Acórdão nº 9037/2004-6 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 03 de Março de 2005 (caso NULL)
| Magistrado Responsável | MANUEL GONÇALVES |
| Data da Resolução | 03 de Março de 2005 |
| Emissor | Court of Appeal of Lisbon (Portugal) |
SOCIEDADE DE CONSTRUÇÕES CIVIS E INDUSTRIAIS DIAS PEREIRA & NUNES LDA, em Fevereiro de 1994, intentou acção de despejo, sob a forma sumária, contra TERNURAS - RESTAURANTE BAR LDA, pedindo a resolução do arrendamento e a condenação da R., a despejar o locado e a entregá-lo livre e devoluto.
Como fundamento da sua pretensão, alega em síntese o seguinte: A autora, por escrito particular datado de 01.04.80, deu de arrendamento a «Remédios & Norte Lda», a fracção autónoma designada pela letra «B», correspondente ao nº 259 B e C, da Estrada de Mem Martins, Sintra, com destino ao comércio.
Por carta de 29.03.89, a R. comunicou à A., que tinha tomado de trespasse o referido estabelecimento, mantendo no mesmo a exploração de restaurante.
A R. cedeu a exploração do estabelecimento a «AR e marido a partir de Janeiro de 1993.
Não foi celebrada escritura notarial, nem da cessão foi dado conhecimento à autora.
A renda mensal é de 26.734$00.
A cessão é inválida, por falta de forma.
Contestou a R. e deduziu pedido reconvencional, nos seguintes termos: Os gerentes da autora tomaram há muito conhecimento, através de conversas, da cessão da exploração.
A nulidade não pode ser invocada pela autora.
A R., realizou no locado benfeitorias necessárias e úteis, no montante de 6.985 contos.
Replicou a autora, (fol. 26 e segs.) em que requereu a ampliação da causa de pedir.
Para o efeito alega em síntese o seguinte: No momento em que a R., tomou de arrendamento o locado, aquele era composto de salão de refeições, duas divisões distintas, a pastelaria e a copa, para além de dois WC .
Em visita ao local, constatou a autora que a R. eliminou as partes internas que separavam as duas anteriores divisões destinadas a copa e pastelaria e derrubou as paredes externas que separavam aquelas duas divisões.
A R., modificou ainda a disposição dos WCs e implantou dois lava-mãos na divisão principal.
As obras não foram autorizadas e constituem fundamento de despejo previsto na alínea d) do nº 1 art. 64 RAU.
As benfeitorias apenas serviram para satisfazer interesses próprios da R., não tendo a mesmo direito às verbas que reclama.
A R., contestou a ampliação do pedido.
Foi proferido despacho, fol. 44, que admitindo o pedido reconvencional, determinou que a acção seguisse a forma ordinária.
Foi proferido despacho saneador (fol. 85 e segs.) em que não foi admitida a ampliação da causa de pedir.
Procedeu-se à selecção da matéria assente e elaboração do questionário, sobre que recaiu reclamação (fol. 95), que foi oportunamente decidida (fol. 105).
Procedeu-se a julgamento (em 17.06.2003 - fol. 165), tendo sido proferida decisão quanto à matéria de facto (fol. 175), sobre que não recaiu reclamação.
Foi proferida sentença (fol. 184 e segs) em que se julgou a acção improcedente, se absolveu a R. do pedido e prejudicada apreciação do pedido reconvencional.
Inconformada recorreu a autora (fol. 208), recurso que foi admitido, como apelação (fol. 212).
