Acórdão nº 06B3015 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 16 de Novembro de 2006
| Magistrado Responsável | MOTA MIRANDA |
| Data da Resolução | 16 de Novembro de 2006 |
| Emissor | Supremo Tribunal de Justiça (Portugal) |
AA- Sociedade Imobiliária, L.da, instaurou, em 4/2/2000, no Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa, acção declarativa, com processo ordinário, contra BB, S.A., pedindo que seja condenada a pagar-lhe a quantia de 12.818.750$00, acrescida de juros de mora vencidos no montante de 296.003$00 e vincendos até integral pagamento.
Para tanto, alegou que, por contrato escrito, prometeu dar e a Ré tomar de subarrendamento, o prédio urbano, sito em Carnaxide, na Av. ........, n.º ..., destinado a comércio, pelo prazo de 5 anos e 15 dias e com início em 15-6-1996. A Ré revogou o contrato antes do prazo inicial (30-6-2001) constituindo-se, como acordado, na obrigação de a indemnizar, em 2.244.615$00, correspondente ao que faltava pagar da amortização das obras de adaptação que a A. realizou para a Ré, na quantia de 4.774.126$00, correspondente ao período de um mês e três dias de renda por não ter respeitado o período de pré-aviso e em 5.800.000$00, por ter deixado o locado com danos, por imprudente utilização.
Citada, a Ré contestou, alegando ser nulo o contrato-promessa de subarrendamento por falta de forma, que a sua declaração não foi uma antecipação da vontade de pôr termo ao contrato mas sim a transmissão da declaração de vontade de cessação do contrato; assim, o momento em que o contrato cessaria os seus efeitos corresponde aos 90 dias sobre a recepção da carta; existem erros na determinação do montante devido nos termos da cláusula 7a do contrato, e impugnou os danos invocados.
No saneador, foi julgada procedente a invocada nulidade do contrato, decisão que veio a ser revogada em via de recurso.
Realizado o julgamento, foi proferida sentença a condenar a Ré a pagar à A.: - a) o montante global de 48.304,22 €, acrescidos de juros de mora vencidos e vincendos até integral pagamento, contados desde a data em que o contrato cessou quanto à indemnização pela violação da cláusula 2ª (23.813,24 €) e desde a citação quanto à indemnização pela violação da cláusula 8ª (24.490,98 €) às taxas legais para créditos de que empresas são titulares; - b) o montante que se liquidar em execução de sentença, referente à amortização das obras pago pela A., em conformidade com o acordado na cláusula 7ª, n.º 3 do contrato.
Inconformada, a Ré apelou para o Tribunal da Relação de Lisboa que, por acórdão, manteve a condenação da Ré no pagamento a que se refere a al. b) da sentença recorrida e reduziu o montante da al. a) a 15.357,88 € (considerou ser apenas devida a quantia de 11.906,62 € pela violação do pré-aviso de denúncia do contrato e a quantia de 3.451,26 €, por danos resultantes da Ré não ter entregue o locado limpo e as chaves dos portões).
Inconformadas, A. e Ré pedem revista para este S.T.J., formulando, nas suas alegações, as seguintes conclusões: - a A. AA - 1) Nos termos do contrato de subarrendamento, a recorrida podia revogar o contrato a todo o tempo, constituindo-se porém na obrigação de avisar a recorrente com 90 dias de antecedência em relação à data na qual operariam os efeitos da revogação.
2) A recorrida avisou a recorrente de que tencionava revogar o contrato com menos um mês e três dias de prazo do que era devido.
3) Assim, incumpriu a obrigação contratual.
4) Entendeu o Tribunal "a quo" que o tipo de incumprimento em causa era a mora e não o incumprimento definitivo.
5) Porém, uma vez que na data do incumprimento já não era possível dar à recorrente um aviso com a antecedência de 90 dias em relação à produção de efeitos da revogação, o incumprimento da cláusula contratual foi definitivo.
6) Verificando-se o incumprimento definitivo de uma obrigação contratual, o devedor constitui-se na obrigação de indemnizar o credor pelos danos que lhe haja provocado, nos termos do art. 798º do C.C..
7) Na ausência de estipulação contratual quanto ao cálculo da indemnização, são aplicáveis as regras gerais relativas à responsabilidade obrigacional e não a norma constante do art. 1041º do C.C., cujas razões justificativas nada têm de análogo com o presente caso.
8) Assim, deve ser indemnizado o dano causado pela menor disponibilidade temporal que a recorrente teve para celebrar um novo contrato de subarrendamento, recuperando a sua fonte de rendimento, ou seja, um mês e três dias de renda, o que corresponde a 4.774.125$90 (23.813,24 €).
9) A recorrida assumiu a obrigação de não entregar o locado com danos que não resultassem de uma normal utilização do imóvel.
10) Quando o contrato cessou havia vários tipos de danos no imóvel locado, alguns dos quais a decisão recorrida considerou provados.
