Acórdão nº 3029/08.7TBVIS.C1 de Court of Appeal of Coimbra (Portugal), 30 de Novembro de 2010
| Magistrado Responsável | CARLOS MOREIRA |
| Data da Resolução | 30 de Novembro de 2010 |
| Emissor | Court of Appeal of Coimbra (Portugal) |
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE COIMBRA 1.
E.P. – Estradas de Portugal, S.A.
instaurou processo de expropriação relativamente a prédio em que figura como expropriada A (…) Lda.
1.1 Procedeu-se em 30.05.2006, à vistoria “ad perpetuam rei memoriam”.
Em Julho de 2007, os árbitros nomeados, procederam à arbitragem fixando, por unanimidade, em € 6.716,87 a indemnização a atribuir à proprietária/expropriada.
Classificando o solo como apto para construção, foi calculado o valor do terreno, a desvalorização da parte sobrante e as benfeitorias, relativamente à expropriada.
Notificados a expropriante e a expropriada, ambos apresentaram recurso da decisão arbitral.
A expropriante alegou, em síntese, que: - O solo só pode ter o valor previsto como logradouro; - A Portaria n.º 1152/2006 foi mal aplicada devendo ser substituída pela Portaria n.º 232/2005, que atribui um valor para o preço da área bruta, menor.
- Os cálculos do valor do terreno devem ser feitos tendo por base o valor da construção bruta e não útil.
- Deve ser aplicada uma percentagem de 5% para o custo do reforço da infra-estruturas, de acordo com o artigo 26º, n.º 9 do Código das Expropriações.
- Deve ser aplicada uma percentagem de 10% como factor de risco nos termos do artigo 26º, n.º 10 do mesmo diploma.
- A vedação e o muro existentes no local devem ter um valor unitário de € 25,00/m2.
- Não há lugar a indemnização quanto ao furo artesiano.
- Não deve ser considerada qualquer depreciação do valor da empresa por alegadas dificuldades de acesso.
Conclui pedindo que o valor da indemnização seja fixado em € 1658,90.
A expropriada alegou, em síntese, que: - A área da parcela a expropriar é de 112 m2 e não de 102 m2.
- Foi feita uma errada interpretação do artigo 26º porquanto o factor correctivo deverá ser de 0%.
- De acordo com o artigo 26, n.º 6 do CE, a percentagem valorativa deve ser, no mínimo, de 12%.
- De acordo com o artigo 26º, n.º 5, o valor de construção deverá ter em conta a área da cave.
- De acordo com o artigo 26º, n.º 7, al. a), e) e i), o factor de incidência total deve ser de 15,5% e não de 14,5%.
- As benfeitorias não foram correctamente avaliadas porquanto o custo do furo artesiano é superior, a mudança dos reclamos luminosos é superior, o custo dos muros de vedação é superior e o prejuízo comercial da expropriada também é superior ao que foi fixado.
- O custo de reposição do jardim não foi contemplado correctamente.
Conclui pedindo que a indemnização seja fixada no valor de € 19 462,52.
1.2.
Procedeu-se à peritagem Os peritos, com excepção do perito nomeado pela expropriante, fixaram a indemnização a atribuir em € 14.798,33.
O perito nomeado pela expropriante fixou o valor de € 4688,79.
2.
Finalmente foi proferida sentença que: a) julgou improcedente o recurso interposto pela expropriante; b) julgou procedente o recurso da expropriada e, em consequência, fixou em € 14 798,33 (catorze mil setecentos e noventa e oito euros e trinta e três cêntimos) o montante da indemnização devida.
3.
Inconformada recorreu a expropriante.
Rematando as suas alegações com as seguintes conclusões: 1 - Da vistoria ad perpetuam rei memoriam não constam estas infra-estruturas, nem tão pouco foram consideradas pelos árbitros, nem pelos peritos, não existindo por conseguinte à data da DUP, nem hoje.
2 - Não ficou provado que o proprietário confinante tenha cedido área, uma vez que esta já pertencia ao domínio público (cfr. confrontações da certidão da Conservatória e imagens do laudo do perito nomeado pela expropriante).
3 - No que respeita a área non aedificandi existente à data da DUP, importa esclarecer que a faixa non aedficandi não nasce com a expropriação mas unicamente passa da posição inicial para a nova posição após a expropriação, pois esta faixa já existia antes daDUP.
4 - Na verdade, a faixa non aedficandi existente foi deslocada mais para o interior da propriedade com a construção, pelo que não condiciona porque já condicionou por altura da construção existente, não condicionando após a expropriação porque já se encontrava esgotada a construção possível.
5 — Por outro lado, não houve qualquer projecto urbanistico, pois foi construído no artigo matricial existente, pelo que não foi feita qualquer cedência urbanística porque também não houve projecto urbanístico, caso contrário os senhores peritos tinham que quantificar os custos da urbanização e deduzir à avaliação.
6 - A estrada existente já pertencia à Câmara Municipal à data da DUP, conforme o protocolo de entrega que o perito nomeado pela expropriante adicionou, logo SSOU a aplicar-se as regras dos afastamentos obrigatórios previstos no PDM, ou seja, de 10 a 15 m de largura, ao longo da estrada, onde não é possível edificar (zona nona aedficandi).
