Acórdão nº 75/06 de Court of Appeal of Coimbra (Portugal), 14 de Março de 2006 (caso NULL)
| Magistrado Responsável | JAIME FERREIRA |
| Data da Resolução | 14 de Março de 2006 |
| Emissor | Court of Appeal of Coimbra (Portugal) |
Acordam, em conferência, na Secção Cível do Tribunal da Relação de Coimbra :I No Tribunal Judicial da Comarca da Covilhã, a A...
, com sede na Av. João XXI, nº 63, em Lisboa, instaurou contra a sociedade “B...”, com sede no sítio da Califórnia, km 175 da E.N. nº 230, Covilhã ; e contra C...
, residente no Bairro da Biquinha, Covilhã, a presente acção declarativa, com processo ordinário, pedindo a condenação dos R.R. a reconhecer a A. como dona do imóvel identificado no artigo 1º da petição e bem assim a entregá-lo à A. livre e devoluto ; pedindo a condenação dos R.R. a pagar à A. a indemnização de Esc. 42.893.832$00, por danos causados até 30/06/2000 e, ainda, uma indemnização calculada a contar dessa data, na importância correspondente à remuneração do capital investido na aquisição do imóvel, às taxas praticadas pela autora nos empréstimos para habitação própria, até efectiva entrega do imóvel e a liquidar em execução de sentença, e à taxa de juro legal a contar da entrega do imóvel, sobre o montante indemnizatório fixado, até efectivo pagamento; ou ...
Para tanto e muito em resumo, alegou a A. que é dona do prédio urbano destinado à indústria têxtil, sito na Estrada Nacional nº 230, no lugar da Califórnia, freguesia de Conceição, concelho da Covilhã, descrito na Conservatória do Registo Predial da Covilhã sob o nº 34632, e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo nº 1341 .
Que a A. adquiriu esse imóvel em arrematação em hasta pública havida em processo de execução fiscal, no dia 25/03/1992, por Esc. 40.500.000$00, no qual eram executados D... e mulher E... .
Que após essa aquisição a A. tentou entrar na posse do imóvel, mas não o conseguiu fazer por estar ocupado por F..., que se dizia arrendatário do prédio aos anteriores proprietários, conforme contrato de arrendamento de 25/02/1984, constante de documento particular, destinando-se o prédio a todos os ramos de negócio, designadamente a laboratórios de fotografia, discoteca, confecções e a oficinas de máquinas .
Que o referido F... não exerceu qualquer actividade no prédio nos anos de 1984 e 1985, mantendo-se este na posse de D..., sendo falso que tenham sido pagas rendas por esse dito arrendamento .
Que na data do referido contrato o valor de mercado para a renda mensal do prédio era, no mínimo, de Esc. 53.333$00 .
Que em 24/11/1986 os antigos proprietários e o referido F... celebraram um novo contrato de arrendamento, por escritura pública, relativamente ao referido prédio, pelo prazo de 5 anos, com início em 1/03/1984 e pela renda mensal de Esc. 20.000$00, tendo sida dada quitação das rendas até 20/02/1989, destinando-se o local arrendado a fins fabris, com possibilidade de sublocação .
Que por escritura pública de 21/01/1987, o referido F... subarrendou o R/C desse imóvel a G... e a H..., para fins fabris, sendo o valor da renda de Esc. 30.000$00/mês .
Que nunca antes fora referido qualquer arrendamento do imóvel à A., credora hipotecária do mesmo, e sobre o qual registou uma penhora .
Que por escritura de 24/01/1989, F... trespassou a G... o estabelecimento instalado no referido prédio, após o que este passou a ocupar todo o imóvel, mas sendo a 2ª cave ocupada pelo R. C..., por alegadamente lhe ter sido sublocada pelo F..., e pela renda mensal de Esc. 30.000$00 .
Que por escritura de 16/06/1999, o dito G... Alves trespassou à 1ª Ré o estabelecimento instalado no prédio .
Donde resultar que são actuais ocupantes do prédio os agora Réus, que dele se arrogam arrendatários e subarrendatários e se recusam a entregar o prédio à A. .
Que é nulo o primeiro contrato de arrendamento celebrado, por violação de forma legal e por ter havido simulação, além de ter existido abuso de direito .
Que o arrendamento celebrado em 24/11/1986 é ineficaz em relação à A., por ter sido celebrado após a data de registo de penhora a seu favor .
Que os R.R. estão obrigados a indemnizar a A. pelos danos causados pela ocupação indevida do imóvel .
Donde a demanda dos R.R. nos termos peticionados .