Alegou a apelante (fol. 215 e segs.), tendo formulado as seguintes conclusões: a) A recorrida cedeu a terceiros, AR e marido, a exploração do estabelecimento comercial instalado no locado, jamais tendo sido celebrada escritura pública, tendo por objecto a referida cessão.
b) A cessão particular teve lugar em 30 de Dezembro de 1992 e não foi comunicada à recorrente.
c) Encontrando-se então em vigor a alínea k) do art. 89 C. Notariado, na sua redacção inicial, é nulo, por falta de forma, aquele negócio, tendo por objecto o gozo do estabelecimento.
d) Não sendo o contrato válido por não ter sido formalizado, não é susceptível de dar origem a qualquer nova relação jurídica, criando obrigações para os intervenientes.
e) Não há deste modo cessão de exploração do estabelecimento comercial, nem do acto praticado derivam os efeitos próprios daquela, existindo apenas um contrato inválido e ineficaz em relação ao senhorio, dando-lhe o direito de resolver o contrato de arrendamento (alínea f) do nº 1 do art. 64 RAU).
f) Provou-se que a recorrida não comunicou a cessão de exploração à recorrente.
g) A cessão é ineficaz em relação ao senhorio, dando-lhe fundamento para a resolução por cedência do gozo da coisa locada.
h) Provou-se que a recorrida alterou substancialmente a estrutura externa da fracção arrendada e a disposição interna das divisões do locado.
i) Não decretando o despejo violou a sentença o disposto no art. 64 nº 1 al. d) do RAU.
Contra-alegou a recorrida (fol. 232 e segs), sustentando a manutenção da sentença sob recurso.
Corridos os vistos legais, há que apreciar e decidir.
FUNDAMENTOS.
È a seguinte, a matéria de facto considerada assente: A - A autora é dona e legítima possuidora da fracção autónoma designada pela letra «B», correspondente ao nº 259, B e C, da Estrada de Mem Martins, em Mem Martins, descrita na 1ª Conservatória do Reg. Predial de Sintra, sob o nº 02159 da freguesia de Algueirão, Mem Martins. (A).
B - Por escrito particular - mas participado à Repartição de Finanças - datado de 1 de Abril de 1980, a autora deu de arrendamento a sobredita fracção a «Remédios & Norte Lda» (B).
C - Destinada genericamente a «comércio» foi efectivamente instalado e explorado na fracção um restaurante (C).
D- Por carta datada de 29 de Março de 1989, a R., comunicou à autora que tinha tomado, por trespasse, o sobredito estabelecimento (D).
E- Mantendo no mesmo a exploração de um restaurante (E).
F- A R. acordou com AR e marido AF que estes passassem a explorar o referido estabelecimento nos termos do documento de fol. 67 a 72, que aqui se dá por reproduzido (F).
G- A partir de Janeiro de 1993 foram a dita AR e marido que, na sequência daquele acordo, ali passaram a exercer a indústria de restauração (G).
H- Servindo refeições ao público, cafés, bolos, pizzas e demais bens próprios daquela indústria (H).
I- E contratando pessoal que, sob a suas ordens e direcção, aí presta trabalho (I).
J- A renda mensal actualmente paga pela R., à autora é de 26.734$00 (J).
K- Não foi celebrada escritura pública de cessão de exploração (K).
L- A instalação de uma marquise em alumínio anodizado com janelas de correr e bandeirolas numa extensão de 8x2, custou à R., 200.000$00 (L).
M- A livrança de 1.500.000$00 que os cessionários, nos termos da cláusula 16ª do contrato particular referido em F), se obrigaram a entregar à R., aceite por eles e avalizada por SR e esposa PG, nunca chegou a ser entregue, não obstante as insistências da R. (1º).
N- Na perspectiva da R., só seria feita a escritura pública relativa à cessão de exploração mencionada no contrato referido em F), depois de os cessionários entregarem a garantia acordada (2º).
O- A R., não diligenciou pela celebração daquela escritura pública relativa ao negócio referido em F) porque os cessionários não lhe entregaram aquela garantia, tendo sido, entretanto, proposta a presente acção (3º).
P- A R., realizou as seguintes obras: a) levantamento de toda a rede de esgotos; b) levantamento de toda a rede de águas potáveis; c) levantamento de toda a rede de gás; d) levantamento de toda...
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