial de Mafra na titularidade do último.
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No dia 15 de Setembro de 2004, MD como primeiro outorgante, em representação da Pastelaria CC Ldª, por um lado, e WF, por outro, declararam em documento simples: - ser a primeira arrendatária de um estabelecimento comercial destinado a pastelaria instalado no rés-do-chão do prédio mencionado sob 1 e ceder o direito de exploração do estabelecimento comercial de pastelaria ao último; - compreender a cessão de exploração todo o equipamento, máquinas, móveis e utensílios e tudo o mais que faz parte do estabelecimento em causa como unidade jurídica; - ser a exploração feita pelo prazo de três anos, com início no dia 15 de Setembro de 2004 e ser o valor da cessão de € 54 000, a pagar em trinta e seis prestações mensais de € 1 500 cada.
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Por força de sucessivas actualizações, extraordinárias e legais, a renda era, em 2004, de € 140 mensais, e, desde a data assinalada sob 2, as rendas são liquidadas directamente por MD gerente da ré, nos escritórios dos autores.
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No dia 6 de Outubro de 2004, quando MD se dirigiu aos escritórios dos autores para liquidar a renda, informou-os, verbalmente, de que havia cedido o seu estabelecimento.
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MD gerente da ré, comunicou à autora, por carta datada de 6 de Outubro de 2004, remetida no dia 11 seguinte, que a partir do próximo passado dia 15...
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