7 - Motivo pelo qual, e bem, o perito nomeado pela expropriante considera que o solo deve ser avaliado como solo para outros fins, pois que não é passível de ser erigido.
8 — Não correspondendo, assim à realidade o que é dito pelos peritos do laudo maioritário quando afirmam que a oneração non aec4flcandi procede unicamente sobre a área sobrante (após expropriação), pois à data da DUP já impendia sobre a propriedade a faixa non aedificandi imposta pelo PDM, da autoria da Câmara Municipal.
9 - Não se apresenta, assim, como correcto o afirmado pelos peritos do laudo majoritário em que alegadamente a faixa non aedzficandi só existe após a DUP, quando já existia antes, não tendo dado qualquer importância a esse facto.
10 - Como se demonstra pela documentação apresentada, a construção existente já tinha esgotado o índice de construção bruta previsto no PDM.
11 - O índice de construção bruta previsto, adoptado por todos os peritos e aceite pelo tribunal é de 45% ou seja de 0,45 m21m2; o perito nomeado pela expropriante diz que na propriedade, pelas medições que fez, se encontravam cerca de 450 rn2 de armazéns mais 200 m2 da habitação, sendo no total 650 m2; os restantes peritos vêm dizer, nos esclarecimentos, que se encontravam construídos 312 rn2 de armazém quando na certidão da Conservatória se encontram 324 m2 de armazém, dizendo ainda que existe um anexo de 160 m2 e uma habitação de 70 m2. Com estes dados teríamos um total de 554 m2 (324 + 160 + 70); mas não foram correctos os peritos quando dizem que a habitação tem 70 m2 no primeiro andar, esquecendo-se do RJC que também é habita.ç como bem demonstra a foto (imagem 2) adicionada pelo perito nomeado pela expropriante. Assim, a habitação não tem unicamente 70 m2 no primeiro andar, mas cerca de 200 m2, sendo 130 m2 no R/C e 70 m2 no primeiro andar, pois que é bem visível pela citada foto que o primeiro andar se encontra bastante recuado em relação ao R/C (bem visível o telhado bastante extenso a cobrir parte do RJC); nesse sentido, as áreas ocupadas com construção no prédio são de cerca de 684 m2 (324 m2 registados + 160 m2 de anexos + 200 m2 de habitação); demonstra-se desta forma que o prédio se encontrava ocupado numa percentagem de 48,5% ou índice de 0,485 m21m2 (684 m2 /14 10 m2 de área do prédio), superior ao índice 0,45 m2/m2 previsto no PDM, pelo que se encontrava esgotada a construção possível na propriedade.
12 - Se o solo da parcela não reunia condições jurídicas para ser edificado, por já. ter contribuído para a construção existente, e se se encontrava onerado antes da DUP por uma faixa non aedficandi, não pode ser considerado apto para construção, mas solo para outros fins, ou no limite, como um simples logradouro que era, ocupado com jardim.
13 - Se for considerado como um logradouro da habitação existente, e dado que já contribuiu para a construção existente não sendo possível, continuar a edificar na área expropriada, esta área tem obrigatoriamente um valor inferior ao solo onde a construção é possível.
14 - Nesse sentido, entendemos que a avaliação defendida pelo perito nomeado pela expropriante, na parte em que calcula a parcela como apto para construção, mas com valor de simples logradouro, é a que se encontra mais bem iijndarnentada.
15 - Relativamente ao índice aplicado, efectivamente o índice é de 0,45 m2/m2 para toda a construção bruta, tendo sido aceite pelo tribunal.
16 - A construção tem que ser considerada normal, como a que existe, e não excepcional sem ter a certeza que seja possível pelas condições fisicas do solo e jurídicas dos planos de ordenamento, sendo por isso o índice de 0,45 m21m2 aplicável unicamente à construção bruta acima do solo, como foi aceite pelo tribunal.
17 - Relativamente ao valor da portaria, é incorrecto aplicar uma portaria que se destina ao cálculo da renda condicionada em avaliações de solos.
18 - O perito nomeado pela expropriante, explicou detalhadamente a sua opção pela portaria n.° 90/2006, de 27 de Janeiro, que determina que “É fixado em € 492,00 o custo médio da construção por metro quadrado, para efeitos do artigo 39.° do CIIVII, para vigorar em 2006”.
19 - No que diz respeito às benfeitorias entendemos que se encontram exageradas as que foram calculadas pelos peritos do laudo majoritário.
20 - Vejamos, ainda hoje o preço do metro linear do furo artesiano é de 30€Im, sendo obviamente inferior à data da DUP.
21 - A deslocação do portão, como fica provado, só afectou um pilar, sendo que os restantes peritos colocaram o valor dos dois pilares.
22 - Quanto às restantes benfeitorias entendem-se como mais correctas em valores unitários os que foram estipulados pelo perito nomeado pela expropriante.
23 - Assim o valor total das benfeitorias é de 3.868,19 €.
24 - Relativamente à sobrante, não se entende que existam razões para desvalorização da parte sobrante, pois que o que foi subtraído na parcela, e que fica comprovado, é unicamente uma parte do jardim (observável nas imagens adicionadas pelo perito nomeado pela expropriante), não tendo sofrido alteração rio estacionamento conforme a resposta dada ao quesito 12 do expropriado na vistoria aprrn.
25 - Também é falso que o parque tenha ficado reduzido pela deslocalização do portão, já...
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