Acórdão nº 06B4309 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 06 de Dezembro de 2006

Magistrado ResponsávelSALVADOR DA COSTA
Data da Resolução06 de Dezembro de 2006
EmissorSupremo Tribunal de Justiça (Portugal)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça: I "AA" intentou, no dia 3 de Junho de 2004, contra BB e Empresa-A acção declarativa de condenação, com processo ordinário, pedindo a declaração de que identificado contrato de arrendamento deixou de produzir efeitos na data da sua renovação por virtude da sua denúncia e a condenação solidária das rés ao pagamento das rendas de Abril a Novembro de 2003, no montante total de € 11 029, 20, a indemnizá-la das despesas no montante de € 5 017, 03 com a reposição do local arrendado e do que viesse a liquidar-se em execução de sentença por impossibilitarem o arrendamento do locado, por não reunir as condições necessárias para o efeito, no pagamento das despesas de condomínio, no valor de € 75, e a retirarem do local arrendado o ar condicionado e as suas tubagens, a suportarem as despesas com a reparação do local arrendado após essa remoção, com juros de mora à taxa legal desde a citação relativamente aos mencionados valores.

Fundamentou a sua pretensão em contrato de arrendamento celebrado com a ré BB para consultório naturista, na proibição de identificadas obras sem autorização, na convenção de não indemnização pelas obras e benfeitorias autorizadas, na falta de pagamento de rendas, na transferência da posição daquela ré para Empresa-A, na fiança da primeira, na alteração da fracção arrendada e no atraso da sua entrega.

As rés, na contestação, afirmaram, por um lado, ter a compartimentação do locado sido acordada com a autora, não terem podido levantar as benfeitorias, e estas haverem valorizado o locado.

E, por outro, terem posto termo ao contrato com efeitos em 31 de Março de 2003, que a autora as accionou sob abuso do direito e só aceitarem pagar as despesas de condomínio devidas até essa data.

Na réplica, as rés impugnaram a argumentação da autora e, realizado o julgamento, foi proferida sentença no dia 26 de Setembro de 2005, por via da qual, por um lado, foi declarada a extinção do contrato de arrendamento no dia 30 de Novembro de 2003.

E, por outro, foram as rés condenadas solidariamente a pagar à autora as rendas no montante total de € 11 029, 20, as despesas de condomínio no montante de € 68,75, e BB no pagamento de juros de mora desde 15 de Junho de 2004, à taxa de 4% ao ano, contados sobre aquela quantia até 12 de Julho de 2004 e ambas as rés, solidariamente, no pagamento de juros de mora à mesma taxa, contados sobre aquela importância desde 13 de Julho de 2004.

Apelaram a autora e as rés, e a Relação, por acórdão proferido no dia 11 de Maio de 2006, negou provimento a ambos os recursos.

Todas elas interpuseram recurso de revista, formulando a primeira, em síntese, as seguintes conclusões de alegação: - BB obrigou-se a indemnizá-la pelos prejuízos sofridos aquando da entrega do locado, após esta não conseguiu arrendá-lo para comércio e restauração em consequência das obras de modificação por ela realizadas; - para conseguir arrendar o locado para comércio e restauração teve a recorrente de fazer obras para repor a loja em condições para aquele fim, no que despendeu € 3 988,50; - o facto de o artigo 1043º, nº 1, do Código Civil admitir convenção em contrário da obrigação do locatário de restituir o locado no estado em que se achava à data do arrendamento não afecta o direito da recorrente à indemnização pedida, ele está salvaguardado no contrato de arrendamento, resultando da vontade dos outorgantes; - o tribunal errou na interpretação do contrato de arrendamento e na qualificação dos factos face ao direito aplicável, porque o artigo 1043º do Código Civil não exclui o direito do senhorio de exigir a indemnização em causa; - o acórdão deve ser revogado na parte que manteve a absolvição das recorridas do pedido de indemnização.