11) Sucede que o Tribunal "a quo" presumiu que esses danos provinham da normal utilização do locado pela inquilina, pelo que não eram indemnizáveis.
12) A presunção aplicável in casu era a constante do art. 799º do C.C., ou seja, a presunção de culpa do devedor em caso de violação de uma obrigação contratual.
13) À recorrente bastava provar os danos, não tendo que provar que eles resultaram de uma utilização imprudente do imóvel locado.
14) O custo suportado com as obras realizadas no locado aquando da negociação do contrato, e que foram reflectidas no valor da renda mensal não têm rigorosamente nada a ver com a questão dos danos. À data da negociação do contrato a recorrente dispunha de um imóvel que estava em determinadas condições, tendo as partes ajustado quais as condições em que o imóvel deveria passar a estar para poder ser concretizado o contrato, tendo ainda as partes, no âmbito de uma plena autonomia e liberdade contratuais, acordado no modo, na forma e no quantitativo em que o custo dessas obras seria suportado (por cada uma delas).
15) Não é admissível que se invoque o princípio da boa fé e o instituto do abuso de direito para, como se reconhece expressamente na decisão recorrida, se concluir que a recorrida poderia ter entregue o imóvel nas condições em que o fez - basta ver as fotografias juntas aos autos - simplesmente porque para realizar novo subarrendamento "a arrendatária autora vai ter em princípio que realizar novas obras em consonância com os fins do novo subarrendamento e com os interesses da/o subarrendatária".
16) Na análise dos danos existentes no locado à data da sua entrega à recorrente, só se poderá levar em consideração se se tratava de danos resultantes do seu uso prudente ou imprudente.
17) E isso ficou claramente demonstrado na 1ª Instância, ao darem-se por provados os danos directamente resultantes da utilização imprudente dada ao locado pela recorrida.
18) Tendo o Tribunal "a quo" considerado provados os danos no imóvel e não tendo a recorrida feito prova de que eles não provinham da sua imprudente utilização do prédio, à recorrente deveria ter sido reconhecido o direito à indemnização no valor de 588.000$00 (€ 2.932,93).
- a Ré BB -
-
Tendo a recorrente por carta datada de 27 de Julho de 1999 colocado termo ao contrato existente entre as partes com efeitos no futuro, efeitos esses que se vieram a concretizar no dia 1 de Novembro de 1999 e se entre ambas as datas (27 de Julho de 1999 e 1 de Novembro de 1999) decorreram mais de 90 dias terá forçosamente que se considerar ter a recorrente comunicado a cessação do contrato com a antecedência de 90 dias a que se reporta quer o art. 100º, n.º 4 do RAU, quer à cláusula 2ª, n.º 2 do Contrato; B) Considerar de outra forma é violar o disposto no art. 236º, n.º 1 do CC e art. 405º do mesmo Código ao não respeitar o convencionado pelas partes quanto à cessação do contrato entre ambas celebrado e o art. 100º, n.º 4 do RAU; C) Revogado o contrato com a antecedência contratual e legalmente previstas não gera nenhum dever de indemnizar; D) Ainda que se considerasse ter existido incumprimento do dever de revogar o contrato com pelo menos 90 dias de antecedência em relação à data em qU(~ os seus efeitos se produzem, tal violação, não sendo do pagamento da renda e·não sendo a obrigação em falta ainda susceptível de ser cumprida, não determina a aplicação do art. 1041º do Código Civil relativo à mora do pagamento da renda, mas antes o disposto em geral no art. 798º do Código Civil; E) O incumprimento só gera o dever de indemnizar se dele ocorrer dano e na medida desse dano, não tendo sido alegada a existência de dano, se se considerasse existir incumprimento contratual, em nada podia ser condenada a Recorrente por falta da existência de danos decorrentes do seu comportamento.
São os seguintes os factos provados: 1) A A. dedica-se à actividade comercial de compra e venda de imóveis, administração de imóveis, condomínios e espaços comerciais, e ainda, à revenda de imóveis adquiridos para esse fim.
2) A A. é arrendatária do prédio urbano sito na Av. do ... n.º ...., Carnaxide.
3) A A. e a Ré, em 9 de Junho de 1996, subscreveram o instrumento particular denominado "contrato promessa de subarrendamento comercial de duração limitada", constante a fls.16 dos autos, onde consta, para alem do mais, "É ajustado e reciprocamente aceite o presente contrato promessa de subarrendamento comercial de duração limitada, ao abrigo do disposto nos arts.117º a 120º do Regime de Arrendamento Urbano, com as alterações introduzidas pelo Dec.-Lei 257/95 de 30/09, nos termos e sob as cláusulas seguintes: Cláusula 1ª 1 - A SENHORIA é arrendatária e legítima possuidora do prédio urbano sito em Carnaxide, na Avenida do ... n.º..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Oeiras sob o n.º .... do livro ..-..., da freguesia de Carnaxide...
Para continuar a ler
PEÇA SUA AVALIAÇÃO