II Contestaram ambos os R.R., separadamente, alegando ambos, muito em resumo, que são, respectivamente, legítimos arrendatário e subarrendatário do prédio em causa, de tal modo que logo após a celebração da escritura de trespasse a favor da 1ª Ré, foi a A. informada, por carta registada, da realização desse trespasse e das condições essenciais do contrato, designadamente da identificação do trespassante e da trespassária e do preço do trespasse, data a partir da qual a Ré passou a depositar mensalmente a renda na CGD, que até então era paga por G... .
Que no prédio em questão foram instalados estabelecimentos de fotografia, discoteca e de decoração, que aí têm desenvolvido a sua actividade desde há mais de 15 anos e até ao presente, quer com autorização do dono do imóvel quer mediante autorização municipal para o efeito .
Que no acto de arrematação do prédio, em 1992, a A. tinha conhecimento da existência de arrendatários e de subarrendatários no prédio, os quais foram notificados para exercerem o direito de preferência na aquisição do imóvel e até estiveram presentes na data e local da realização da hasta pública .
Que o referido D... não se manteve na posse do prédio após a sua cedência em arrendamento, relativamente ao que os valores acordados eram os considerados como normais, à data .
Que o 2º Réu tem exercido a qualidade de subarrendatário do prédio em questão de forma pacífica e pública, desde 1982, jamais tendo alguém colocado em causa essa sua qualidade na ocupação da 2ª cave do prédio, que utiliza como armazém , e relativamente ao que tem pago uma renda mensal .
Que nunca antes a A. colocou em causa essa qualidade do 2º Réu .
Que aquando da arrematação do prédio pela autora não foi o 2º Réu solicitado a entregar a parte do prédio que ocupa, nem tal podia suceder, tendo a A., nesse acto, reconhecido o 2º Réu como subarrendatário do prédio .
Terminaram ambos os R.R. pedindo a improcedência da causa, com as consequentes absolvições do pedido .
III Terminados os articulados foi proferido despacho saneador, no qual foi reconhecida a regularidade adjectiva da causa, com selecção da matéria de facto alegada e tida como relevante para efeito de instrução e de discussão da dita .
Seguiu-se a realização de uma perícia sobre o valor de mercado para as rendas estimadas, posto que teve lugar a realização da audiência de discussão e julgamento, com gravação da prova produzida .
Findo o julgamento foi proferida decisão sobre a matéria de facto constante da base instrutória, com indicação da respectiva fundamentação .
Proferida sentença sobre o mérito da causa, nela foi decidido julgar a acção parcialmente procedente, com a condenação dos R.R. a reconhecer ser a A. a dona do prédio urbano em questão e bem assim a entregarem-lho livre e devoluto, na parte que cada um deles está a ocupar .
Quanto ao mais, foram os R.R. absolvidos .
III Dessa sentença interpuseram recurso os Réus “B...“ e C..., recursos esses que foram admitidos como apelação e com efeito devolutivo .
Nas alegações que os Apelantes apresentaram, formularam as seguintes conclusões : - a Apelante B... : 1ª - A aquisição pela credora hipotecária do direito de propriedade sobre o prédio hipotecado, por meio de arrematação em hasta pública, não importa, sem mais, a caducidade dos contratos de arrendamento que tinham sido celebrados validamente pelo anterior proprietário e estavam em vigor à data dessa hasta pública .
-
- Embora os arrendamentos do prédio tenham sido celebrados posteriormente ao registo da hipoteca, não pode o credor hipotecário pretender a caducidade dos mesmos arrendamentos por estes contratos não revestirem a natureza de direito real, devendo, por isso, a petição inicial formulada nesse sentido ser liminarmente indeferida.
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- Ficando provado que à data da aquisição do direito de propriedade sobre o prédio a adquirente tem conhecimento da existência de contratos de arrendamento, que os arrendatários estão a ocupar o prédio, onde há pelo menos 15 anos exercem as respectivas actividades industriais e comerciais, aí depositando mercadorias, recebendo clientes e fornecedores, pagando renda e não tendo a A. deduzido qualquer oposição durante mais de oito anos, conclui-se que a mesma se conformou e reconheceu a validade, eficácia e subsistência dos arrendamentos .
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- Em todo o caso, constitui abuso de direito a pretensão deduzida pela A. em 2000, ... ,quando teve conhecimento da existência dos arrendamentos pelo menos em 1992, conformando-se com a prática dos actos dos arrendatários inerente à normal exploração dos estabelecimentos instalados no edifício .
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- A A. incorre em abuso de direito e é, portanto, ilegítimo o seu exercício ...
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- O princípio do dispositivo e os limites da condenação obstam a que o Tribunal conheça da eventual caducidade dos contratos de arrendamento decorrente da aquisição do direito de...
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