Empresa-A e BB alegaram, por seu turno, em síntese: - o tribunal tem a faculdade de exercício vinculado de desenvolver diligências para suprir as imperfeições ou irregularidades dos articulados; - como era essencial para a justa composição do litígio o apuramento das datas em que chaves foram enviadas à recorrida e em que ela as recebeu, o tribunal da 1ª instância deveria ter convidado as recorrentes a juntar os documentos comprovativos desses factos; - foram erradamente interpretadas na sentença as normas dos artigos 265º, nº 3 e 508º, nº 3, do Código de Processo Civil, motivo pelo qual a verdade formal não correspondeu à verdade material; - o processo contém elementos que permitem concluir no sentido da cessação do contrato de arrendamento por acordo pelo seu uso pela recorrida antes de Novembro de 2003, porque franqueou o acesso de terceiros à loja no dia 9 de Abril daquele ano; - o contrato de arrendamento cessou por revogação real, pelo que o acórdão interpretou e aplicou erradamente o artigo 62º do Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro; - deve, por isso, ser revogado na parte em que negou provimento ao recurso de apelação que interpuseram.

Empresa-A e BB alegaram, por seu turno, no recurso de apelação interposto por AA, em síntese, o seguinte: - não podiam proceder ao levantamento das benfeitorias feitas no locado, porque, findo o contrato, ficaram a pertencer à recorrente; - a obrigação de restituir o locado no estado em que se encontrava aquando da celebração do contrato foi convencionalmente afastada; - não estavam obrigadas a realizar as obras para permitir o novo fim de comércio e restauração, nem a indemnizar a recorrente por não ter conseguido arrendar a loja com as benfeitorias que passaram a pertencer-lhe; - a aplicação do artigo 1043º, nº 1, do Código Civil foi expressamente afastada pelas recorridas e pela recorrente; - o acórdão procedeu, nesta parte, a criteriosa aplicação do direito aos factos.

II É a seguinte a factualidade declarada provada no acórdão recorrido: 1. Em 30 de Novembro de 2001, AA, como senhoria, por um lado, e BB, por outro, declararam por escrito: - a primeira dar à última de arrendamento a sua loja sita no rés-do-chão esquerdo, com entrada pelo n.º ..., da Endereço-A - antigo lote..- da freguesia de Salvador, Santarém, que faz parte do prédio constituído em propriedade horizontal, inscrito na matriz sob o artigo 3843; - destinar-se o local arrendado a consultório naturista e afins e ser o arrendamento pelo prazo de um ano, com início em 1 de Dezembro de 2001 e termo em 30 de Novembro de 2002, renovável por iguais períodos, se antes não fosse denunciado por um dos contratantes; - ser a renda mensal de € 1 321,81 a pagar no primeiro dia útil do mês anterior a que dissesse respeito; - autorizar AA a BB a transferência do local arrendado para uma sociedade de que a última fizesse parte; - ser vedada a BB a realização de quaisquer obras que alterem a divisão interior ou o exterior da loja e do edifício sem autorização escrita da senhoria ou da Câmara Municipal de Santarém; - todas as obras ou benfeitorias que vierem a ser autorizadas ou efectuadas ficam a ser pertença do imóvel, sem direito de indemnização ou retenção pela inquilina; - autorizar AA a BB a realização das obras de beneficiação e de adaptação do local arrendado à actividade a que se destina, bem como à colocação de anúncios luminosos ou de outra natureza, desde que não seja alterada a divisão interna e o aspecto exterior da loja; - obrigar-se BB a pagar os encargos com o condomínio a partir de 1 de Janeiro de 2002; - obrigar-se BB a conservar em bom estado as canalizações de água, luz, esgotos, despejos e seus pertences, pagando à sua custa as reparações necessárias, e a manter em bom estado os soalhos, vidros e pinturas, obrigando-se a reparar as deteriorações quando deixar a casa e a entregar o local arrendado em bom estado de conservação, com todos os vidros intactos, com as chaves e tudo o mais que nele presentemente se encontra; - assumir BB a responsabilidade pelos prejuízos que se verificarem aquando da restituição do local arrendado.

  1. Em 30 de Novembro de 2002, AA e BB, esta por si e em representação da Empresa-A, declararam acordar a alteração do contrato de arrendamento, nos seguintes termos: - passar a ser inquilina Empresa-A, que se obriga ao integral cumprimento do contrato de arrendamento de 30 de Novembro de 2001; - poder a nova inquilina exercer no local arrendado a sua actividade, ou seja processos e tratamentos de medicina...

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